Команда
Контакти
Про нас

    Головна сторінка


Історія оціночної діяльності в Росії





Скачати 108.25 Kb.
Дата конвертації05.01.2020
Розмір108.25 Kb.
Типдипломна робота

Московський Державний Університет

економіки, статистики та інформатики


Цільовий економіко-правовий факультет

ДИПЛОМ

по темі:

"Історія оціночної діяльності в Росії"

Москва

зміст

Вступ................................................. .................................................. ....... 4

Глава 1. Оцінка: історія, поняття, законодавча база ........................... 7

1.1. Історія оціночної діяльності ............................................... ......... 7

1.2. Основні поняття................................................ ............................... 11

1.3. Регулювання оціночної діяльності ........................................... 18

1.3.1. Механізм регулювання оціночної діяльності ................... 18

1.3.2. Федеральний закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" ........................................ .................................................. ....................... 22

1.3.3. Закон Москви "Про оціночної діяльності в місті Москві" 22

1.3.4. Російські стандарти оцінки ............................................... ....... 23

1.3.5. Міжнародні стандарти оцінки ............................................. 25

1.4. Ліцензування оціночної діяльності та контроль за дотриманням ліцензійних вимог ......................................... ................................ 26

Глава 2. Оціночна діяльність в Російській Федерації ....................... 36

2.1. Методична база оцінки ............................................... ................... 36

2.1.1. Витратний підхід ................................................ ......................... 41

2.1.2. Ринковий підхід ................................................ ......................... 47

2.1.3. Прибутковий підхід ................................................ ......................... 48

2.2. Звіт про оцінку ............................................... .................................... 55

2.3. Сучасний стан регулювання оціночної діяльності в Росії ........................................... .................................................. ....................... 57

Висновок ................................................. .................................................. . 61

Список використаної літератури ............................................... ............ 68


Вступ

Формування громадянського суспільства, нового господарського механізму на базі ринкових відносин, правової держави є основною метою проведених у цей час реформ. Для досягнення цієї мети необхідно вирішити цілий комплекс завдань. Однією з основних завдань на сучасному етапі є структурна перебудова господарського механізму з метою формування конкурентного ринкового середовища.

Відмінною особливістю ринкових механізмів є в першу чергу формування конкурентного середовища при розподілі і перерозподілі ресурсів. Оцінка майна та нематеріальних активів як раз і покликана сприяти вирішенню цих проблем.

Питання створення та розвитку правової держави включають в себе цілий комплекс заходів щодо забезпечення рівних прав усім членам суспільства, включаючи і майнові права. Відповідно, завданням правової держави є створення умов для захисту цих прав і забезпечення гарантій для справедливої ​​оцінки цих прав.

Таким чином, можна констатувати, що розвиток і формування оцінки як спеціального виду діяльності є складовою частиною загального процесу реформування економіки та створення правової демократичної держави.

Оцінка майна та нематеріальних активів є самостійним професійним видом діяльності. Оцінка, в першу чергу, є новим науковим напрямом, зі своєю методологією, термінологією, принципами досліджень і т.д.

Базуючись на світовому досвіді розвитку оцінки, в сучасних умовах Росії необхідно створювати і розвивати національну систему оцінки. Неприпустимо як сліпе копіювання зарубіжного досвіду, так і створення якихось "принципово нових" підходів, які не враховують загальносвітові тенденції в розвитку цього наукового напрямку.

Становлення і розвиток оцінки можливе тільки в умовах ринкових відносин при чіткому визначенні ролі і місця держави в питаннях ціноутворення та правового регулювання підприємницької діяльності.

Формування оцінки можливо тільки на основі створення загального правового, методологічного та інформаційного простору на всій території Російської Федерації. Створення ізольованих регіональних або відомчих нормативних та інструктивних актів чи інших документів, які пов'язані із загальною системою оцінки в РФ, є неприпустимим.

Оцінка як професійний вид діяльності повинна відповідати поточним потребам проведених економічних реформ, а також враховувати як регіональні, так і галузеві особливості.

Соціальний і економічних ефект від розвитку оціночної діяльності може бути досягнуто тільки за умови дотримання принципу рівності прав і обов'язків усіх учасників оцінного процесу, включаючи і органи державної влади.

Основною функцією держави у формуванні оцінки має з'явитися, в першу чергу, створення системи правового регулювання цього виду діяльності.

Оцінкою повинні займатися як державні, так і приватні оцінювачі. При цьому і ті, й інші повинні мати рівні можливості для реалізації своїх професійних навичок і працювати в загальному правовому, методологічному та інформаційному просторі.

Розвиток оцінки є необхідною умовою для подолання існуючої економічної кризи, проведення повноцінної структурної перебудови, активізації інвестиційних процесів.

У першому розділі представленої дипломної роботи розказано про історію оціночної діяльності в Російській Федерації, дані основні поняття, представлена ​​інформація про нормативні документи, що регулюють оціночну діяльність - закони, постанови, стандарти, в тому числі російські і міжнародні. Представлена ​​інформація про регулювання оціночної діяльності, її ліцензування та контроль за дотриманням ліцензійних вимог.

Другий розділ розповідає про функціонування оцінювачів в країні, методологічній основі оціночної діяльності. Показані різні підходи до оцінки об'єктів нерухомості, методи оцінки. Розказано про формування та зміст звіту про оцінку, яку представляють оцінювачем після виконання робіт. Окремий підпункт присвячений сучасному стану регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації.


Глава 1. Оцінка: історія, поняття, законодавча база

1.1. Історія оціночної діяльності

В процесі розвитку російського ринку все більшого значення набуває кваліфікована оцінка вартості об'єктів власності. Однак мало хто знає, що професія оцінювача, що з'явилася ще в XIX столітті, не є новою для Росії і має свою історію.

Необхідність робіт з оцінки була пов'язана перш за все з об'єктивною потребою в створенні так званого фіскального кадастру - докладного опису нерухомої власності. Перші передумови для проведення кадастрових робіт, невід'ємною частиною яких була оцінка, виникли в 1861 році, коли було скасовано кріпосне право.

Видане в 1864 році "Положення про земські установи" передбачало зміна бази оподаткування, і частково - перехід на оподаткування майна громадян Росії. Розмір податку визначався прибутковістю і цінністю майна. Наприклад, показники прибутковості орних і сінокісних земель визначалися на основі середньої величини врожаю, а ліси оцінювалися за річним доходом від рубки. У Нижньогородській губернії в основу оцінки земель були покладені естественноісторіческіе дослідження грунтів, виконані В.В. Докучаєвим [1] (класифікації грунтів за фізико-механічними і хімічними показниками). У той же час в Херсонській губернії вперше була зроблена спроба обліку кліматичних факторів при оцінці землі, зокрема, посухи.

У кожній місцевості традиційно складалися певні форми отримання доходу від землі, що визначали її цінність. До основних форм ставилися самостійне ведення господарства і здача земель в оренду. На північному заході і південному заході Росії була поширена так звана "чиншового" оренда, яка полягає в праві спадкового користування землею за постійну щорічну плату власнику.

Найнадійнішим способом використання землі була довгострокова оренда, далі йшла здача оренди на один посів, а також "издольная" оренда, при якій власник отримував певну частку врожаю. Найбільш ризикованим вважалося отримання доходу при веденні господарства самим власником.

Крім оцінки сільськогосподарських земель, проводилися і роботи з оцінки міської нерухомості. "Міське положення" 1870 року уповноважив міська влада проводити оцінку для визначення податку на нерухомість, розмір якого розраховувався у відсотках від чистого доходу від використання даної нерухомості, а при неможливості визначити дохід податок розраховувався виходячи з матеріальної вартості.

Пізніше міські думи почали випускати інструкції для обраних ними оціночних комісій, в яких було зафіксовано порядок визначення валового доходу з урахуванням простою квартир, а також перераховані статті витрат на їх утримання. Найбільшою докладністю відрізнялися інструкції Риги і Харкова. Перший досвід оцінки в Харкові був невдалим через постійну зміну складу оціночної комісії і відсутності централізованого керівництва. Однак в 1892 році була обрана нова оцінна комісія, склад якої був посилений професорами вищих навчальних закладів міста Харкова. Крім цього, для загальної координації ходу оціночних робіт було створено наглядову раду.

У методологічному плані результати оцінки в Харкові дали суттєвий розвиток оціночним ремеслу. Вся нерухомість в Харкові була розділена на вісім типів:

· Житлова нерухомість з теплими і холодними прибудовами;

· Торгові приміщення (теплі і холодні);

· Фабрики і промислові об'єкти;

· Дохідні і промислові сади;

· Склади;

· Промислові двори;

· Городи, поля, сіножаті та вигони;

· Пустирі.

В якості одиниці вимірювання землі була прийнята квадратна сажень, а для всіх будівель - кубічна сажень.

При визначенні ознак прибутковості бралося до уваги місце розташування нерухомості і особливості того типу, до якого вона ставилася.

Статистична обробка інформації дозволила оціночної комісії розділити всі міські домоволодіння на дванадцять типів. Було проведено також поділ міста на розряди місцевостей по середньої орендної плати за одну кімнату, а так як ці розряди зустрічалися упереміж, то вся територія була попередньо розбита на 54 району.

Результати оцінки міської нерухомості в Харкові, також як і результати оцінки земель Нижегородської губернії, дозволили сформулювати основні принципи і підходи до оцінки, які згодом тільки уточнювалися і доповнювалися.

8 червня 1893 року уряд Росії видало закон про переоцінку всіх видів майна в 34-х губерніях. Одночасно з законом були затверджені "Правила оцінки нерухомого майна", а 4 червня 1894 року міністр фінансів Вітте [2] затвердив інструкцію по роз'ясненню закону. Таким чином, для оціночних робіт була створена законодавча база.

У 1894 році на IX з'їзді російських природознавців і лікарів у Москві [3] професор А.І. Чупров [4] організував підсекцію статистики при географічної секції, на засіданні якої було присутнє 86 статистиків з 16 губерній. Цим було покладено початок регулярним з'їздів фахівців в області оціночної статистики.

Слід зазначити, що порядок проведення оцінки, визначений законом 1893 року виявився не зовсім вдалим, так як, не дивлячись на зусилля губернських оціночних комісій, не вдавалося створити однаковість оцінки не тільки в масштабах держави, а й навіть в масштабах губерній. Саме тому 18 січня 1899 був прийнятий новий закон про оцінку нерухомого майна, головною відмінністю якого стала передача компетенції встановлення оціночних норм від повітових до губернським оцінним комісіям. Крім цього, даний закон передбачав державне фінансування оціночних робіт в 34-х губерніях в розмірі одного мільйона рублів на рік.

В цілому, з точки зору методології та загальної організації оцінки, Росія в кінці минулого століття була однією з провідних країн. Основними недоліками були конфлікти оціночних комісій з земствами, відсутність одноманітності в методиці оцінки, а також спеціальної контролюючої організації.

Може бути, це звучить дивно, але оцінка як вид професійної діяльності в Росії стояла в кінці минулого століття на рівні, якого Європа та Америка досягли тільки в шестідесятих- сімдесятих роках XX століття. Закон від 8 червня 1893 року про оцінку нерухомого майна, що підлягає земським зборам, привів в рух все губернії земської Росії і змусив російське чиновництво розробити інструкції "по оцінці нерухомого майна" та "методи опису і вироблення норм прибутковості при оцінці" на найвищому експертному рівні.

На жаль, за десятиліття соціалізму всі ці досягнення були повністю втрачені. У наш час в Росії немає належної юридичної бази для оцінки та оціночної діяльності [5].

Історія оціночної діяльності на російському ринку відновилася приблизно 7 років тому. За цей час сформувалися професійні громадські об'єднання, з'явилися спеціалізовані видання, були розроблені освітні програми і методики, і оцінка зайняла своє місце в ряду нових професій, поява яких продиктоване розвитком ринку в Росії.

Можна сказати, що сучасний етап розвитку ринку оціночних послуг багато в чому нагадує період, вже пройдений Росією в кінці минулого століття. Тому всебічне врахування уроків розвитку російської оціночної статистики допоможе уникнути повторення старих помилок.

1.2. Основні поняття

Згідно з Федеральним законом "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" [6] під оціночною діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.

Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, то тобто коли:

· Одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;

· Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

· Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;

· Ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;

· Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Суб'єктами оціночної діяльності визнаються, з одного боку, юридичні особи та фізичні особи (індивідуальні підприємці), діяльність яких регулюється федеральним законом про оціночну діяльність (оцінювачі), а з іншого - споживачі їх послуг (замовники).

До об'єктів оцінки відносяться:

· Окремі матеріальні об'єкти (речі);

· Сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);

· Право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна;

· Права вимоги, зобов'язання (борги);

· Роботи, послуги, інформація;

· Інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена ​​можливість їх участі в цивільному обороті.

Оцінювачі повинні точно визначати і розрізняти такі терміни: ціна, ринок, витрати і вартість. Термін ціна зазвичай відноситься до ціни продажу (транзакції), а також обміну. Ціна - це доконаний факт. Ціна являє суму (обсяг) того, що певний покупець згоден заплатити, а певний продавець отримати за товар в обставинах, що склалися. Як правило, обставини транзакції відображають умови, що склалися в якомусь із численних ринків. Ринок - це набір пропозицій, в які покупець і продавець переносяться за допомогою цінового механізму. Ринок може бути визначений географічно (шведський ринок, європейський ринок), продуктами або їх особливостями, кількістю доступних покупців, продавців або іншими особливостями. Ринок утворюється взаємодією індивідуальних (фізичних і юридичних) осіб, які обмінюють набори прав на інші цінності, наприклад гроші. Специфічні ринки визначаються в залежності від типу, місця розташування, типових характеристик володіння та іншими атрибутами, що визначаються учасниками обміну товарами. Як приклади специфічних ринків можна привести ринки нерухомості з невеликими (на одну-дві сім'ї) новими житловими будинками, що продаються за ціною близькою до $ 100 000, або ринок багатоквартирних будинків, розташованих в центральній частині міста. Термін "витрати" - використовується оцінювачами в зв'язку з виробництвом, але не обміном. Витрати можуть бути або вже доконаним, або певними на поточний момент. У числі кількох видів витрат визначають: прямі витрати, непрямі витрати, витрати на будівництво і розвиток (створення планів).

Прямі витрати включають витрати на працю і матеріали, необхідні для спорудження нової будівлі (споруди і т.д.). Прямі витрати також називають жорсткими витратами. Накладні витрати і прибуток підрядчика зазвичай складають прямі витрати. Непрямі витрати включають в себе витрати інші, ніж на оплату праці і матеріалів.

Наприклад, це витрати на управління, оплата власником офіційних зборів і гонорарів, податків, відсотків з кредиту і страховки в період будівництва. Крім того, витрати, пов'язані з орендою, складові витрати з управління проектом до досягнення певного стабільного рівня заселення квартир. Непрямі витрати так само називають м'якими. Витрати на будівництво, або ціна підрядника, зазвичай включає прямі витрати на оплату праці і матеріалів плюс непрямі витрати підрядника. Витрати на розвиток включають в себе витрати на створення нерухомості, включаючи землю, і приведення її до ефективного операційного станом, визначаються з витрат на будівництво. Витрати на розвиток включають прибуток розробника або підприємця, який втілює проект. Ці пов'язані з нерухомістю витрати безпосередньо залежать від ціни товарів і послуг на конкуруючих ринках: наприклад, від витрат на будівельні матеріали, архітектурні плани, визначені пропозицією і попитом в специфічних сферах, і від суб'єктів впливу соціальних, економічних, урядових і природних сил. Взаємовідносини ціни, ринків і витрат також використовує концепцію вартості. Вартість може мати багато значень в оцінці. Що використовується визначення залежить від контексту і використання. На ринку поняття вартості зазвичай описується як прибуток, очікувана в майбутньому. Оскільки вартість існує в певний момент часу, то і оцінка відображає вартість в певний момент часу. Вартість в певний момент часу - це виражена в грошовій формі цінність товарів, послуг для покупців і продавців. Щоб уникнути плутанини, оцінювачі не використовують термін вартість поодинці - оскільки існують різні види вартості: ринкова, вартість користування, інвестиційна вартість і т.д. Ринкова вартість визначається як найбільш ймовірна вартість даного виду оцінюваного товару в даному районі в певний період часу.

Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації або муніципальні освіти, фізичні особи та юридичні особи мають право на проведення оцінювачем оцінки будь-яких належних їм об'єктів оцінки. Право на проведення оцінки об'єкта є безумовним і не залежить від встановленого законодавством Російської Федерації порядку здійснення державного статистичного обліку та бухгалтерського обліку і звітності. Це право поширюється і на проведення повторної оцінки. Результати проведення оцінки можуть бути використані для коригування даних бухгалтерського обліку та звітності. Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бути оскаржені зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.

Згідно зі статтею 9 Федерального закону про оцінку [7] підставою для проведення оцінки об'єкта оцінки є договір між оцінювачем і замовником. Договором між оцінювачем і замовником може бути передбачено проведення даними оцінювачем оцінки конкретного об'єкта оцінки, низки об'єктів оцінки або довгострокове обслуговування замовника з його заяв.

У випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, оцінка об'єкта оцінки, в тому числі повторна, може бути проведена оцінювачем на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду, а також за рішенням уповноваженого органу.

Суд, арбітражний суд, третейський суд самостійні у виборі оцінювача. Витрати, пов'язані з проведенням оцінки об'єкта оцінки, а також грошову винагороду оцінювачу підлягають відшкодуванню в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.

Договір між оцінювачем і замовником укладається у письмовій формі і не потребує нотаріального посвідчення.

Договір повинен містити:

· Підстави укладення договору;

· Вид об'єкта оцінки;

· Вид обумовленої вартості (вартостей) об'єкта оцінки;

· Грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки;

· Відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача.

У договір в обов'язковому порядку включаються відомості про наявність у оцінювача ліцензії на здійснення оціночної діяльності із зазначенням порядкового номера і дати видачі цієї ліцензії, органу, що її видав, а також терміну, на який дана ліцензія видана.

Договір про оцінку як одиничного об'єкта оцінки, так і низки об'єктів оцінки повинен містити точна вказівка ​​на цей об'єкт оцінки, а також його опис.

Щодо оцінки об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, договір укладається оцінювачем з особою, уповноваженою власником на здійснення угоди з об'єктами оцінки, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації.

Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки.

Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, що використовуються стандарти оцінки, цілі і завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.

У разі, якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, в звіті повинні бути вказані критерії встановлення оцінки об'єкта оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

У звіті повинні бути вказані:

· Дата складання і порядковий номер звіту;

· Підставу для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

· Юридична адреса оцінювача і відомості про видану йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна;

· Точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкта оцінки;

· Стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;

· Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;

· Дата визначення вартості об'єкта оцінки;

· Перелік документів, які використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.

Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством Російської Федерації можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.

Підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах і в порядку, які передбачені федеральним законом про оціночну діяльність, визнається достовірної і рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядку не встановлено інше.

У разі наявності спору про достовірності величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості третейським судом по згодою сторін спору або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оціночну діяльність.

Суд, арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторони здійснити операцію за ціною, визначеною в ході розгляду спору в судовому засіданні, лише у випадках обов'язковості укладання угоди відповідно до законодавства Російської Федерації.

1.3. Регулювання оціночної діяльності

1.3.1. Механізм регулювання оціночної діяльності

Відповідно до Концепції розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації [8] основними механізмами регулювання оціночної діяльності є:

· Ліцензування оцінювачів;

· Атестація фахівців в області оціночної діяльності; система стандартів і положень оціночної діяльності;

· Затвердження навчальних програм з перепідготовки фахівців в області оціночної діяльності;

· Сертифікація послуг;

· Страхування цивільної відповідальності оцінювачів.

Законодавство, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації, складається з Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", прийнятих відповідно до нього федеральних законів та інших нормативних правових актів Російської Федерації, законів та інших нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, а також з міжнародних договорів Російської Федерації.

Згідно зі статтею 18 Федерального закону "Про оціночної діяльності в РФ" контроль за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації здійснюють органи, уповноважені Кабінетом Міністрів України та суб'єктами Російської Федерації, в рамках своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавства Російської Федерації. Головним органом у контролі за здійсненням оціночної діяльності є Міністерство державного майна Російської Федерації.

Функціями уповноважених органів є:

· Контроль за здійсненням оціночної діяльності;

· Регулювання оціночної діяльності;

· Взаємодія з органами державної влади з питань оціночної діяльності та координація їх діяльності;

· Узгодження проектів стандартів оцінки;

· Узгодження переліку вимог, що пред'являються до освітніх установ, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів відповідно до законодавства Російської Федерації.

Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, розробляються і затверджуються Урядом Російської Федерації відповідно до законодавства Російської Федерації.

З метою саморегулювання оціночної діяльності оцінювачі мають право об'єднуватися в асоціації, союзи, інші некомерційні організації. Тому додатково до державного регулювання регулювання оціночної діяльності здійснюється такими саморегульовані організації оцінювачів і поширюється на членів таких саморегулівних організацій.

Саморегульовані організації оцінювачів можуть виконувати такі функції:

· Захищати інтереси оцінювачів;

· Сприяти підвищенню рівня професійної підготовки оцінювачів;

· Сприяти розробці освітніх програм з професійного навчання оцінювачів;

· Розробляти власні стандарти оцінки;

· Розробляти і підтримувати власні системи контролю якості здійснення оціночної діяльності.

Крім Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" і стандартами Російського товариства оцінювачів на території суб'єктів Федерації діють місцеві підзаконні акти з оцінки, узгоджені з Федеральним законом. Так, наприклад, в Москві діє Закон р Москви від 11.02.98 р № 3 "Про оціночної діяльності в місті Москві". Європейської групи асоціацій оцінювачів (ЕГАО) прийняті Європейські стандарти оцінки 2000 (ЕСО 200), в зв'язку з чим Російське товариство оцінювачів приступило до формування системи євросертифікацію оцінювачів в Росії.

Для забезпечення єдиного правового і методологічного простору на всій території Російської Федерації нормативні акти органів управління суб'єктів Російської Федерації, що зачіпають оціночну діяльність, повинні проходити узгодження в Мингосимущества Росії.

Законодавство з питань оціночної діяльності останнім часом було оновлено. Комітет Державної Думи по власності розглянув три законопроекти "Про внесення змін і доповнень до Федерального закону" Про оціночної діяльності в РФ ", запропонованих депутатами Іваном Грачовим, Миколою Арєф'євим і членом Ради Федерації Володимиром Яковлєвим.

Як повідомила прес-служба Державної Думи, висновок Комітету - рекомендувати Держдумі відхилити законопроекти Н.Арефьева і В.Яковлєва, а проект І.Грачева прийняти в першому читанні. За оцінкою Комітету, законопроект І.Грачева "містить ряд нових і важливих положень". У них пропонується привести Федеральний закон "Про оціночної діяльності в РФ" у відповідність до законодавства про освіту; надати замовникам права на залучення оцінювачів без мети здійснення операцій з об'єктами оцінки, наприклад, з метою приведення балансової вартості активів (у тому числі основних виробничих фондів) у відповідність з їх ринковою вартістю для відображення результатів оцінки в системі бухгалтерського обліку, прийнятої на підприємстві.
Законопроект Грачова підтриманий урядом, на законодавчі ініціативи Ареф'єва і Яковлєва уряд дало негативні відгуки.

18 січня 2002 року Державна дума 334 голосами прийняла в першому читанні законопроект про зміни та доповнення до закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" в частині приведення цього закону у відповідність з іншими законами РФ.

Законопроект стосується, зокрема, проблем підготовки фахівців-оцінювачів в вищих навчальних закладах, стандартів оцінки і критеріїв незалежності дій оцінювача. Два інших законопроекти, теж уточнюючі закон про оціночну діяльність, за авторством губернатора Санкт-Петербурга Володимира Яковлєва і депутата-комуніста Миколи Ареф'єва, Дума відхилила, порахувавши їх, відповідно, застарілими і занадто одіозними, і міняють всю концепцію оціночної діяльності в Росії.

1.3.2. Федеральний закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"

Законодавство, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації, грунтується на цьому Федеральному законі, прийнятих відповідно до нього федеральних законів та інших нормативних правових актів Російської Федерації, а також з міжнародних договорів Російської Федерації.

Федеральний закон № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" був прийнятий Державною Думою 16 липня 1998, схвалений Радою Федерації 17 липня 1998 року. Цей Закон визначає правові засади регулювання оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, фізичним особам та юридичним особам, для цілей здійснення операцій з об'єктами оцінки.

1.3.3. Закон Москви "Про оціночної діяльності в місті Москві"

Законодавство, що регулює оціночну діяльність в місті Москві, складається з Закону міста Москви "Про оціночної діяльності в місті Москві" і прийнятих відповідно до нього інших законів і нормативних правових актів Москви.

Московський Закон про оціночну діяльність був прийнятий 11 лютого 1998 року Московської міської Думою.

Цим законом визначаються правові основи оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки, розташованих на території міста Москви, що належать Російській Федерації, місту Москві, муніципальних утворень міста Москви, юридичним особам і фізичним особам.

Згідно з розпорядженням мера Москви Ю.Лужкова від 12 липня 1999 р N 723-PM "Про розвиток системи регулювання оціночної діяльності в м.Москві" складовими частинами комплексної системи державного контролю за здійсненням оціночної діяльності в місті Москві є:

система добровільної державної атестації та акредитації професійних оцінювачів вартості бізнесу, вартості нерухомості, вартості інших видів об'єктів оцінки;

система ліцензування оцінювачів, які є юридичними особами та індивідуальними підприємцями, що здійснюють оцінну діяльність в якості підприємницької діяльності;

система добровільної державної акредитації ліцензованих оцінювачів для цілей проведення оцінок вартості об'єктів оцінки, що належать повністю або частково місту Москві або муніципальних утворень міста Москви;

система правил проведення оцінок по різним видам об'єктів оцінки.

1.3.4. Російські стандарти оцінки

"Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності" були затверджені 6 липня 2001 Постановою Уряду Російської Федерації № 519. Відповідно до цієї Постанови розробка та затвердження методичних рекомендацій щодо оціночної діяльності стосовно до різних об'єктів оцінки (за погодженням з федеральними органами виконавчої влади, здійснюють регулювання у відповідній сфері діяльності), видам вартості об'єкта оцінки, проведення оцінки, а також експертизи звітів про оцінку, було покладено на Міністерство майнових відносин Російської Федерації (Мінмайна Росії).

Вимоги Стандартів є обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності при визначенні виду вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки і методів оцінки, а також при проведенні оцінки.Згідно з вимогами Стандартів при складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.

У Стандарті оцінки дається визначення основних видів вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки і методів оцінки. Крім визначення ринкової вартості об'єкта оцінки в Стандарті дається визначення видів вартості, відмінних від ринкової. До таких видів відносяться:

· Вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком товарів;

· Вартість заміщення об'єкта оцінки;

· Вартість відтворення об'єкта оцінки;

· Вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні;

· Інвестиційна вартість об'єкта оцінки;

· Вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування;

· Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки;

· Утилізаційна вартість об'єкта оцінки;

· Спеціальна вартість об'єкта оцінки.

У Стандарті дається визначення трьох основних підходів до оцінки: витратного, порівняльного і дохідного. Згідно вимог Стандартів, оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) дані підходи до оцінки. При цьому оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів конкретні методи оцінки, які визначаються в Стандарті як спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки в рамках одного з підходів до оцінки. Оцінювач на основі отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки, при цьому згідно з вимогою Стандартів підсумкова величина вартості об'єкта оцінки повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше.

Розділ III Стандартів визначає основні вимоги до проведення оцінки, етапи проведення оцінки, порядок збору та обробки інформації.

Оцінка об'єкта оцінки може проводиться оцінювачем тільки при дотриманні вимоги до незалежності оцінювача, передбаченого законодавством Російської Федерації про оціночну діяльність. У разі якщо він не відповідає вказаній вимозі, оцінювач зобов'язаний повідомити про це замовника і відмовитися від укладення договору про оцінку. При укладанні договору про оцінку оцінювач зобов'язаний надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність, в тому числі про порядок ліцензування оціночної діяльності, обов'язки оцінювача, вимоги до договору про оцінку та звіту про оцінку, а також про стандарти оцінки. Факт надання такої інформації фіксується в договорі про оцінку.

Стаття 20 Стандарту встановлює шестимісячний термін дійсності підсумкової величини вартості об'єкта оцінки для цілей здійснення операцій.

1.3.5. Міжнародні стандарти оцінки

У різних країнах професійні організації оцінювачів привласнювали професійний статус тим, хто мав необхідну освіту і достатній досвід. Поступово виникла потреба у формулюванні загальних для світової економіки принципів, ідей і правил, що знайшло своє відображення в Стандартах оцінки, Кодексах професійної етики оцінювача і інших документах, розроблених в 60-70-х роках. У 1981 році був утворений Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна (МКСО). Завданням Комітету стала коригування стандартів з урахуванням думок різних країн і виявлення відмінностей у формулюваннях або в застосуванні Стандартів. Особливо важливо для МКСО, щоб міжнародні Стандарти оцінки були визнані в міжнародній бухгалтерської та іншої фінансової звітності. Тому МКСО підтримує постійні зв'язки з Міжнародним комітетом зі стандартів бухгалтерського обліку, Міжнародною федерацією бухгалтерів, Міжнародним комітетом з аудиторської діяльності, Міжнародною організацією комісій з цінних паперів.

Кожен Стандарт (їх чотири) відповідає деякому класу ситуацій, які стосуються процесу оцінки, і містить наступні розділи: Введення; Галузь застосування; визначення; Взаємозв'язок зі Стандартами бухгалтерського обліку; Формулювання Стандарту; зауваження; Вимоги, що пред'являються до структури звіту; Умови відступу від Стандарту; Дата вступу в силу.

1.4. Ліцензування оціночної діяльності та контроль за дотриманням ліцензійних вимог

Ліцензування оціночної діяльності здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації. Порядок ліцензування оціночної діяльності затверджується Кабінетом Міністрів України. Орган, що видає ліцензію на здійснення оціночної діяльності, здійснює контроль за дотриманням вимог до здійснення цієї діяльності оцінювачами відповідно до федеральним законом про оціночну діяльність і законодавством Російської Федерації про ліцензування.

Порядок ліцензування та умови видачі ліцензій на здійснення оціночної діяльності встановлює Положення "Про ліцензування оціночної діяльності" від 11 квітня 2001 N 285, затверджене постановою Кабінету Міністрів України 11 квітня 2001 N 285.

Ліцензія видається на здійснення таких робіт (послуг) в області оціночної діяльності:

а) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) щодо нерухомого майна, за винятком підприємств як майнових комплексів, що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;

б) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до рухомого майна (за винятком грошей та цінних паперів), а також підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;

в) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до результатів інтелектуальної діяльності, в тому числі виключних прав на них (інтелектуальної власності), а також конфіденційної інформації, що має комерційну цінність;

г) оцінка вартості права власності, інших прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до цінних паперів, паїв, часток (вкладів) в статутному (складеному) капіталі, а також підприємств як майнових комплексів.

Вимоги до ліцензування оціночної діяльності для фізичних осіб:

· Державна реєстрація як індивідуального підприємця;

· Наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності відповідно до узгоджених з уповноваженим органом освітніми програмами;

· Сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оціночної діяльності.

Вимоги до ліцензування оціночної діяльності для юридичних осіб:

· Державна реєстрація як юридичної особи;

· Наявність в штаті юридичної особи упродовж як мінімум працівника, має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності;

· Сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оціночної діяльності.

Відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності здійснюється на підставі:

· Визнання в установленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним факту державної реєстрації індивідуального підприємця або юридичної особи;

· Визнання в установленому законодавством Російської Федерації порядку індивідуального підприємця або юридичної особи банкрутом;

· Визнання в установленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним наявного у оцінювача, що є індивідуальним підприємцем, документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності; якщо оцінювачем є юридична особа - визнання недійсним документа про освіту працівника цієї юридичної особи за умови, що він один має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності;

· Виходу даними оцінювачем в своїй діяльності за межі прав, наданих йому ліцензією на здійснення оціночної діяльності;

· Недотримання вимог, встановлених законодавством Російської Федерації;

· Рішення суду, арбітражного суду, третейського суду.

Клопотання про відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності може бути представлено уповноваженим органом, саморегульовані організації, а також іншими зацікавленими особами.

Відповідно до Положення про ліцензування оціночної діяльності [9] на Мінмайна Росії покладаються функції з ліцензування оціночної діяльності, в тому числі по контролю за дотриманням ліцензійних вимог юридичними особами та індивідуальними підприємцями, що мають ліцензію на здійснення оціночної діяльності (ліцензіатів).

Об'єктом контролю є дотримання ліцензіатами ліцензійних вимог і умов при здійсненні ними оціночної діяльності. Ліцензійні вимоги і умови встановлені в п.5 Положення про ліцензування оціночної діяльності:

а) дотримання ліцензіатом законодавства Російської Федерації і законодавства суб'єктів Російської Федерації про оціночну діяльність [10];

б) надання за запитом ліцензує органу інформації, необхідної для контролю за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов;

в) здійснення страхування цивільної відповідальності оцінювачів шляхом укладення договору страхування за вказаними в ліцензії на здійснення оціночної діяльності робіт (послуг) в області оціночної діяльності або по кожному майбутнього договору про оцінку;

г) для ліцензіата - юридичної особи - наявність в штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності;

д) для ліцензіата - індивідуального підприємця - наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності.

Заходи з контролю будуть включати в себе документальну перевірку діяльності ліцензіатів, проведення експертиз звітів по оцінці вартості об'єктів оцінки, складання актів і прийняття рішень.

Заходи з контролю будуть здійснюватися на основі:

а) зведеного плану контрольних заходів Мінмайна Росії, за планом територіального органу Мінмайна Росії;

б) заяв юридичних та фізичних осіб, державних наглядових органів, інших органів державної влади, в тому числі територіальних органів Мінмайна Росії, а також з надання відомостей структурних підрозділів про звіти з оцінки вартості об'єктів оцінки, що використовуються в роботі Мінмайна Росії.

У випадках, якщо заява не дозволить встановити особу, яка звернулася в орган, або в заяві юридичної або фізичної особи не вказується мотивоване порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов, заходи щодо контролю не проводитимуться.

Відносно одного ліцензіата плановий захід з контролю буде проводитися не більше ніж один раз на два роки.

При проведенні заходів по контролю посадові особи не матимуть права:

- перевіряти виконання обов'язкових вимог, що не відносяться до компетенції органа, що ліцензує;

- поширювати інформацію, що становить охоронювану законом таємницю і отриману в результаті проведення заходів з контролю, за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації;

- перевищувати встановлені терміни проведення заходів з контролю.

При проведенні перевірки повинні будуть запитуватися виключно ті документи, які мають відношення до перевірки ліцензіата, наприклад:

- договір про оцінку об'єкта оцінки;

- додатки і зміни до даного договору;

- звіт про оцінку об'єкта оцінки;

- договір (страховий поліс) страхування цивільної відповідальності оцінювача;

- установчі документи з усіма змінами і доповненнями до них; свідоцтва про державну реєстрацію як юридичної особи, індивідуального підприємця;

- копії документів про освіту працівників (для юридичних осіб) або індивідуального підприємця, що підтверджують отримання професійних знань із зазначених в заяві робіт (послуг) в області оціночної діяльності відповідно до освітніми програмами, погодженими з органом, що ліцензує і ін.

За результатами заходи щодо контролю посадовою особою (особами), що ліцензує органу, що здійснює перевірку, буде складатися акт перевірки.

При цьому порушеннями можуть вважатися:

а) неподання в термін документів, витребуваних територіальним органом Мінмайна Росії;

б) встановлення факту подання до територіального органу Мінмайна Росії недостовірної інформації;

в) неповідомлення у встановлений термін до територіального органу Мінмайна Росії про зміни та доповнення, внесених в документи, які були підставою для видачі ліцензії (з поданням підтвердних документів);

г) відсутність у ліцензіата договору (страхового поліса) страхування цивільної відповідальності оцінювача;

д) виявлення факту відсутності в штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії робіт (послуг) в області оціночної діяльності.

У разі якщо виявлені порушення, може бути винесено одне з таких рішень:

а) зобов'язує ліцензіата усунути виявлені порушення з зазначенням строку їх усунення. Термін усунення не може перевищувати 6 місяців;

б) попередження ліцензіату про призупинення дії ліцензії, при цьому зобов'язує ліцензіата виправити порушення, які можуть спричинити призупинення дії ліцензії;

в) рішення про втрату юридичної сили ліцензії (в разі виявлення в ході перевірки даних про ліквідацію юридичної особи або припинення його діяльності в результаті реорганізації, за винятком його перетворення, або припинення дії свідоцтва про державну реєстрацію громадянина як індивідуального підприємця);

г) рішення про призупинення ліцензії (ліцензуючі органи мають право припиняти дію ліцензії у разі виявлення ліцензують органами неодноразових порушень (два і більше разів) або одноразового грубого порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов);

д) рішення про звернення до суду з позовною заявою про анулювання ліцензії.

Підставою для призупинення дії ліцензії будуть:

а) виявлення органом, що ліцензує, державними наглядовими і контрольними органами, іншими органами державної влади в межах їх компетенції порушень ліцензіатом ліцензійних вимог і умов, які можуть спричинити за собою заподіяння шкоди правам, законним інтересам, моральності і здоров'ю громадян, а також обороноздатності і безпеки держави ;

б) невиконання ліцензіатом рішень ліцензує органу, що зобов'язують ліцензіата усунути виявлені порушення.

У разі призупинення дії ліцензії строк, на який видана ліцензія, що не буде продовжується, плата за відновлення дії ліцензії не стягуватиметься.

Ліцензіат зобов'язаний буде усунути обставини, які потягли за собою призупинення дії ліцензії, і направити в орган заяву про поновлення дії ліцензії. Якщо в установлений строк зазначені обставини не будуть усунуті, ліцензія в установленому порядку анулюється.

Ліцензує орган протягом 30 днів з дня отримання заяви буде здійснювати перевірку усунення ліцензіатом зазначених обставин і за результатами перевірки - приймати рішення про відновлення або про неможливість відновлення дії ліцензії.

Ліцензія буде вважатися відновленою з дати прийняття органом, що ліцензує відповідного рішення. Про зазначене рішення ліцензіат буде повідомлятися в 3-денний термін з дня прийняття рішення.

Підстави і дати припинення і відновлення дії ліцензії будуть вказуватися в реєстрі ліцензій.

Документ, що підтверджує усунення зазначених обставин, буде визначатися органом, що ліцензує при ухваленні рішення про призупинення дії ліцензії.

Для встановлення факту усунення ліцензіатом обставин, які спричинили призупинення дії ліцензії, ліцензіат буде мати право вимагати проведення незалежної експертизи.

Необхідні відомості будуть вноситися до реєстру ліцензій в 3-денний термін з дня прийняття відповідного рішення.

Призупинення дії ліцензії означатиме заборону ліцензіату укладати договори про проведення оцінки об'єкта оцінки.

Подання ліцензіатом у встановлений термін документів, що свідчать про усунення порушень, що послужили причиною для призупинення дії ліцензії, буде підставою для поновлення дії ліцензії.

Ліцензія може бути анульована рішенням суду на підставі заяви ліцензує органу, що видав ліцензію, або органу державної влади відповідно до його компетенцією. Одночасно з подачею заяви в суд ліцензує орган матиме право призупинити дію зазначеної ліцензії на період до вступу в силу рішення суду.

Підставою для анулювання ліцензії в судовому порядку будуть:

а) виявлення недостовірних або перекручених даних у документах, поданих для отримання ліцензії;

б) неодноразове або (одноразове) грубе порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов.

Рішення про направлення до суду заяви про анулювання ліцензії буде доводитися органом, що ліцензує до ліцензіата в письмовій формі з мотивованим обґрунтуванням не пізніше ніж через три дні з дня прийняття рішення.

Анулювання ліцензії спричинить за собою:

а) припинення права ліцензіата здійснювати оціночну діяльність;

б) виключення ліцензіата з реєстру ліцензій.

Дія ліцензії призупиниться, відновиться з моменту видання відповідного наказу Мінмайна Росії.

У разі наявності спору про достовірності величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оціночну діяльність.


Глава 2. Оціночна діяльність в Російській Федерації

2.1. Методична база оцінки

"Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності", затверджені Постановою Уряду Російської Федерації N 519 6 липня 2001 року, є обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності при визначенні виду вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки і методів оцінки і також при проведенні оцінки .

При проведенні оцінки об'єкта на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду або рішення уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації оцінювач зобов'язаний використовувати вид вартості об'єкта оцінки, вказаний у відповідному визначенні або рішенні. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.

Стандарти оцінки визначають види вартості об'єкта оцінки, підходи до оцінки і методи оцінки.

Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

Види вартості об'єкта оцінки, відмінні від ринкової вартості:

а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів;

б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;

в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;

г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання;

д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях;

е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, що визначається для обчислення податкової бази та розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість);

ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів;

з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він в себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;

і) спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативно-правового акта обумовлено, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної в стандартах оцінки.

Підходи до оцінки:

витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;

порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;

дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.

Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки в рамках одного з підходів до оцінки.

Оцінка в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Поступово і в Росії з формуванням класу власників постає проблема її ефективного використання та відповідно виникає потреба в послугах оцінювача.

Основні проблеми, які зазвичай покликані вирішувати оцінювачі, пов'язані з оцінкою вартості. Вона має велике значення для потенційного покупця або продавця при визначенні обгрунтованої ціни угоди, для кредитора - при прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту, для страхової компанії - при відшкодуванні шкоди. Якщо уряд відчужує власність, власнику може знадобитися її оцінка, щоб оскаржити пропозицію уряду про "справедливу сатисфакцію".

При укладанні орендного договору з включенням положення про підвищення рівня орендної плати остання встановлюється у відсотках від ринкової вартості.Якщо одна компанія прагне придбати іншу, то їй може знадобитися оцінка поточної вартості нерухомості, що належить останньої. Оцінка може проводитися з метою оптимізації оподаткування і т.д.

Потреба в оцінці вартості може виникати в ряді випадків. Так, якщо громадянин або організація володіють яким-небудь майном, що перебуває у власності держави або уряду Москви на правах господарського відання, то при приватизації даного об'єкта необхідне укладення професійного оцінювача. Обов'язковість оцінки передбачається також при викупі або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Наприклад, якщо приватний гараж стоїть на місці планованого проведення чергового автомобільного кільця, і його власнику пропонують звільнити місце для майбутньої дороги, то сума компенсації повинна буде визначатися незалежним оцінювачем. При внесенні до статутного капіталу підприємства негрошового вкладу, що перевищує 200 мінімальних оплат праці, необхідна його ринкова оцінка.

Найбільш часто незалежний оцінювач залучається при переоцінці основних фондів підприємства. Оцінка необхідна також при залученні інвестицій. Традиційний спосіб покриття дефіциту оборотних коштів - кредит. Забезпеченням по кредиту може бути застава майна. Як показує міжнародний досвід, базою при визначенні заставної вартості є ринкова вартість об'єкта застави. Для оцінки рівня ризику, який бере на себе кредитна установа, що забезпечує себе можливістю відшкодувати достатню суму коштів у разі неповернення позичальником кредиту, необхідно визначити відношення між ринковою вартістю застави і розміру кредиту.

Необхідна оцінка і в разі страхування майна, так як потрібно визначити страхову вартість цього майна або оскаржити суму, в яку страхова компанія оцінила збитки.

Відповідно до нового законодавства при укладанні шлюбного контракту можна залучити оцінювача для визначення вартості майна, що в разі розлучення значно полегшить вирішення майнових суперечок.

Цілі оцінки тісно пов'язані з її методами. Оптимальність вибору того чи іншого методу оцінки об'єкта в великій мірі залежить від кваліфікації і практичного досвіду оцінювача.

У стандартах оцінки оцінювачам рекомендується визначати вартість об'єктів, застосовуючи якомога більше число методів оцінки, обмежене лише відсутністю необхідної інформації. Тоді при узгодженні результатів оцінки за різними методами ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта значно зростає.

Методи оцінки нерухомості можуть бути згруповані відповідно до витратним, дохідним і порівняльним (ринковим) підходом.

Методи витратного підходу мають на увазі знання оцінювачем специфіки, правильно оцінювати фізичний, функціональний, економічний знос, вартість об'єкта при найкращому і найбільш ефективному використанні. Для визначення вартості за методами дохідного підходу необхідно знання фінансової математики, володіння поняттями капіталізації і дисконтування, вміння адекватно оцінювати ризики вкладення капіталу, прогнозувати грошові потоки, аналізувати ринкову інформацію і передбачити динаміку зміни вартості об'єкта в залежності від зовнішніх факторів. Методи порівняльного підходу припускають наявність достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних об'єктів. Ці методи є найбільш достовірними, однак від оцінювача потрібно знання ринку, аналітики достатньої кількості реальних угод і правильне застосування необхідних поправок (на дату продажу, місце розташування, призначення і т.д.).

Розглядаючи сфери застосування цих методів, можна зробити висновок, що якщо об'єкт не є прибутковим, то для його оцінки доцільно застосовувати витратний та порівняльний підходи. У разі, якщо об'єкт приносить дохід, то основним методом стає прибутковий, а допоміжними - витратний і порівняльний. Комплексне використання всіх трьох методів дозволяє більш точно обгрунтувати ринкову вартість об'єкта. В рамках кожного з підходів існують цілий ряд методик розрахунку ринкової вартості.

2.1.1. витратний підхід

При застосуванні витратного методу слід пам'ятати, що отримана на його основі вартість є базисом ринкової вартості доходопріносящіх об'єкта. Наприклад, ринкова вартість комплексу автозаправної станції буде значно більше витрат на будівництво, а вартість готелю, розташованого в невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом.

Практика показує, що найбільші проблеми при використанні витратного підходу виникають у зв'язку з оцінкою ринкової вартості землі. Найбільш достовірним методом оцінки землі з позицій західної теорії є метод порівняльного аналізу порівнянних продажів. Використання цього методу в російських умовах практично неможливо через невизначеність російського законодавства про землю та непрозорості інформації про угоди з купівлі або продажу земельних ділянок.

Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

Однак тут необхідно розуміння відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.

Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно-планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюються той же функціональний знос об'єкту і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.

Кордон між відновною вартістю об'єкта і вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки в залежності від умов застосування витратного підходу.

Згідно зі стандартами Російського товариства оцінювачів (СТО РОО 21-01-95) при оцінці витратним підходом необхідно визначити: ринкову вартість ділянки землі; вартість відновлення об'єкта або його заміщення; величину накопиченого зносу об'єкта; ринкову вартість нерухомості витратним методом як суми вартості ділянки землі та відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.

У російських умовах об'єктом оцінки є не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди. Теорія оцінки вартості земельної ділянки виділяє тут п'ять основних методів визначення вартості: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів. Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів. У Росії мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні і муніципальні земельні ділянки. При цьому нормативна ціна землі неадекватна її ринкової вартості.

Самим надійним з усіх вищевказаних методів в світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним та внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками і оцінюваним. В результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожного порівнянного ділянки, як якщо б він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку, а потім визначається середньозважена вартість оцінюваного земельної ділянки.

Наступним етапом застосування витратного підходу є визначення відновної вартості об'єкта або вартості заміщення. Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення.

Метод кількісного аналізу полягає в складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта і об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати і прибуток забудовника, а також витрати з проектування, будівництва, придбання та монтажу обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень.

Кількісний аналіз найбільш точний, але і найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібні висока кваліфікація оцінювача і великий досвід в складанні будівельних кошторисів.

Поелементний спосіб розрахунку є модифікацією кількісного методу, але він набагато менш трудомісткий, так як заснований на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. В якості одиниць виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб.м цегляної кладки, 1 кв.м покрівельних покриттів і т.п.).

Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди. Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта підбирають об'єкт-аналог, подібний до оцінюваним по конструкційним характеристикам, що використовуються, і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м та ін.) Множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта.

Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості і широко застосовується оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.

Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом РФ і періодично публікуються у пресі.

Визначення накопиченого зносу є заключним етапом витратного підходу.

При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюється об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.

Залежно від чинників зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).

Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних і природних факторів.

Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний (найточніший, але і найбільш трудомісткий, розраховується на основі створення дефектної відомості і визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди); нормативний (або бухгалтерський); вартісної і метод розрахунку терміну життя будівлі.

Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, по архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам.Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос усувний. Елементом усувного функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості і ринкової вартості нерухомості. Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів. До непереборний функціональному зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язаних як з недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.

Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості випадків неустраним.

Зовнішній (економічний) знос - це втрата у вартості, обумовлена впливом зовнішніх чинників. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні, внутрішньогалузеві, правові зміни або зміни, які стосуються законодавства, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.

Основними факторами зовнішнього зносу в Росії є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими факторами, наявність дискримінує законодавства для окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення навколишнього середовища.

Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу - порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах і капіталізація втрат в доході, що відноситься до зміни зовнішніх умов. Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновної вартості об'єкта і накопиченого зносу.

Витратний підхід застосовується до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка доходопріносящіх нерухомості).

Найбільш поширеною сферою застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на "пасивних" або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язане з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі-продажу об'єктів-аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.

Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обгрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва і реконструйованих об'єктів. У цьому випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.

Використовуючи поєднання витратного і дохідного підходу, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективне використання земельної ділянки, що належить до об'єкта оцінки. Для відображення результатів оцінки у фінансовій звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі на підставі Положення з бухгалтерського обліку (ПБО 6-97) "Облік основних засобів" визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.

Постійно розширюється сферою застосування витратного підходу виступає ринок страхових послуг. В даному випадку перевагу цьому підходу віддається тому, що страхова сума, сума страхового внеску і страхового відшкодування визначаються виходячи з витрат страхувальника витратним підходом.

2.1.2. ринковий підхід

Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо тільки за умови високої розвиненості ринку нерухомості.

У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю.

При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості зазвичай розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що перебувають в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для російської практики даний підхід в даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції російських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котируються. Проте, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиття залишається актуальною.

2.1.3. прибутковий підхід

Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості.

Загальновизнано, що дохідний підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості Росії. Крім того, дохідний підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в області нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін. Розглянемо дохідний підхід докладніше.

У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.

Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) в вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендними ставками, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найтиповіший рік володіння.

Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основним видом діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінного реклами і т.д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ і несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з ймовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого роки не буде зібрана, а частина площ залишиться вільною від орендарями. Так як в оціночної діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.

ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкта і відтворення доходу, їх прийнято ділити на:

· Умовно-постійні;

· Умовно-змінні (експлуатаційні);

· Витрати (резерв) на заміщення.

До умовно-постійних ЗР відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування.

До умовно-змінних ЗР відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкта і рівня послуг, що надаються. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д.

Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) в фонд заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації).

Формула оцінки виглядає так:

V 0 = CF / R, (1)

де: V 0 - поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу, CF - річний грошовий потік, R - коефіцієнт капіталізації.

Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який зі ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і ціна продажу. Практика показує, що в російських умовах знайти таку інформацію неможливо.

Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства і очікуваним середньорічним темпом зростання доходу підприємства.

Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:

R = r - g

(3)

де: R - коефіцієнт капіталізації, r - ставка дисконту, g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.

Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний менеджмент та ін .).

Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, в західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод в майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошовий вираз цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.

Формула оцінки бізнесу в даному випадку має вигляд:

де: V 0 - оцінка вартості компанії (чиста поточна вартість), n - 0,1,2, ..., N - інтервали планування, CF n - грошовий потік (негативний або позитивний) в інтервал планування n, CF (N + 1) - стабільний річний грошовий потік залишкового періоду, який визначається за перший рік, наступного після періоду планування, r - ставка дисконти (ставка доходу на інвестований капітал), R - коефіцієнт капіталізації для залишкового періоду.

При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються:

· Термін прогнозного періоду (термін проекту);

· Чистий операційний дохід;

· Прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту;

· Можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду;

· Ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків;

· Ринкова вартість об'єкта нерухомості.

Термін прогнозного періоду залежить від ряду факторів: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін. В міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 років. Для російських умов типовим терміном проекту можна прийняти період, рівний 3-5 років.

Відповідно до принципу очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати в вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат.

Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів:

· Пряме завдання величини реверсії;

· Прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння;

· Застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків післяпрогнозний періоду.

Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у покупку даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів в даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тим або іншим ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується кілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування.

Так як метод підсумовування було розглянуто вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень.

Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів:

· Номінальна безризикова ставка;

· Загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів);

· Коефіцієнт бета.

При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризиковим операціям - як середньоєвропейськими, так і російськими. Для підвищення точності розрахунку безрисковую складову ставки дисконтування можна обчислювати виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів.

Як середньоринкової прибутковості використовується прибутковість по збалансованому інвестиційним портфелем цінних паперів. Список акцій на основі котирувань яких розраховується середня прибутковість, регулярно публікується в засобах масової інформації та в Інтернеті.

Метод розрахунку коефіцієнта бета полягає в аналізі ключових чинників макроекономічного, галузевого, фінансового і законодавчого ризиків, що впливають на компанію.

Процес розрахунку теперішньої вартості здійснюється за допомогою приведення до поточної вартості майбутніх грошових потоків по кожному періоду проекту на основі застосування теорії грошової вартості в часі і полягає в наступному додаванні всіх отриманих значень і виручки від продажу (реверсії).

Хотілося б відзначити, що в умовах розвинутого ринку нерухомості все три підходу при використанні достовірних даних повинні призводити до приблизно однакових результатів. Результат оцінки, отриманий будь-яким методом, істотно відрізняється від інших, є симптомом того, що в процесі оцінки була або використана недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру.

Щоб скласти підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості, необхідно провести остаточне узгодження результатів оцінки. Для цього потрібно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним з трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного з застосовуваних методів оцінки, присутній в підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта.

Узгодження результатів, так само як і цілі оцінки, в якійсь мірі відображає адекватність застосування кожного з підходів. Так, якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, перевага віддається витратним підходу. Якщо необхідно визначити ринкову вартість об'єкта для купівлі-продажу, то частіше використовують методи дохідного і порівняльного підходів. Якщо результати оцінки необхідні для того, інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, то краще використовувати один з методів дохідного підходу.

2.2. Звіт про оцінку

Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку [11] такі.

Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, що використовуються стандарти оцінки, цілі і завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.

У разі якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, в звіті повинні бути вказані критерії встановлення оцінки об'єкта оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

У звіті повинні бути вказані:

· Дата складання і порядковий номер звіту;

· Підставу для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

· Юридична адреса оцінювача і відомості про видану йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна;

· Точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкта оцінки;

· Стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;

· Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;

· Дата визначення вартості об'єкта оцінки;

· Перелік документів, які використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.

Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством Російської Федерації можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.

Підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах і в порядку, які передбачені Федеральним законом [12], визнається достовірної і рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядку не встановлено інше.

У разі наявності спору про достовірності величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації [13], що регулює оціночну діяльність.

Суд, арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторони здійснити операцію за ціною, визначеною в ході розгляду спору в судовому засіданні, лише у випадках обов'язковості укладання угоди відповідно до законодавства Російської Федерації.

2.3. Сучасний стан регулювання оціночної діяльності в Росії

"Положення про ліцензування оціночної діяльності" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України № 285 від 11 квітня 2001 року, а "Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності" були затверджені постановою Кабінету Міністрів України № 519 від 6 липня 2001 р

Положення про ліцензування встановлює порядок ліцензування і умови видачі ліцензій на здійснення оціночної діяльності та визначає, що ліцензування оціночної діяльності здійснює Міністерство майнових відносин Російської Федерації (орган, що ліцензує). Оціночна діяльність відповідно до виданої ліцензії може здійснюватися на всій території Російської Федерації.

Згідно з Положенням, ліцензує орган має право за погодженням з органами державної влади суб'єктів Російської Федерації делегувати частину своїх повноважень з ліцензування оціночної діяльності органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації. Такі повноваження в даний час передані більш половині суб'єктів Російської Федерації.

Ліцензія видається на здійснення таких робіт (послуг) в області оціночної діяльності:

а) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) щодо нерухомого майна, за винятком підприємств як майнових комплексів, що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;

б) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до рухомого майна (за винятком грошей та цінних паперів), а також підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;

в) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до результатів інтелектуальної діяльності, в тому числі виключних прав на них (інтелектуальної власності), а також конфіденційної інформації, що має комерційну цінність;

г) оцінка вартості права власності, інших прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до цінних паперів, паїв, часток (вкладів) в статутному (складеному) капіталі, а також підприємств як майнових комплексів.

Згідно з Положенням ліцензійними основними вимогами і умовами здійснення оціночної діяльності є:

а) дотримання ліцензіатом законодавства Російської Федерації і законодавства суб'єктів Російської Федерації про оціночну діяльність;

б) надання за запитом ліцензує органу інформації, необхідної для контролю за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов;

в) здійснення страхування цивільної відповідальності оцінювачів шляхом укладення договору страхування за вказаними в ліцензії робіт (послуг) в області оціночної діяльності або по кожному майбутнього договору про оцінку;

г) для ліцензіата - юридичної особи - наявність в штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності;

д) для ліцензіата - індивідуального підприємця - наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності.

Для отримання ліцензії її здобувач представляє в орган, що ліцензує наступні документи:

а) заяву про видачу ліцензії із зазначенням:
для юридичної особи - найменування, організаційно-правової форми та місця його знаходження, ідентифікаційного номера платника податків, реквізитів розрахункового рахунку в банку;

для індивідуального підприємця - прізвища, імені, по батькові, даних документа, що посвідчує особу;

ліцензованої діяльності (з перерахуванням робіт (послуг);

терміну, протягом якого буде здійснюватися ліцензована діяльність;

б) копії установчих документів з усіма змінами і доповненнями до них і копія свідоцтва про державну реєстрацію претендента ліцензії як юридичної особи;

копія свідоцтва про державну реєстрацію претендента ліцензії як індивідуальний підприємець;

в) копії документів про освіту працівників (для юридичних осіб) або індивідуального підприємця, що підтверджують отримання професійних знань із зазначених в заяві робіт (послуг) в області оціночної діяльності відповідно до освітніми програмами, погодженими з органом, що ліцензує;

г) довідка про постановку претендента ліцензії на облік в податковому органі з вказівкою ідентифікаційного номера платника податків;

д) відомості про раніше отримані ліцензії на здійснення оціночної діяльності;

е) документ, що підтверджує внесення здобувачем ліцензії плати за розгляд заяви.


висновок

У Росії історія розвитку оціночної діяльності розпадається на два періоди: дореволюційний і сучасний. Уже в 1992-93 рр. окремі фахівці почали заявляти про себе як про професійних оцінювачів. У 1993 році була створена перша загальноросійська професійна організація оцінювачів - Російське Товариство Оцінювачів.

Оцінка в сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб, потім додалися стандарти професійних організацій, з'явилися спеціальні закони і акти регулюють.

У новітній період чітко визначилися два напрямки оцінки:

· Для державних потреб

· Для потреб приватних власників та інших приватних юридичних і фізичних осіб.

Головні моменти взаємодії замовника і оцінювача були законодавчо закріплені в 1998 році федеральним законом про оціночну діяльність. Поряд з федеральними та місцевими законами в систему державного регулювання оціночної діяльності входять і відповідні підзаконні акти.

Цілі, завдання, напрями та принципи державного регулювання системи оціночної діяльності в країні визначає Концепція розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації. Відповідно до цієї Концепції, питання створення та розвитку правової держави включають в себе цілий комплекс заходів щодо забезпечення рівних прав усім членам суспільства, включаючи і майнові права. Необхідними гарантіями при цьому є справедлива оцінка цих прав.

Досліджуючи світовий досвід розвитку оцінки в сучасній Росії можливо розвивати національну систему оцінки. Не можна сліпо копіювати досвід інших країн або створювати принципово нових підходів, які не враховують загальносвітові тенденції в розвитку оціночної діяльності.

Формування оцінки можливо тільки на основі створення загального правового, методологічного та інформаційного простору на всій території Російської Федерації. Створення ізольованих регіональних або відомчих нормативних та інструктивних актів чи інших документів, які пов'язані із загальною системою оцінки в РФ, є неприпустимим.

Оцінка як професійний вид діяльності повинна відповідати поточним потребам проведених економічних реформ, а також враховувати як регіональні, так і галузеві особливості.

Основною функцією держави у формуванні оцінки має з'явитися, в першу чергу, створення системи правового регулювання цього виду діяльності.

Перспективна мета - створення в Російській Федерації саморозвивається і адаптивної до зовнішніх умов системи оціночної діяльності, що забезпечує якісні послуги з оцінки вартості. Реалізація перспективної мети багато в чому залежить від ходу розвитку ринкових відносин в економіці Росії, разом з цим основні інститути, що забезпечують реалізацію перспективної мети, передбачається сформувати до 2005 року. Для реалізації перспективної мети необхідно вирішити такі завдання:

  • забезпечити ефективний державно-громадський контроль якості оціночних робіт;
  • створити умови для становлення і розвитку саморегулівних організацій оцінювачів;
  • максимально уніфікувати понятійний апарат і термінологію, яка застосовується в оціночної діяльності, з понятійним апаратом і термінологією бухгалтерського та первинного обліку, оподаткування, реєстрації об'єктів оцінки в Російській Федерації, а також з понятійним апаратом і термінологією міжнародних стандартів оцінки;
  • створити систему підготовки та перепідготовки кадрів в області оцінки;
  • організувати комплексні наукові дослідження в області оціночної діяльності;
  • усунути на законодавчому рівні прогалини, пов'язані з обігом результатів інтелектуальної діяльності, земельних ресурсів;
  • створити систему інформаційного забезпечення оціночної діяльності.

В основу державного регулювання оціночної діяльності покладено такі принципи:

  • оціночна діяльність є самостійним видом підприємницької діяльності;
  • оцінка є самостійним науковим напрямом, зі своєю методологією, термінологією, принципами досліджень;
  • становлення і розвиток оцінки можливе тільки в умовах ринкових відносин і правового регулювання підприємницької діяльності;
  • базуючись на світовому досвіді оціночної діяльності, в сучасних умовах Росії необхідно створювати і розвивати національну систему оцінки. Неприпустимо як копіювання зарубіжного досвіду, так і створення "принципово нових" підходів;
  • розвиток оціночної діяльності можливо тільки на основі загального правового, методологічного та інформаційного простору на всій території Російської Федерації.
  • створення ізольованих регіональних або відомчих нормативних та інших документів, які не грунтуються на загальноукраїнському законодавства з оцінки майна, є неприпустимим;
  • заходи щодо розвитку оціночної діяльності повинні відповідати поточним потребам проведених економічних реформ;
  • ефективним розвиток оціночної діяльності може бути тільки при дотриманні принципу балансу прав, обов'язків і відповідальності всіх учасників оціночного процесу, при наявності добросовісної конкуренції незалежних оцінювачів.

Забезпечення взаємодії та координації діяльності органів державної влади з питань оціночної діяльності є необхідною умовою ефективного державного регулювання ринку оцінки. Для реалізації цього завдання відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 20 серпня 1999р. № 932 Мингосимуществом Росії створено Міжвідомчу раду з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації.

Міжвідомча рада з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації:

· Забезпечує взаємодію федеральних органів виконавчої влади з питань оціночної діяльності;

· Готує пропозиції щодо вдосконалення законодавчих та інших нормативно-правових актів у сфері регулювання оціночної діяльності;

· Попередньо розглядає проекти рекомендацій законодавчим і виконавчими органами влади суб'єктів Російської Федерації з питань прийняття законодавчих і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, що регулюють оціночну діяльність;

· Розглядає і висловлює думку з репрезентованою на затвердження Міністру державного майна Російської Федерації проектам інструкцій і методичних матеріалів, обов'язкових для застосування органами, що ліцензують оціночну діяльність;

· Проводить аналіз практики застосування чинного законодавства та відомчих актів, а також пропозицій зацікавлених федеральних органів виконавчої влади, органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, організацій і громадян з питань, що належать до компетенції Ради;

· Ініціює проведення досліджень з питань оціночної діяльності; Для розробки і / або експертизи нормативно-методичних документів при Міжвідомчій раді створюються робочі групи.

У становленні і розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації активну участь беруть саморегульовані організації оцінювачів. Законом передбачено крім державного регулювання саморегулювання діяльності оцінювачів. За кордоном саморегульовані організації оцінювачів грають важливу роль в регулюванні оцінної діяльності. У зв'язку з цим державне регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації має бути тісно пов'язане з саморегулюванням оцінювачів.

Основними напрямками розвитку оціночної діяльності як інструмент ефективного управління власністю в Росії є:

· Оцінка інвестиційних проектів.

· Оцінка для цілей застави майна та іпотечного кредитування.

· Оцінка збитків.

· Оцінка для цілей виконавчого провадження та судочинства.

· Оцінка нерухомості і земельних ресурсів.

· Оцінка (переоцінка) основних фондів.

· Оцінка інтелектуальної власності.

· Оцінка боргів підприємств.

Оцінка є невід'ємною частиною ринку фінансових послуг і тому необхідна уніфікація понятійного апарату і термінології оціночної діяльності з понятійним апаратом і термінологією бухгалтерського та первинного обліку, оподаткування. З метою створення сприятливих умов для аналізу даних, прогнозування, вирішення питань інвестиційної, амортизаційної і податкової політики на регіональному та федеральному рівнях, що здійснюються, як правило, із залученням статистичних даних, доцільно вжити заходів до гармонізації оцінки та статистичного обліку.

Спочатку в Росії не існувало власних методичних матеріалів для проведення оціночних робіт, тому застосовувалися західні методики. Однак використовувати їх в умовах нерозвиненого і "непрозорого" російського ринку найчастіше неможливо без відповідної адаптації, а нестача практичних навичок у вирішенні цих питань призводить не тільки до значних помилок при визначенні вартості оцінюваних об'єктів, а й просто до абсурдних ситуацій.

В даний час напрацьований і узагальнений досвід уже дозволяє адаптувати західні методики до російських умов і веде до підвищення якості оціночних послуг. Внаслідок цього управлінські рішення, засновані на результатах кваліфікованої оцінки, більш обгрунтовані і знижують ймовірність помилкових дій керівника в нестабільній ринковому середовищі.

Ця обставина є основою того, що грамотно проведена оцінка стає невід'ємним інструментом ведення бізнесу, зокрема, основою ефективного управління системою активів підприємства.

Кваліфікована оцінка бізнесу дозволяє виявити недооцінені, а часто і невраховані активи, і належним чином їх оптимізувати. Проведення незалежної оцінки також сприяє формуванню привабливого інвестиційного вигляду компанії, підвищенню кредитного рейтингу і стає одним з найважливіших важелів в побудові партнерських відносин з потенційними інвесторами та кредиторами.

Розвиток оціночної діяльності є необхідною умовою для зміцнення ринкових відносин і подальшого просування країни по шляху реформ.


Список використаної літератури

1.Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"

2. Постанова Кабінету Міністрів України від 11.04.2001 р № 285 "Положення про ліцензування оціночної діяльності".

3. Постанова Кабінету Міністрів України від 6 липня 2001 року № 519 "Про затвердження стандартів оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності".

4. Розпорядження Кабінету Міністрів України від 6 квітня 2000 № 369-p "Про Концепцію розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації".

5. Закон р Москви від 11.02.98г. № 3 "Про оціночної діяльності в місті Москві"

6. Розпорядження мера Москви від 12 липня 1999 р N 723-PM "Про розвиток системи регулювання оціночної діяльності в м.Москві"

7. Альошин А. Знай собі ціну. "Знання - сила", №3, 2001 г.

8. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та інновацій. М., 1997..

9. Григор'єв В.В., Островкін І.М. Оцінка підприємств: майно-ний підхід: Навчальний практ. посібник - М .: Справа, 2000..

10. Григор'єв В.В., Федотова М.А. Оцінка підприємства: теорія і практика: Учеб.пособие - М .: Инфра-М, 1996..

11. Даниленко Д. "З історії оціночної діяльності". Журнал "Квартира, дача, офіс", № 219, 25.11.99

12. Кошкіна М. Про ринковий підхід до оцінки підприємства, що приватизується. // Консультант діректора.-1997 N 16.-С. 3-12.

13. Кузин Н.Я. Ринковий підхід до оцінки вартості будівель і споруд: Для вузів. - М .: Изд-во Асоціація будівельних вузів, 1998..

14. Лаврухіна Н.В., Кручинін І.А., Коробкін Ю.Н. Оцінка бізнесу. Навчально-практичний посібник. - М .: МЕСІ, 2000.

15. Становлення оціночної діяльності в Росії - М .: Інститут оцінки природних ресурсів, 2001.

16. Таль Г.К., Григор'єв В.В., Бадаєв Н.Д., Гусєв В.І., Юн Г.Б. Оцінка підприємств: дохідний підхід. Гільдія фахівців з антикризового управління. М., 2000..

17. Яценко А. Оцінка нерухомості: витратний підхід. Журнал "Економіст", травень-червень 2001.

18. Яценко А., Лукашик П. Оцінка нерухомості: дохідний підхід. Фінансова газета № 14, 2001 рік

19. Верхозіна А.В. Про контроль за дотриманням ліцензійних вимог. Публікація Російського товариства оцінювачів http://www.valuer-cis.ru/files/ds/mgi_090102.htm

20. Тарасевич Є. Оподаткування та оцінка нерухомості в Росії. Короткий історичний нарис. Віртуальний клуб оцінювачів APPRISER.RU Інтернет-адреса: http://www.a16.ru/info/articles/art1.htm


[1] Докучаєв Василь Васильович (1846-1903), дослідник природи, професор Петербурзького університету (з 1883). У класичній праці "Російський чорнозем" (1883) заклав основи генетичного ґрунтознавства. Створив вчення про географічних зонах. Дав наукову класифікацію грунтів (1886). У книзі "Наші степи колись і тепер" (1892) виклав комплекс заходів боротьби з посухою. Заснував першу в Росії кафедру ґрунтознавства (1895). Ідеї ​​Докучаєва вплинули на розвиток фізичної географії, лісознавства, меліорації і ін.

[2] Вітте Сергій Юлійович (1849-1915), граф (1905), державний діяч, дійсний таємний радник (1899), почесний член Петербурзької Академії наук (1893). З лютого 1892 міністр шляхів сполучення, з серпня 1892 міністр фінансів. З 1903 голова Кабінету міністрів. У 1905-06 голова реформованої Ради міністрів. Ініціатор введення винної монополії (1894), проведення грошової реформи (1897), яка зміцнила внутрішній і зовнішній курс рубля, будівництва Транссибірської залізниці. На початку 1900-х рр. виступав проти загострення відносин з Японією; одночасно прагнув до зближення з Китаєм. Від імені Росії підписав Портсмутський світ з Японією (1905), який завершив російсько-японську війну 1905.

[3] Праці IX З'їзду Російських дослідників природи і Лікарів ", 1894 р

[4] Чупров Олександр Іванович (1842-1908), економіст, статистик і публіцист, член-кореспондент Петербурзької Академії наук (1887). Один з основоположників вітчизняної статистичної науки, засновник залізничної статистики, автор підручників за статистикою, численних робіт по політекономії, аграрного питання, залізничного господарства. Чупров організував Товариство поширення технічних знань (1869), Статистичне відділення при Московському юридичному суспільстві (1882, його незмінний голова), що стало центром земських статистиків. У 1882 організував перепис населення Москви. 35 років співпрацював в газеті "Русские ведомости".

[5] Альошин А. Знай собі ціну. "Знання - сила", №3, 2001 г.

[6] Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 3.

[7] Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 9

[8] Концепція розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації. Схвалено Міжвідомчою радою з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації. Затверджено Розпорядженням Уряду Російської Федерації № 369-p 6 квітня 2000 р

[9] Положення про ліцензування оціночної діяльності затверджено постановою Уряду Російської Федерації від 11.04.2001 р № 285.

[10] Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"; Положення про ліцензування оціночної діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2001 р № 285; постанову Кабінету Міністрів України від 06.07.2001 р № 519 "Про затвердження стандартів оцінки".

[11] Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 11

[12] Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 12

[13] Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 13


  • 1.1. Історія оціночної діяльності
  • 1.2. Основні поняття
  • 1.3. Регулювання оціночної діяльності
  • 1.3.2. Федеральний закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"
  • 1.3.3. Закон Москви "Про оціночної діяльності в місті Москві"
  • 1.3.4. Російські стандарти оцінки
  • 1.3.5. Міжнародні стандарти оцінки
  • 1.4. Ліцензування оціночної діяльності та контроль за дотриманням ліцензійних вимог
  • 2.1. Методична база оцінки
  • 2.1.1. витратний підхід
  • 2.1.2. ринковий підхід
  • 2.1.3. прибутковий підхід
  • 2.2. Звіт про оцінку
  • 2.3. Сучасний стан регулювання оціночної діяльності в Росії