Команда
Контакти
Про нас

    Головна сторінка


Історія виникнення іпотеки





Скачати 41.07 Kb.
Дата конвертації23.01.2019
Розмір41.07 Kb.
Типреферат

зміст

лист

Введение .................................................................................... ..3

I. Історія виникнення і зародження іпотеки.

1. Зарубіжні моделі іпотечного кредитування від Стародавньої Греції до наших днів .............................................................................. 5

2 Заклад: іпотека по-російськи ......................................................... 7

3. Іпотека в XX столітті. ............................................................... 10

4. Німецька і американська моделі. .......................................... 11

5. Сучасна Росія: відродження іпотеки. .............................. 13

6. Іпотека в період світової кризи. ....................................... 18

7. Іпотечна криза США пішов нам на користь. ........................... 20

Висновок ......................................................... ... ............... ...... 24

Список літератури.

Вступ.

Життя в кредит не тільки можливість отримати те, на що сьогодні не вистачає коштів. Це ціла філософія. Є люди, які, не відчуваючи фінансових труднощів, проте, беруть кредит. І потім погашають його, витрачаються на обслуговування. Виникає питання: навіщо? Відповідь проста. Якщо виникнуть проблеми, кредитор першим допоможе їх вирішити. Адже він зацікавлений у фінансовому благополуччі позичальника як в гарантії повернення коштів. Тим більше таких істотних, як при іпотечному кредитуванні. А управління самим іпотечним бізнесом - це і наука, і мистецтво.

Іпотека - це цеглини в будівлі економіки. При розумному вбудовування вона може стати складовою частиною міцного фундаменту добробуту держави та добробуту населення. При нерозумної ж укладанні такої цегли, зробленої без оглядки на норми стійкості всієї будівлі, ми отримуємо те, що сталося в США: витягли цеглинка - і вся будівля прийшло в аварійний стан. Для будівельників іпотечного бізнесу в нашій країні такий приклад, став показовим, що продемонстрував всі небезпеки нехтування строгими нормами в гонитві за рублем або доларом. У кризовій ситуації настає момент істини, стає ясно, наскільки міцна і розумна система в цілому, наскільки серйозний і відповідальний іпотечний бізнес, як потрібно їм управляти, як за допомогою іпотеки вирішувати житлову проблему в масштабах всієї держави ...

Фінансова криза не тільки дав новий імпульс для розвитку іпотечного бізнесу, посилив вимоги кредиторів, а й надав нові можливості, як учасникам ринку, так і споживачам. Вести бізнес стало складніше, але залишилося менше ілюзій. Виграли сильні компанії, готові працювати з масовим споживачем, розуміючи, що населення стало активним учасником ринку і вже не піде з нього ні за яких обставин.

Ринок нерухомості в кредит - потенційно найбільший за обсягом фінансування споживчий ринок в нашій країні. Інший такий же значимий в цьому столітті навряд чи можливий. До 2020 року обсяг цього ринку складе не менше 24 трлн рублів, така стратегія розвитку держави. У російських банкірів, іпотечних брокерів, страховиків, будівельників попереду величезний обсяг роботи. І це, безумовно, привід для оптимізму.


1. Зарубіжні моделі іпотечного кредитування від Стародавньої Греції до наших днів.

Слово «іпотека» вперше з'явилося в Греції в кінці VII - початку VI ст. до н.е. і було пов'язане із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями. У 621 р. До н.е. е. Драконт ввів порядок, згідно з яким посягання на приватну власність і її рухому частину суворо каралися. Не випадково за ним і його порядком в історії закріпилася назва «драконівські закони». У 594 р до н.е. один з легендарних семи мудреців давнини Солон здійснює свої знамениті реформи, зокрема скасовує поземельні борги, вводить свободу заповіту, відповідно до якої майно вже не обов'язково переходить до спадкоємців роду. Таким чином, кожен отримував право заповідати власність на свій розсуд.

Спочатку в Афінах заставою зобов'язань боржника перед кредитором була особистість боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистої відповідальності в майнову Солон запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом про те, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. На такому стовпі (що отримав назву hypotetheca - підставка, підпора) відзначалися всі вступники борги власника землі.

Пізніше стовпи були замінені особливими іпотечними книгами. Завдяки застосуванню первинних форм іпотеки в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяє кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в наявності будь-якої земельної власності, дізнатися про її стан. Вже тоді для набуття права власності на землю або іншу нерухомість було недостатньо одного угоди між продавцем і покупцем, а була потрібна спеціальна офіційно доступна інформація, що дозволяє третім особам переконатися в існуванні такого права.

З плином часу слово «іпотека» стало вживатися для позначення застави, який служить засобом виконання зобов'язання позичальника перед кредитором: при неповерненні у встановлений термін суми позикодавець може компенсувати неоплачений борг коштами, отриманими від реалізації заставленого майна. Існування іпотечної системи, що дозволяє досить чітко встановлювати достовірність прав власників на певну нерухомість, створює умови для надійного надання їм довгострокового кредиту під заставу цієї нерухомості: землі і будівель, виробничих об'єктів або житлових будинків. Багатовікова практика показала, що іпотечний порядок в принципі сприятливий і для ссудополучателей. Прагнучи до придбання права викупу заставної нерухомості, вони вживають усіх заходів до погашення кредиту, зміцнюючи тим самим свою платоспроможність і фінансовий стан.

У більш широкому сенсі іпотека - це правова система, що включає порядок визначення стану володіння нерухомістю і боргів по ній послідовно на кожен конкретний момент, і в цьому сенсі іпотека порівнянна з математичною системою координат.

Законодавче закріплення іпотеки відбулося в Середньовіччі: на рубежі XIV ст. - в Німеччині, з кінця XVI ст. - у Франції. Іпотечні банки з'явилися в Німеччині в XVIII в. Перший був заснований в Сілезії в 1770 р Це був державний банк, який надає фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам. Для залучення коштів він став випускати заставні (різновид іпотечних облігацій). З початку XIX в. діяльність іпотечного банку поширюється на дрібні поміщицькі володіння, а потім і на селянські господарства.

У США в 1916 р федеральні земельні банки створені в 12 округах для видачі фермерам довгострокових позик під заставу їхніх земель. Іпотечні банки були представлені дрібними фермерськими структурами регіонального значення.

У Франції найбільший земельний банк Credit Foncier de France і його філія Comptoir des Enterpreneurs (Контора підприємців) представляють позики землевласникам і в основному великим будівельним компаніям на житлове і промислове будівництво. Іпотечні операції пов'язані з видачею середньострокових і довгострокових іпотечних позик строком від 3 до 20 років.

У Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій. Спочатку об'єкт їх діяльності - кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом - кредитування житлового будівництва.

У Пруссії закінчена іпотечна система введена статутом тисяча сімсот вісімдесят два і 1873 рр., В Австрії - цивільним укладенням 1811 року і статутом 1871 р в Саксонії - статутом 1843 року і кодексом 1863 р

У законодавстві європейських країн іпотека має вже дві характерні риси: по-перше, може бути застосована тільки до нерухомості; по-друге, продаж закладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а через суд. Для кредиторів іпотека стає найвірнішим засобом отримати забезпечення по боргах, не беручи у своє володіння маєток боржника і не побоюючись конкуренції кредиторів.

2. Заклад: іпотека по-російськи

Ще в XIII-XIV ст. на Русі виникають приватна власність на землю і одночасно перший вид кредитування, який отримав назву «заклад». Широке поширення заставу нерухомого майна і перш за все вотчинних (спадкових) земель отримав в XV в. (В завершальний період об'єднання російських земель навколо Москви). Перші згадки про заставу містяться у Псковській судно грамоті - зводі законів Псковської феодальної республіки. Одна з особливостей розвитку іпотеки в цей період полягала в тому, що умови отримання позики під заставу нерухомості мало чим відрізнялися від інших форм кредиту.

Надзвичайна обмеженість вільних грошових коштів, правова незабезпеченість кредитів робили їх дуже дорогими. У XV-XVI ст. заставу носив, по суті, характер відчуження. Заставна і купча вважалися актами, близькими між собою. З документів того часу видно, що в разі неспроможності боржника вотчина переходила у власність кредитора (монастиря, купця, великого землевласника), який ставав повним її власником. В середині XVII ст. в період економічної кризи потрібно посилення відповідальності боржника саме за рахунок предмета застави. У 1649 р Соборним укладенням, що залишалися протягом майже двох десятиліть головним кодексом Росії, законодавчо передбачений безумовний перехід заставленого майна у власність кредитора. Це укладення дозволило брати позики під заставу вотчинних (тобто спадкових) земель, правда, без селян. Тим самим було покладено початок законодавчому оформленню іпотеки.

У Росії іпотека широко використовувалася помісним дворянством. На відміну від інших країн, де предметом застави була земля, в Росії до скасування кріпацтва закладалися переважно «душі». У 1770-х рр. із загальної кількості (близько 11 млн) кріпосних душ 65% (7 млн) було закладено на суму 425 млн рублів.

Тільки в XVIII в. перші банки, що виникли в Росії, приступили до видачі власне іпотечних позик. А в 1786 р при Державному позиковому банку була утворена Страхова експедиція - перша установа в Росії, що страхує кам'яні будинки, прийняті в заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був план об'єкта застави, переданого під забезпечення позики в Державний позиковий банк.

У 1860-і рр. виникли нові іпотечні установи, засновані на капіталістичних засадах функціонування, до кінця 1880-х рр. склалася система іпотечного кредиту, яка проіснувала до 1917 р На європейській території Росії іпотека була введена законом від 19 травня 1881 р

Кредитні інститути отримали, в тому числі і право емітувати боргові зобов'язання за допомогою купонних облігацій. Міські кредитні суспільства випускали облігації, які мали двояке забезпечення: по-перше, у вигляді грошової заборгованості позичальників по іпотечній позиці, тобто майбутніх грошей, які надійдуть в суспільство при поверненні позичальниками кредитів; по-друге, у формі закладеного майна, яке суспільство могло продати при порушенні позичальниками запланованих термінів погашення іпотечної позики. Щоб підвищити ринковий курс облігацій, Міністерство фінансів на прохання Санкт-Петербурзького кредитного товариства дозволило з 1862 р Державному банку видавати грошові позики під заставу облігацій суспільства в розмірі 90 копійок за рубль їх біржової ціни, а також отримувати інформацію боргові зобов'язання за свій рахунок на тих самих умовах, що і державні процентні папери. З 1863 р Державний банк ввів оплату вийшли в тираж облігацій і купонів в своїх конторах і відділеннях.

У дореволюційній Росії система іпотечного кредитування успішно функціонувала і була доступна багатьом верствам населення.У перше десятиліття XX ст. позиково-ощадні та позичкові товариства користувалися великою популярністю і об'єднували інтереси 8 млн чоловік. Потім, як відомо, майже 70 років механізм іпотеки залишався в нашій країні незатребуваним. У той час як у всьому світі він успішно розвивався.

3. Іпотека в XX столітті

Загальними тенденціями зарубіжного іпотечного кредитування останніх десятиліть можна назвати подовження термінів кредитів і зміна політики ставок. У континентальній Європі іпотечні кредити надаються на термін від 7 до 20 років, в США - від 15 до 30 років. Як правило, їх видають спеціалізовані установи або комерційні банки, при необхідності вони можуть розділятися на кілька частин.

У 1970-1980-і рр. відсотки за іпотечними кредитами майже завжди робилися по твердій процентній ставці. Тепер все частіше застосовують плаваючі або переглядати відсоткові ставки. У 1970-ті рр. деякі установи в ряді країн пропонували житлові позики під прогресивні процентні ставки: виплати щорічних внесків проводилися за ставками, рівень яких спочатку був нижчим за ринковий, але в подальшому поступово підвищувався в розрахунку на щорічне зростання купівельної спроможності на 3-5%. Однак наступне десятиліття показало, що зростання купівельної спроможності не є безперервно стабільним, і фінансові установи, які ввели цей тип кредитів, змушені були переглянути свою політику.

Крім того, в країнах англосаксонських правових традицій розвивалася форма кредиту, що повертається in fine (в кінці). Ця форма кредитування передбачає протягом терміну погашення виплату тільки відсотків, але супроводжується договором страхування з накопиченнями з іншими установами, як правило, на вимогу позикодавця, що дає позичальникові можливість отримати після закінчення терміну накопичену суму, необхідну для повернення позики, а якщо «пощастить» з інфляцією, то і деякий прибуток.

Ще одна загальна тенденція: практично у всіх країнах держава відіграє в іпотечному (в общем-то, комерційному) процесі провідну роль. У більшості країн вона зводиться до визначення загальної стратегії розвитку системи іпотечного кредитування, до виконання функцій нагляду і контролю за діяльністю об'єктів ринку. Зазвичай дана система є складовою частиною соціальної та житлової політики держави.

Крім політичного керівництва майже у всіх західних країнах держава різним шляхом сприяє своїм громадянам у придбанні житла, якщо вони цього потребують. Найчастіше використовуються три типи державної допомоги: пряма субсидія, або премія, що виділяється сім'ї набувача або інвестору, на якого покладено зобов'язання довести цю допомогу до сім'ї; штучне зниження вартості позики шляхом боніфікаціі відсотків (тобто часткової виплати державою або муніципалітетом відсотків за позикою); зменшення оподатковуваного доходу позичальника на суму відсотків за позикою. Так, у Франції пільгові житлові позики доповнюються власне фінансуванням з боку депозитної каси муніципального житла і помірною квартплатою.

4. Німецька і американська моделі

Виділяють дві основні моделі іпотечного кредитування - американську і німецьку. Інші країни використовують їх або в чистому вигляді, або з деякими варіаціями.

Базовим відмінністю німецької моделі є стимулювання громадянина до накопичення коштів на придбання житла. Кредитування здійснюється тільки після того, як певна частина коштів акумулюється на його рахунку в спеціальному інституті - будощадкасі (ССК) або іпотечний банк. У Німеччині склалося регульоване державою співпрацю цих інституцій. Іпотечні банки там є спеціалізованими інститутами, які можуть займатися тільки іпотечним кредитуванням або кредитуванням держави. Система ССК, що з'явилася після Першої світової війни, користується активною підтримкою держави. З 1 січня 1973 року вони були включені в федеральну систему страхування. Уряд гарантує виконання зобов'язань по відношенню до кредиторів, в першу чергу за вкладами, довірених клієнтами ССК. На частку системи ССК припадає близько 43% сум від загальної реалізації житлової нерухомості, на частку іпотечних банків - 47%. Обидві ці системи успішно існують, а конкуренція між ними сприяє підтримці процентних ставок на кредит на низькому рівні.

Держава стимулює накопичення приватного капіталу за допомогою премій на житлове будівництво або податкових послаблень. Вкладник сам визначає, який пільгою йому скористатися. Кожен, хто працює вкладник ССК або іпотечного банку має право на отримання субсидій, які роботодавець перераховує йому на накопичувальний рахунок. Натомість сам роботодавець отримує пільги щодо зниження оподатковуваної бази. Крім того, вкладник ощадкаси або іпотечного банку має право отримувати щорічну 10% -у надбавку до зібраної суми від держави. Обсяги житлових субсидій роботодавця і премії від держави диференційовані в залежності від рівня доходу вкладника і від числа дітей в його родині. Накопиченої за кілька років (в середньому - до восьми) премією вкладник може розпорядитися лише після того, як сума вкладу досягне розміру, заздалегідь визначеного в договорі з ССК. Найчастіше вона становить 40-50% вартості покупки або будівництва житла. Після цього вкладник має право на отримання пільгового іпотечного кредиту.

Що стосується американської моделі, то в США уряд безпосередньо не стимулює накопичення громадян на придбання житла, іпотечні кредити видаються, як то кажуть, в чистому вигляді. Там з кінця 1930-х рр. минулого століття сформувалася так звана дворівнева модель іпотечного кредитування, яка до недавніх подій дозволяла банкам ефективно виконувати функцію кредиторів, а громадянам - покращувати житлові умови.

Першим рівнем є власне первинний ринок іпотечних кредитів, що видаються позикоощадних організаціями, взаємо-ощадними банками, комерційними банками та іпотечними компаніями. Вони надають як гарантовані урядом (за спеціальними програмами для малозабезпечених, ветеранів і т.д.), так і звичайні іпотечні кредити безпосереднім покупцям житла. Звичайними є такі іпотечні кредити, які не забезпечені федеральним урядом. Вони складають близько 80% всіх виданих іпотечних кредитів.

Другий рівень представлений спеціалізованими, створеними урядом і пізніше приватизованими організаціями, які викуповують кредити у банків, сприяючи тим самим «розчищення» їх балансів для подальшого кредитування. Найвідоміші структури другого рівня - Fannie Mae і Freddie Mac.

Вони об'єднували викуплені кредити в однорідні пули, під які випускалися цінні папери (облігації) для подальшого продажу стороннім інвесторам. В якості інвесторів таких паперів виступали комерційні банки, ощадні установи, пенсійні фонди, страхові компанії, а також уряди штатів і місцеві органи самоврядування. Таким чином, первинним кредиторам забезпечувався постійний джерело рефінансування.

Як показав досвід, система сек'юритизації іпотечних кредитів виявилася занадто багатошарової і на якомусь етапі оцінка реальних ризиків за іпотечними кредитами дала збій. В результаті американський уряд змушений був взяти під свій контроль іпотечних гігантів, Fannie Mae і Freddie Mac, щоб не допустити фінансового колапсу всієї системи.

5. Сучасна Росія: відродження іпотеки

Після майже 70-річної перерви іпотечне кредитування почало відроджуватися і в нашій країні. У 1992 був прийнятий закон «Про заставу». У 1994 році вийшов Указ Президента РФ Б. М. Єльцина «Про розроблення та впровадження позабюджетних форм інвестування житлового будівництва», згідно з яким в регіонах почали формуватися місцеві позабюджетні фонди. Перед ними було поставлено завдання щодо створення умов для залучення позабюджетних джерел фінансування житлової сфери, ефективного використання коштів інвесторів на формування ринку житла, сприяння розвитку виробничої бази житлового будівництва.

В кінці 1997 року з ініціативи російських депутатів і конгресменів США в Держдумі була створена комісія з розвитку іпотечного кредитування в Росії. Тоді американці поставили питання про необхідність прийняття закону «Про іпотеку». І тільки в цьому випадку в конгресі США можливо був розгляд питання про виділення кредитної лінії розміром $ 5 млрд на розвиток російської житлової іпотеки.

Комісія Державної думи кожні дві-три тижні проводила засідання, конференції, парламентські слухання і в результаті отримала підтримку практично від усіх губернаторів. Ця робота привела до того, що в липні 1998 р переважною більшістю депутатів Держдуми було подолано вето президента на закон «Про іпотеку». Суть заперечень Бориса Єльцина зводилася до того, що не можна говорити про іпотеку при відсутності власності на землю і, в першу чергу, на сільськогосподарські землі. Довелося наполягти на тому, що прийняти закон необхідно вже зараз, а після його вступу в силу відразу ж почати доопрацювання. Згодом поправки в закон «Про іпотеку» вносилися кілька разів.

На початковому етапі російська банківська система була ще дуже слабка для розвитку іпотечного ринку, тому впроваджувати іпотечні продукти почали внебанковские структури. У 1998-2002 рр. в регіонах йшло інтенсивне формування фондів житлового будівництва, іпотечних корпорацій і іпотечних агентств. Найбільш успішними стали фонди житлового будівництва при президентах республіки Татарстан і Башкортостан. Почали активно працювати фонди Самарської, Кемеровській, Волгоградської, Смоленської, Бєлгородської, Ростовської, Астраханській і інших областей. Одночасно стали створюватися фонди житлового будівництва Міністерства з атомної енергії, концерну Росенергоатом, Московської залізниці, пізніше був створений фонд «Газпроміпотека». Фонди не мали права надавати кредити, але вельми інтенсивно видавали позики, а також будували і продавали за іншими схемами, наприклад, за договорами купівлі-продажу з розстрочкою платежу і оформленням іпотеки в силу закону. Тоді вже була створена основа для того, щоб консолідувати ринок.

У 2000 р з ініціативи депутатів Державної думи і операторів іпотечного ринку була заснована Міжнародна асоціація фондів житлового будівництва та іпотечного кредитування (МаІФ). Головне завдання МаІФ - забезпечувати взаємодію з владою всіх рівнів з метою участі своїх членів у формуванні та проведенні державної політики в галузі розвитку ринку доступного житла. Крім того, МаІФ регулює роботу всіх учасників об'єднання: розробляє внутрішні стандарти роботи схем альтернативного фінансування угод, координує загальну політику і здійснює контроль над дотриманням прийнятих в Асоціації норм. Зараз членами МаІФ є 130 організацій, що реалізують іпотечні та накопичувальні схеми придбання житла в 60 регіонах Росії.

У 2002 р початок активно працювати Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Роком пізніше були прийняті перші консолідовані стандарти, що дозволили об'єднати ринок, створюючи регіональних операторів. З 2002-2003 рр. почалося формування цивілізованого іпотечного ринку. Члени МаІФ складають 60% всіх регіональних і галузевих операторів, які уклали тристоронні угоди з АІЖК. До 2006 року остаточно сформувалася вертикальна структура АІЖК, тоді ж виникло розуміння на офіційному рівні, що іпотека в Росії відбулася.

За основу побудови системи іпотечного кредитування була взята американська дворівнева модель. На першому рівні - комерційні банки, що видають іпотечні кредити громадянам. На другому - АІЖК, викуповувати у банків заставні на ці кредити і таким чином виконує функції рефінансування системи. Викуповуються тільки ті кредити, які видані відповідно до стандартів, розробленими АІЖК. За цим стандартам до 2008 р кредитували 145 банків в 75 регіонах. Крім державної фінансової підтримки АІЖК має право залучати кошти на відкритому ринку шляхом випуску облігацій, забезпечених правами вимоги за кредитами.

На початок вересня 2008р.за стандартами АІЖК було рефінансовано 128611 іпотечних кредитів на загальну суму близько 97,4 мільярда рублів. Цифра солідна, але явно недостатня для того, щоб покрити потреби банків, які втратили через світову кредитну кризу доступ до відносно дешевих західних засобів і відчувають дефіцит ліквідності, в довгострокових ресурсах. Судячи з повідомлень у ЗМІ, багато банків були змушені згортати іпотечні програми. До того ж з середини вересня АІЖК істотно посилив вимоги до викуповувати кредитами і підвищило ставку рефінансування, що, безумовно, спричинить додаткове подорожчання кредитів для позичальників, а для більшості зробить такі позики недоступними. Агентство пояснює свої дії тим, що так само, як і інші учасники ринку, зіткнулося з ростом вартості залучення ресурсів. 19 вересня 2008 року уряд пообіцяв підвищити свій внесок в статутний капітал АІЖК на 60 млрд рублів. Цей захід здатна в якійсь мірі підтримати молодий російський ринок іпотечного кредитування.

Процес охоплення населення Росії іпотекою міг би розвиватися ще швидше, якби в країні будувалося більше житла. Для порівняння, Китай вже сім років будує по 1 кв. м на людину в рік. І це незважаючи на те, що там чисельність населення, як відомо, перевищує 1 млрд. Виходить, що вони будують 1 млрд кв. м в рік. У Росії, населення якої на порядок менше, обсяги будівництва ще менше: 0,2 кв. м на людину. На тлі високого попиту низький рівень будівництва виливається в дуже високі ціни на нерухомість, що ми і спостерігаємо сьогодні.

На жаль, в Росії дуже велика собівартість будівництва, високі ціни на будматеріали та оплата праці робочої сили. Хотілося б в зв'язку з цим відзначити позитивний ефект національного проекту «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії». Нехай фізичний обсяг житла, збудованого в рамках нацпроекту, поки не дуже великий, його головна перевага в іншому: він продемонстрував, що житло в Росії можна будувати дешевше. Як результат - в останній рік темпи зростання цін на нерухомість суттєво знизилися.

Потенціал розвитку іпотеки в Росії величезний. На жаль, у більшості росіян поки немає інших можливостей поліпшити житлові умови. Про затребуваності іпотеки говорять темпи зростання ринку - з 2005 р. він щорічно збільшувався в два-три рази. Поки в Росії за допомогою іпотеки продається не більше 15% житлової нерухомості, при цьому загальна заборгованість за іпотечними кредитами не перевищує 2,5% ВВП. Це набагато менше, ніж в країнах з розвиненою економікою. Зрозуміло, не можна забувати про те, що висока частка іпотеки в ВВП і великий обсяг спекуляцій на ринку нерухомості можуть призвести до фінансової кризи. Це і сталося в США, де частка іпотеки перевищувала 50%. Однак до подібного рівня нам ще далеко. Російські дані непорівнянні з показниками, наприклад, країн Східної Європи, де на частку іпотеки припадає 10-15% ВВП.

Розпорядженням Уряду Російської Федерації від 19 липня 2010 р, №1201-р затверджено «Стратегію розвитку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації до 2030 року», яка визначила нові напрямки діяльності ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування».

Стратегія розвитку ринку іпотеки була розроблена Мінрегіоном Росії спільно з Мінекономрозвитку Росії, Мінфіном Росії, ФСФР Росії, Банком Росії при активній участі АІЖК і ряду банків і затверджена.

6. Іпотека в період світової кризи

Іпотечна криза в США почався ще в 2006 році. Головною його причиною стало зростання неповернень житлових кредитів неблагонадійними позичальниками. Криза стала помітний і почав набувати міжнародних масштабів навесні 2007 року, коли New Century Financial Corporation, найбільша іпотечна компанія США, що займається кредитуванням ненадійних позичальників, пішла з Нью-Йоркської фондової біржі. Протягом наступних кількох місяців зазнали збитків або виявилися банкрутами десятки подібних компаній. Влітку криза торкнулася інвестиційні фонди найбільших фінансових компаній, які вклали кошти в іпотечні облігації: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На міжнародних ринках став намічатися криза ліквідності. Центробанки всього світу почали вливати в свої фінансові системи десятки і сотні мільярдів доларів.

Іпотечна криза в США пов'язаний з подіями, що відбуваються в одному із сегментів ринку іпотечного кредитування - сегменті нестандартного кредитування.

Нестандартне кредитування ( «subprime market») - це, як правило, процес видачі іпотечних кредитів позичальникам, які не можуть отримати стандартні іпотечні кредити, тобто кредити, що видаються за стандартами Фенні Мей і інших агентств, підтримуваних Урядом США.

Як правило, у нестандартних позичальників (subprime borrowers) кредитні ризики, тобто ризики неповернення кредиту, є більш високими. Такі позичальники в недавньому минулому мали прострочення по кредитах, щодо даних позичальників виносилися судові рішення або здійснювалася процедура звернення стягнення на заставлене майно, вони проходили через процедуру банкрутства. Висока ймовірність дефолту нестандартних позичальників характеризується низькими оцінками кредитних бюро (FICO score менш 660), часто такі позичальники не в змозі надати підтвердження своїх доходів.

Нестандартні кредити є більш ризикованими для кредитора, тому що вони видаються позичальникам, які не задовольняють традиційним, більш консервативним критеріям через погану або сумнівною кредитною історії.

У 2006 р нестандартні кредити склали 20% від усього обсягу виданих кредитів, в той час як в 2002 р - тільки 6%. Найбільшого поширення серед нестандартних кредитів в США отримали кредити з плаваючою процентною ставкою, корректируемой щороку починаючи з третього. Більшість кредиторів, що працюють на нестандартному ринку, здійснюють кредитування з подальшим продажем кредитів інвесторам, практично не маючи власних коштів, а залучаючи короткострокові банківські кредити.

Купівля власного будинку вважалася в Америці найвигіднішим вкладенням коштів. Оскільки ціни на нерухомість до 2006 року весь час росли, а кредити дешевшали, будинок часто ставав годувальником сім'ї. Кожні два роки у середньостатистичного американця на кредитній картці накопичувалася заборгованість в $ 15-20 тисяч (подарунки на різдво і день народження, покупка меблів, колечко дружині на день Святого Валентина все робилося в кредит). Тоді на виручку приходив будинок, який за ці два роки виріс в ціні. Його власник йшов в банк і перезакладивают свій будинок: продавав свій будинок собі ж за великі гроші, отримуючи різницю в $ 10-20-30 тисяч, як продавець. Банки теж заробляли на угоді $ 5-10 тисяч. Таким чином, зростання цін на нерухомість забезпечував зростання споживання і зростання економіки в цілому.

7. Іпотечна криза США пішов нам на користь

До 2007 року спостерігалося практично дворазовий щорічне зростання обсягів іпотечного кредитування, поки не вибухнула криза ліквідності, ініційований, в першу чергу, великими гравцями-операторами в США. Оскільки у них найбільша грошова маса в іпотеці, ситуація відбилася і на європейських банках. До нас же криза докотилася через вісім місяців, та й то в дуже ослабленому вигляді. Єдине, на чому серйозно позначилася криза в Росії, - це зростання процентних ставок по кредитах, в тому числі по іпотеці. Ставки зросли приблизно на 1,5-2%. Але це явище тимчасове, тому що процеси на ринку мають свою циклічність. Іпотечна криза не вперше трапився в Штатах. Аналогічний стався в кінці 1960-х - початку 1970-х рр. Тоді він був успішно подоланий, і зараз ситуація виправиться. В останні місяці темпи продажів житла в Америці стали рости. Відбулася санація недобросовісних позичальників, тому що вся нерухомість, яка була в заставі, так і залишилася у кредитних організацій.

У Росії цей криза призвела до тимчасового протверезіння, підвищенню якості роботи іпотечних операторів і банків з клієнтами. Але і самі позичальники стають розумнішими. Як тільки пройде кілька десятків або сотень виселень, люди почнуть відповідальніше ставитися до своїх зобов'язань.

Головна причина недоступності іпотеки сьогодні - це високі ціни на житло, пов'язані з браком пропозиції на ринку. Тим часом ціна квадратного метра поступово стабілізується. Зменшується також вплив відкладеного попиту (тобто попиту, що не реалізованого в минулому році в зв'язку з надіями громадян на зниження цін).

Сьогодні великі надії покладаються на федеральну підпрограму «Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва» (вона є складовою частиною федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010рр.). Підпрограма передбачає субсидування відсотків по кредитах, наданих будівельним компаніям на інженерну підготовку земельних ділянок. Субсидування відсотків по кредитах буде проводитися з розрахунку ставки рефінансування Центробанку Росії. Реалізація підпрограми дозволить забезпечити додаткове введення житла.

Сьогодні багато хто боїться настання в Росії кризи, подібної американській кризі subprime. Але настільки «поганих» кредитів у нас поки немає, принаймні, вони не видаються в масовому порядку. Subprime-кредити можуть з'явитися при масовому переході на плаваючу ставку, яка в Америці є основною. В цьому випадку, якщо процентні ставки, прив'язані до індикаторів ринку, почнуть рости, позичальники в силу збільшилися щомісячних платежів не завжди зможуть продовжувати розраховуватися за кредитом. Але поки в Росії такі кредити не отримали скільки-небудь масового поширення. Парадоксально, але приклад Америки показує, що іншою стороною вирішення проблеми доступного житла (тобто коли його буде багато) також може стати масштабний іпотечна криза. Але при наявному у нас дефіцит криза, подібна американському, ми побачимо ще не скоро ...

Основним чинником, що гальмує лавиноподібне зростання іпотеки в Росії, є слабка інформованість людей про можливості цього продукту. Є приблизний розуміння, що іпотека - це коли дають гроші на квартиру, але на яких умовах, під який відсоток і які ризики притаманні цьому фінансовому інструменту, звичайний росіянин представляє погано. Люди просто не знають ні реальних цінностей, ні загроз іпотеки. Брати ж на себе обов'язок по просуванню іпотеки в маси поки ніхто особливо не хоче. За кордоном рівень інформованості населення набагато вище, і як наслідок, вище показники покриття іпотеки. І тут заслуга банків, ріелторів, а також засобів масової інформації. Люди не просто не бояться, вони розуміють, що іпотека - дуже зручний і сучасний спосіб реалізувати свої мрії.

Майбутнє у іпотеки є, проте потрібно розуміти, що в сьогоднішніх умовах завдання розвитку іпотечного ринку вторинна. Можна сказати, що на даний момент в Росії існує дефіцит предмета іпотечної угоди - житла. Обсяги будівництва недостатні для того, щоб повною мірою задовольнити існуючий попит, який накопичувався протягом декількох десятиліть. Саме тому ростуть ціни, і при спрощення доступу до кредитних ресурсів дисбаланс попиту і пропозиції тільки посилюється, що призводить до нового зростання цін на квартири. У цих умовах придбання житла навіть за допомогою кредиту - малореальна перспектива для багатьох людей. Не випадково, згідно з опитуваннями громадської думки, однією з основних причин, що перешкоджають розвитку іпотеки в Росії, люди вважають швидкі темпи зростання цін на нерухомість.

Тому необхідно зміщувати акценти. Ми більшою мірою потребуємо не в стимулюванні попиту, який і так високий, а в створенні умов, які сприяють багаторазового збільшення пропозиції житла на ринку. А значить, мова повинна йти про масову забудову територій.

Тільки рішення проблем, що стримують збільшення обсягів будівництва житла, дозволить збалансувати попит і пропозицію, зробить ринок стабільним і передбачуваним. Тільки в цих умовах іпотека перестане бути фактором, який хоч і не суттєво, але впливає на зростання цін. Тільки в цих умовах іпотека стане реальним інструментом, який дозволить більшості людей вирішувати житлову проблему.

Незважаючи на те, що останнім часом вітчизняний сектор низькоякісних іпотечних кредитів впевнено зростає - деякі кредитори все сильніше пом'якшують необхідний рівень доходу потенційного позичальника, що посилюється нерозвиненою системою кредитних рейтингів фізосіб - умов, схожих з передкризового американськими, поки не створено.Російський іпотечний ринок все ж сильно відрізняється від американського як за обсягом, так і за структурою. Можна відзначити наступні відмінності, які не дозволяють приміряти передкризову американську ситуацію на поточні російські умови:

· У більшості випадків іпотечним кредитуванням в РФ займаються комерційні банки, отже, іпотека фінансується депозитами, рефінансування використовується рідко;

· У загальній структурі активів фінансового сектора іпотечні кредити займають незначне місце;

· Російські іпотечні кредитори вважають за краще видавати кредит під фіксовану ставку;

· Ціни на вітчизняне житло поки не демонструють тенденцію до зниження;

· За винятком періодично відбуваються сплесків, ліквідність в російській фінансовій сфері (з урахуванням інфляції) залишається на помірному рівні.

Звичайно, ціни на нерухомість після сильного тривалого зростання можуть попрямувати вниз (як це і сталося в США), від проблем з банківською ліквідністю теж ніхто не застрахований, але в цілому немає серйозних підстав вважати, що на даному етапі розвитку фінансової системи Росія повторить сумний досвід Сполучених Штатів Америки.

Хоча російської іпотеку не загрожує криза, аналогічна вибухнула на міжнародних фінансових ринках, багато передумови, які призвели до колосальних втрат ряду провідних американських іпотечних компаній, характерні і для нашого ринку. Росії надається унікальна можливість отримати для себе уроки з кризи американської іпотеки, вивчаючи негативний досвід інших.

висновок

Ймовірно, ще протягом тривалого часу ми, кажучи про процеси, що відбуваються в сфері іпотеки, будемо уточнювати: «до 2008 г.» або «після 2008 г.».

До 2008 р система іпотечного кредитування була практично безризиковою для кредиторів. Підставою тому послужив істотне зростання цін на житло, об'єктивно обумовлений як зростанням платоспроможності населення, так і дисбалансом попиту та пропозиції. Позичальники, які взяли іпотечний кредит понад рік тому, в даний час мають надійною запорукою, часом у рази перевищує розмір їх кредиту. Навіть теоретично неможливо уявити собі падіння ринку, яке знецінило б нерухомість, придбану до 2006р.

Все те, що було зроблено, стало міцною основою для подальшого розвитку іпотечного бізнесу в Росії. Безумовно, після 2008 року цей бізнес став більш складним, але і більш вдумливим. При цьому ринок житла як і раніше далекий від насичення, і перевищення пропозиції в порівнянні з попитом, настане ще дуже не скоро. Це дає можливість інвесторам, забудовникам, кредиторам, брокерам будувати масштабний серйозний бізнес, який прослужить десятиліттями, створюючи чималі капітали власникам. Головним питанням як і раніше буде система оцінки ризиків кредитора, заснована на прийнятті зобов'язань зворотного викупу іпотечними брокерами.

В основі системи іпотечного кредитування лежать тонкі фінансові механізми, порушення принципів функціонування яких може призвести до серйозних негативних наслідків. У свою чергу, збільшення обсягів іпотечного кредитування істотно залежить від прозорості всіх відносин і процедур для інвесторів, що забезпечують рефінансування первинних іпотечних кредиторів. Адже саме вони визначають всі основні правила гри на іпотечному ринку. І найголовніше - розвинене іпотечне житлове кредитування забезпечує доступність житла тільки для тих сімей, які мають накопичення і стабільні доходи, достатні для внесення місячних платежів по іпотечних кредитах. Оскільки при існуючих доходи і рівень цін на житло не більше 10% російських сімей в змозі купувати житло в кредит, то система іпотечного житлового кредитування не може служити основним інструментом підвищення доступності житла для громадян Росії. Все-таки єдиний спосіб знизити ціну і зробити іпотеку доступнішою - збільшити обсяги будівництва.


Список літератури:

1. Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша). Федеральний закон від 30 листопада 1994 року. № 51 // Відомості Верховної РФ. - 1994. - № 32.

2. Житловий кодекс Російської Федерації. - Російська газета. 12 січня 2005 року № 7.

3. Закон Російської Федерації «Про заставу» (в частині, що не суперечить ГК РФ). Російська газета. 15 листопада 2006 року. № 422.

4. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» // Відомості Верховної. - 1998. № 29.

5. Євген Чепенко. Іпотека для громадян. Коментар до законодавства, схеми і пояснення. Вид. Фонд сприяння державної реєстрації нерухомості 2007.

6. С. А. Бабкін Про іпотеку. - Погляд. - 2009. - № 12

7. Довдіенко. І.В. Іпотека. Управління. Організація. Оцінка. - М .: ЮНИТИ-ДАНА, 2008 ;.

8. Черних О.В. Історія і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії. - М .: ЦЕМІ РАН, 2007.

9. Фролов Н.Є. Сучасний стан іпотечного ринку: завдання, проблеми, перспективи // Гроші і кредит. - 2007. - N 8. - С. 9-12.

10. Іванов В.В.Все про іпотеку. - М .: МТ-Пресс 2009

11. Іванов В.В. Іпотечне кредитування. - М .: інформ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005

12. Журкіна Н.Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення .// фінанси.-2009. -№6

13. Дані Банку Росії - www.cbr.ru

14. www.rg.ru/2008/10/27/dengi.html


  • Зарубіжні моделі іпотечного кредитування від Стародавньої Греції до наших днів.
  • Заклад: іпотека по-російськи
  • Іпотека в XX столітті
  • Німецька і американська моделі
  • Сучасна Росія: відродження іпотеки
  • Іпотека в період світової кризи
  • Іпотечна криза США пішов нам на користь
  • Список літератури