|
- є різновидом економічного міхура, що відбувається на ринку нерухомості.
ознаки
· Фінансова доступність. Вимірюється вартістю нерухомості до величини ВВП. Може визначатися для окремої взятої території як вартість до доходів населення.
· Розмір іпотечних платежів. Вимірюється часткою іпотечних платежів до доходу населення.
· Ставка оренди. Визначається як ставка оренди до вартості будинку.
· Рентабельність будівництва. Визначається як прибуток до витрат.
причини
Пузир на ринку нерухомості виникав з наступних причин:
Фактори пропозиції:
· Законодавчі обмеження забудови. У разі обмеження законодавцем розмірів будівництва призводить до зниження пропозиції на ринку і зниження ліквідності ринку нерухомості. У Нью-Йорку, США, існує обмеження на поверховість будівлі, зване зональностью. Кожна зона допускає певну висотність будівель, що обмежує щільність проживання на території зони.
· Самостійні обмеження забудови. У разі змови / монополії забудовників відбувається свідоме обмеження обсягів будівництва. Вважається, що дана причина є одним з факторів вибухового зростання цін в Москві.
· Природні обмеження забудови. Територіальні обмеження є частою причиною зростання цін, особливо в центрах великих міст.
· Очікування прибутковості з боку продавців. Володарі нерухомості, при зростанні цін очікують подальшого подорожчання нерухомості, як інвестиційного об'єкта.
Фактори попиту:
· Значне збільшення реальних доходів населення. В результаті економічного зростання багатіють класи починають вкладатися в нерухомість. Вважається, що дана причина є одним з факторів вибухового зростання цін в Москві.
· Розвиток іпотеки. Призводить до збільшення доступності житла для великих прошарків населення, в розвинених країнах іпотечний попит є переважаючим. Коливання процентних ставок на іпотечні позики сильно впливають на цю складову попиту.
· Відтік коштів інвесторів з ринку капіталу на ринок нерухомості. При зниженні прибутковості ринку капіталу спостерігається відтік коштів в ринок нерухомості. Подібна тенденція позначилася в США після проколу інтернет-міхура, коли значні кошти стали вкладатися в придбання нерухомості.
· Ажіотажний попит. У разі ряду причин виникає неадекватний, необґрунтований ажіотаж. Прикладом служить криза 1920-х років у Флориді.
· Міграція населення.
Передбачення моменту розриву міхура
Незважаючи на те, що індикатори ринку нерухомості, що свідчать про його перегрів, давно опрацьовані, момент проколу міхура передбачити не вдається. Основна причина, що перешкоджає передбачення - інерційність очікувань продавців щодо прибутковості. У підсумку, коригування часто проводиться за рахунок інфляційної складової, без падіння номінальних цін. Проте, криза 1990-х в Японії був очікуваним і привів до значного зниження цін в номінальному і реальному вираженні протягом 14 років поспіль.
Джерело: http://ru.wikipedia.org/wiki/Пузырь_на_рынке_недвижимости
|