Команда
Контакти
Про нас

    Головна сторінка


Угоди, спрямовані на відчуження житлового майна, договір купівлі-продажу і деякі інші





Дата конвертації07.10.2018
Розмір44.2 Kb.
Типреферат

зміст

1. Введення............................................... ....................

2. Поняття угод.............................................. .........

3. Види угод.............................................. ..............

4. Поняття відчуження.............................................. .

5. Форми розпорядження житлом перебуває

у власності при його відчуженні...................

6. Порядок проведення угоди при відчуженні житлового приміщення......................................... ..........

7. Законодавчі основи фінансових відносин при оформленні угод на відчуження житла...................................... ...........................................

8. Висновок............................................... ..................

9. Список використаної літератури.........................

10. Додаток............................................... .................

Вступ.

Основною правовою базою для розвитку житлового законодавства є Конституція РФ. Тут (ст. 40 [1]) закріплено право громадян Росії на житло і визначені головні гарантії забезпечення цього права з боку держави: розвиток і охорона державного і громадського житлового фонду; сприяння кооперативному та індивідуальному житловому будівництву; справедливий розподіл під громадським контролем жилої площі; плата за квартиру і комунальні послуги. Конституція РФ не тільки визначила права громадян, а й встановила їх обов'язок дбайливо ставитися до наданого житла. Всі інші акти видаються директивними і місцевими органами на основі і відповідно до Конституції РФ.

Другим за значенням актом є Основи житлового законодавства РФ, введені з 1 січня 1982 роки (прийняті 24 червня 1981 г.). Перероблені і доповнені 19 березня 1995 і закріплені Законом РФ «Про основи федеральної житлової політики» [2]. В Основах визначено завдання житлового фонду, встановлені загальні положення управління житловим фондом, основні правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень і користування ними в будинках державного і громадського житлового фонду, а також користування житловими приміщеннями в будинках індивідуального житлового фонду.

Розмежування житловий фонд в залежності від його належності та порядок виключення з його складу житлових будинків і житлових приміщень регулюється ст. 4 (Житловий фонд) [3] Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»:

що знаходяться на території РФ житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, утворюють житловий фонд;

в житловий фонд не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Пояснення можна знайти в ст. 5 (Види житлового фонду) [4], з якої випливає:

всі житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території країни, утворюють житловий фонд. Залежно від того, кому належать житлові будинки (житлові приміщення), він включає:

· Житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

· Житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать організаціям, їх об'єднанням, іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

· Житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

· Житлові будинки і квартири, що знаходяться в особистій власності громадян (індивідуальний житловий фонд).

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. Вони не належать до жодного з вище зазначених фондів. Проте до них застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду.

Вступаючи в цивільно-правові відносини з приводу угод, спрямованих на відчуження житлових приміщень власники оформляють цілий ряд юридичних документів, включаючи договір купівлі-продажу, дарування, міни, різні форми актів і доручень. Знання порядку правильного оформлення таких документів дозволить в майбутньому виключити судові процеси.

Поняття угод.

Угода - дія фізичної або юридичної особи, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст. 153 ЦК України), один з найбільш часто зустрічаються юридичних фактів. Найпоширенішим видом угоди є договір (т. Е. Двостороння або багатостороння угода); однак угоди можуть бути і односторонніми - виражають волю однієї особи (наприклад, заповіт). Угода повинна бути здійснена на основі свідомого волевиявлення сторін, спрямованого на виникнення конкретних. Чи не заборонених законом правових наслідків; самі дії також повинні бути правомірними. Угоди можуть укладатися тільки дієздатними громадянами; частково (в повному обсязі) дієздатні здійснюють операції в межах, передбачених законом. Юридичні особи здійснюють операції відповідно до цілей їх діяльності на основі статутів (положень).

Угода називається консенсуальной, якщо для визнання її досконалою досить лише досягнення угоди між учасниками угоди (наприклад, договір купівлі-продажу). Якщо ж для визнання угоди відбулася необхідно, крім волевиявлення, вчинення певної дії (наприклад, передачі речей, грошей), угода називається реальною (наприклад, договір позики).

Угоди - акти усвідомлених, цілеспрямованих, вольових дій фізичних і юридичних осіб, здійснюючи які вони прагнуть до досягнення певних правових наслідків.

Угоди - правомірні дії. Цим вони відрізняються від дій протиправних - деліктів (заподіяння шкоди життю та здоров'ю громадян, а також майну іншої особи).

Угода як вольове дію. Сутність операції складають воля і волевиявлення сторін: воля дає відповідь на питання: "чого я хочу", а волевиявлення: "що я для цього роблю".

Зазначені ознаки в сукупності відображені в визначенні угод, яке міститься в статті 153 ГК РФ "дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на відновлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків".

Угоди характеризуються такими п'ятьма особливостями:

I. Угоди є юридичний факт і є найбільш поширеним підставою виникнення. зміни або припинення цивільних правовідносин.

II. Угода - вольовий акт. Спрямований на досягнення певної мети. Цим угоди відрізняються від події. Події - явища природного порядку. що відбувається

ь \ = 74помімо волі людей.

III. Угодою може бути визнано правомірна дія. Чи не суперечить закону. хоча б не підпадає ні під один з відомих закону типів угод.

IV. Угода повинна бути здійснена лише тими громадянами та організаціями, воля яких породжує відповідні правові наслідки.

Угода організацій не повинна суперечити цілям їх діяльності, зафіксованим в установчих документах.

Угода організацій може здійснюватися органами юридичних осіб, відповідно до їх компетенції або належними представниками юридичних осіб.

При здійсненні операцій громадянами велике значення має дієздатність.

V. Угода здійснюється на підставі волі її учасників - волевиявлення, яке визначає зміст операції (конкретні права і обов'язки).

Воля громадян і юридичних осіб повинна бути ясно виражена:

· В діях;

· В усній або письмовій формі;

· В стані волі особи.

Види угод.

Основне розмежування угод закріплено в ст. 154 ГК РФ [5]. Наявність у всіх угод загальних ознак - збіг волі і волевиявлення, правомірність дії - не виключає їх підрозділ на види:

· В залежності від числа сторін-учасниць угоди бувають односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми;

· В залежності від того, чи відповідає обов'язку однієї сторони в угоді вчинити певні дії, зустрічна обов'язок іншої сторони щодо надання матеріального чи іншого блага, угоди поділяються на оплатне мул безоплатні;

· По моменту, до якого приурочується виникнення угоди, вони поділяються на реальні і консенсуальні;

• за ступенем залежності дійсності угоди від її заснування (цілі) вони бувають каузальних й абстрактними;

· В силу залежності юридичних наслідків здійснення угоди від якогось обставини, яка може наступити або не наступити, виділяються умовні угоди.

Розглянемо коротко кожен вид угоди.

А.

УГОДИ


Залежно від числа сторін вчинили угоду

Односторонні Двосторонні Багатосторонні

угоди угоди угоди

- угоди, для здійснення яких досить дій однієї сторони. наприклад:

- заповіт

- прийняття спадщини

- відмова від спадщини

- оголошення (конкурсу)

Одностороння угода породжує наслідки, що зачіпають

одне, два або більше осіб.

Односторонні угоди не завжди одне-суб'єктивні. наприклад:

- конкурс

Іноді одностороння угода викликає юридичні наслідки за умови, що відповідне волевиявлення сприйнято тією особою якому вона адресована.

- угоди, для здійснення яких необхідна дія двох сторін, необхідні два співпадаючих воле- виявлення.

наприклад:

- купівля-продаж

Кожна зі сторін угоди може бути представлена ​​не одним, а кількома суб'єктами.

наприклад:

- продаж будинку однією сім'єю іншій родині.

Двостороння угода іменується договором. Також її називають взаємною.

- угоди, число сторін в яких становить не менше трьох, причому дії сторін не протистоять один одному, а спрямовані на досягнення одних і тих же цілей.

наприклад:

- договір про спільну діяльність по поверненню господарського об'єкта.

У деяких багатосторонніх угодах волевиявлення збігаються за змістом. Однак ця ознака не є необхідним, так як сторони угоди можуть передбачити різні види участі.

Б.

УГОДИ

оплатним безоплатно

Оплатній називається угода, в якій обов'язки одного боку вчинити певні дії відповідає зустрічна обов'язок іншої сторони щодо надання матеріального чи іншого блага.

Возмездность в угоді може виражатися в передачі грошей, речей, наданні зустрічних послуг, виконанні роботи і т.д.

Безоплатної називається угода, в якій сторона виробляє надання на отримання зустрічного задоволення.

Односторонні угоди завжди безоплатні.

Безоплатні угоди порівняно рідкісні у відносинах юридичних осіб, частіше вони зустрічаються у взаєминах громадян між собою або з організаціями.

наприклад:

- надання майна в тимчасове безоплатне користування, дарування, доручення та позика за домовленістю.

В.

УГОДИ

РЕАЛЬНІ консесуальними

- угоди, для здійснення яких необхідні:

- угода

- дія, виражене в пере-дачі речей.

наприклад:

- позика;

- перевезення вантажу.

- угоди, що вважаються укладеними з моменту, коли між сторонами досягнуто згоди.

наприклад:

- купівлі-продажу з письмовим підтвердженням угоди;

- договір-доручення; і т.п.

Г.

УГОДИ

каузальна АБСТРАКТНІ

- угоди, дійсність яких залежить від наявності підстави угоди.

Сторона каузальне угоди може доводити відсутність підстави.

- угода характеризується тим, що доводити підстава угоди заборонено.

- вексель (не ясно підстава).

Угоди грають в суспільному житті багатогранну роль. Тому в цивільному праві діє принцип допустимості - дійсності будь-яких угод, не заборонених законом, тобто спрацьовує принцип свободи угод. Переходимо до основного вопросуданной роботи: «Угоди, спрямовані на відчуження житлових приміщень (договір купівлі-продажу і деякі інші)».

Поняття відчуження.

Відчуження - передача майна у власність іншої особи; один із способів здійснення власником правомочності розпорядження належним йому майном. Різниться відчуження оплатне (купівля-продаж) і безоплатне (дарування). Здійснюється головним чином з волі власника на основі договору, що укладається ним з набувачем майна. Відчуження державного нерухомого майна організації або, навпаки, відчуження нерухомого майна організації у власність державі в встановлених законом випадках має своєю основою плановий акт. У передбачених законом випадках відчуження здійснюється всупереч волі власника (т. Е. В примусовому порядку): наприклад, відчуження нерухомого майна, що належить громадянину, у власність держави шляхом конфіскації (безоплатно) або шляхом реквізиції, т. Е. За плату, з виплатою вартості майна (ГК РФ ст. 149); шляхом безоплатного вилучення безгосподарно-вмісту будинку (ГК РФ ст. 141); шляхом примусового продажу нерухомого майна боржника з метою присудженого з нього через суд стягнення боргу.

Форми розпорядження житлом перебуває у власності при його відчуженні.

Договір купівлі-продажу.

Найбільш поширеною формою розпорядження житлом, що перебуває у власності, є договір купівлі-продажу [6].

Договір - угода двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, є різновидом угоди. Договір набуває чинності з моменту його підписання.

Залежно від порядку укладення та моменту виникнення прав і обов'язків сторін договору поділяються на консенсуальні, реальні і формальні. Консесуальними (від лат. Consensus - угода) є договори, для укладення яких досить угоди сторін. Реальними (від лат. Res - річ) вважаються договору, для укладення яких крім угоди сторін необхідна фактична передача майна, що є предметом договору (наприклад, перевезення, зберігання, позика). У нашому випадку договір іменується формальним. Для його укладення необхідно буде укласти по визначеній законом формі: письмовій і нотаріальної. Наприклад, договору купівлі-продажу квартири, дарування будинку повинні бути нотаріально посвідчені.

Договір купівлі-продажу носить БЕЗОПЛАТНО характер: кожен з учасників договору отримує певну матеріальну або інше благо (майно, гроші, послуги, права). Безоплатними є деякі договору, застосовуються зазвичай в побуті (дарування, користування майном). Сторона, що надає безоплатну послугу, зазвичай несе менш сувору відповідальність за межі не виконання договору.

Згідно з договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець - прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Купівля-продаж ставитися до числа двосторонніх відплатних договорів, предметом яких є, як правило, речі та майно. У Росії загальні правила купівлі-продажу закріплені у Цивільному кодексі України (ст. Ст. 420, 422-423) [7].

Договір може бути укладений між будь-якими учасниками цивільного обороту (організаціями, громадянами). Для купівлі-продажу деяких видів майна (наприклад, житлового будинку) законом, іншими нормативними актами встановлені особливі правила. Форма договору визначається загальними правилами про форму вчинення правочинів [8].

Такий договір повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін виступають громадяни. Без дотримання нотаріальної форми угода вважається недійсною. На підставі нотаріально завіреного договору купівлі-продажу новий власник отримує свідоцтво про право власності на придбане житло. Після нотаріального оформлення договору покупець має право вимагати передачі житла, а продавець - отримати гроші за продану нерухомість. Нотаріального оформлення не потрібно, коли підприємство купує квартиру в іншого підприємства. Оскільки і продавець і покупець є юридичними особами.

Для оформлення договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса обов'язково потрібні такі документи:

· Правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності на квартиру (свідоцтво про власність і договір передачі, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування і т.д.);

· Довідка бюро технічної інвентаризації за формою № 11-а для купівлі-продажу [9];

· Паспорта (свідоцтва про народження неповнолітніх) учасників даної угоди.

Розмір держмита за нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу становить 3% вартості житлового майна, зазначеного в договорі.

Договір міни.

- Договір, в силу якого між сторонами проводиться обмін одного майна на інше. Після виконання договору міни кожна зі сторін втрачає право власності на передане майно і набуває таке право на отримане майно. Договір міни [10] схожий з договором купівлі-продажу. Обидва договори є способи еквівалентного обміну товарів, обміну рівних вартостей. Кожен із що у договорі міни вважається продавцем майна, яке він віддає, і покупцем майна, яке він одержує. Подібність договору міни з купівлею-продажем дозволяє поширити на нього ряд правил про купівлю-продаж. До договору міни застосовуються правила, що стосуються умов дійсності договору купівлі-продажу, прав і обов'язків продавця і покупця, моменту виникнення права власності на річ, ризику випадкової загибелі, наслідків продажу майна з недоліками і т.д.

Договір міни полягає зазвичай між громадянами, але може відбуватися також громадськими організаціями.

Договір дарування [11].

- Договір, згідно з яким одна особа безоплатно передає своє майно у власність іншій. Вважається укладеним в момент передачі майна. Дарування нерухомого майна здійснюється в спеціально встановленій законом формі. Недотримання встановленої форми дарування тягне за собою відповідні юридичні наслідки (недійсність договору, позбавлення права посилатися на показання свідків у разі спору). Найбільш поширені договори дарування між громадянами.

Спадкування.

- Перехід прав та обов'язків померлого (спадкодавця) до його спадкоємців. У порядку спадкування переходять головним чином право особистої спадковості, а також інші майнові права і обов'язки. Права і обов'язки, пов'язані виключно з особою спадкодавця, у спадок не переходять (наприклад, аліменти). Спадщина настає в силу закону або заповіту. Якщо заповіт відсутній або не може бути реалізовано (визнано недійсним, перелічені в ньому спадкоємці відмовилися від спадщини) настає спадкування за законом, т. Е. До спадкоємства закликаються особи, зазначені в законі.

Свідоцтво про право на спадщину видається нотаріальною конторою за місцем відкриття спадщини після закінчення шести місяців з дня смерті спадкодавця (воно може бути видано і раніше, якщо нотаріальна контора має дані про відсутність інших спадкоємців, крім заявили про видачу їм свідоцтва). У деяких випадках подання цього свідоцтва необхідно для здійснення спадкових прав (наприклад, при спадкуванні житлового будинку).

Нерухоме та рухоме майно в порядку спадкування переходить до держави, якщо: воно заповідано йому; немає спадкоємців за заповітом; всі спадкоємці позбавлені заповідачем права спадкування; жоден спадкоємець не прийняв спадщини.

Порядок проведення угоди при відчуженні житлового приміщення.

При оформленні угоди без допомоги ріелторських [12] фірм необхідні наступні документи:

· Правовстановлюючі документи на квартиру, що відчужується, тобто документи, на підставі яких квартира належить власнику (свідоцтво про право власності і договір передачі, договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право спадщину за законом або за заповітом, рішення суду).

· Виписка з будинкової книги, копію фінансово-особового рахунку і довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах (їх можна отримати в РЕУ). Слід мати на увазі, що зазначені документи дійсні лише протягом місяця.

· Довідку бюро технічної інвентаризації про вартість квартири, що відчужується. Отримують її в БТІ за місцем знаходження квартири. Вартість довідки залежить від термінів її виготовлення і від того, чи є квартира комунальної або окремої [13]. Термін дії довідки БТІ - місяць. Тому, щоб уникнути необхідності повторно замовляти довідку (адже платити доведеться ще раз), потрібно розрахувати час отримання довідки так, щоб до моменту укладення договору купівлі-продажу довідка була б дійсна. Документи, термін дії яких закінчився, не приймуть ні нотаріус, ні Комітет муніципального житла.

· Документи, що засвідчують особу учасників угоди:

для громадян Росії і ближнього зарубіжжя - паспорт;

для військовослужбовців - посвідчення особи і приписне свідоцтво (форма № 10);

для громадян Росії, які постійно проживають за кордоном - загальногромадянський паспорт;

для іноземних громадян - вид на проживання в РФ або національний паспорт з відміткою реєстрацією в ОВС;

для осіб, які не досягли 16-річного віку, - свідоцтво про народження.

Всі перераховані вище документи необхідні для нотаріального посвідчення договору.Перелік документів, необхідних для його державної реєстрації в Комітет муніципального житла (КМЖ), дещо відрізняється від вищевказаного. Наприклад, копію фінансово-особового рахунку і довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах слід отримати в РЕУ в 2-х примірниках - і для нотаріуса, і для реєстрації в КМЖ.

У кількох випадках для здійснення угоди потрібні додаткові документи. Наприклад, коли продається квартира, одним із власників є неповнолітній, або коли він не є власником, але зареєстрований (прописаний) в цій квартирі, для укладення договору необхідно дозвіл органів опіки та піклування відповідного муніципального округу. Зазвичай така довідка видається в одному примірнику. Однак слід мати на увазі, що пред'являти її доведеться не тільки у нотаріуса при посвідченні договору, але і при реєстрації угоди в КМЖ. Тому, засвідчуючи договір у нотаріуса, не слід забувати засвідчити і справжність копії дозволу з органів опіки, адже її оригінал залишиться у нотаріуса в архіві, а пред'являти це документ має бути ще й в КМЖ при державній реєстрації договору (в КМЖ не вимагають оригіналу дозволу, але його копальні повинна бути обов'язково нотаріально посвідчений. Ксерокопію не приймуть).

Після того як продавець зібрав всі необхідні для угоди документи, а покупець приготував суму грошей, яку повинен буде заплатити за квартиру, сторони можуть приступити безпосередньо до оформлення договору. Однак перш ніж відправитися до нотаріуса, бажано абонувати в банку осередок і скласти відповідну угоду з банком, за яким покупець залишає гроші на зберігання з умовою їх видачі продавцю тільки після пред'явлення нотаріально посвідченого і зареєстрованого в КМЖ договору. Таким чином виключається ризик отримання грошей продавцем до закінчення оформлення договору. Передача грошової суми на руки на будь-якому етапі здійснення угоди (як до укладення договору, так і після нього) небезпечна.

Залишивши гроші в банку на зберігання, сторони можуть приступити до наступного етапу - нотаріального посвідчення договору.

За посвідченням звернутися можна як в державну нотаріальну контору, так і до будь-якого приватного нотаріуса. Однак якщо учасники угоди прийняли рішення посвідчити договір у приватного нотаріуса, необхідно попередньо переконатися в тому, що у цього нотаріуса є ліцензія.

Розмір держмита, що стягується нотаріусом за посвідчення договору, не залежить від того, до якого нотаріуса, державному чи приватному, звернулися учасники угоди. Сума, що підлягає оплаті за вчинення нотаріальних дій, залежить лише від вартості квартири, про яку домовилися сторони, і становить 1,5% від цієї вартості.

Сам процес нотаріального посвідчення договору не займе у вас багато часу. (Зрозуміло. У тому випадку, якщо всі необхідні документи підготовлені належним чином).

Реєстрація регулюється такими нормативними актами:

в першу чергу це ст. ст. 131 і 164 ГК РФ. У п. 1 ст. 131 ГК РФ прямо вказується на те, що «право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають обов'язковій реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції». Однак в даний час реєстрацію в Москві здійснює Комітет муніципального житла (КМЖ) і його філії, а в Підмосков'ї - БТІ. Органи юстиції в реєстрації до лютого 1998 не беруть участь, після чого КМЖ (БТІ) передають свої функції органам юстиції, які повинні здійснювати реєстрацію в силу ст. 131 ГК РФ.

Відмова в державній реєстрації або ж ухилення від неї в силу п. 5 ст.131 ГК РФ можуть бути оскаржені до суду. Тому відмова в реєстрації повинен бути проведений в письмовій формі з обґрунтуванням причин і з посиланнями на відповідні нормативні акти. Ухиленням від реєстрації є будь-яка дія (бездіяльність), які ведуть до затягування процесу реєстрації без всяких на те підстав або до витребування документів, не передбачених законом.

Особливою формою здійснення угод з нерухомістю, яку можна було б назвати реєстраційної, присвячений і п. 1 ст. 164 ГК РФ. У цій статті вказується на те, що угоди з нерухомістю підлягають обов'язковій державній реєстрації. Недотримання вимоги про реєстрацію угоди відповідно до п.1 ст. 165 ГК РФ тягне її недійсність. Така угода вважається незначною. Тому договір, який підлягає реєстрації, вважається укладеним лише з моменту його реєстрації.

Правило про обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів як: купівлі-продажу, міни, дарування житлових приміщень буде зберігати силу надалі до введення в дію Федерального закону про реєстрацію прав на нерухоме майно.

Крім статей ГК РФ, порядок реєстрації в Москві регулюється інструкціями і розпорядженнями Комітету муніципального житла. Перш за все це Інструкція по реєстрації вторинних угод, предметом яких є житлові приміщення в Москві (затверджена 16 грудня 1992 г.) з доповненнями, внесеними 4 січня 1994 р Інструкції дано повний перелік документів, необхідних для реєстрації:

· Справжні екземпляри нотаріально посвідченого договору в кількості, яка дорівнює кількості учасників угоди, і одну нотаріально засвідчену копію договору;

· Виписка з будинкової книги;

· Довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах;

· Документи, що засвідчують особу учасників угоди;

· Квитанція про оплату послуг відповідно до чинного прейскуранту.

Якщо відчужується квартира, в якій проживає неповнолітній, то, як говорилося вище, необхідно пред'явлення нотаріально посвідченої копії дозволу на продаж квартири з органів опіки та піклування.

Державна реєстрація, так само як і нотаріальне посвідчення договору, допускається за дорученням, оформленої належним чином. Довірчого особі в такому випадку необхідно мати при собі паспорт або інший документ, що засвідчує його особу.

Процес реєстрації полягає в наступному:

1. Це ретельна перевірка працівниками КМЖ поданих на реєстрацію документів;

2.Внесення оператором змін в базу даних власників житла, наявну в КМЖ;

3.подпісаніе документів особою, яка провадить реєстрацію і скріплення його підпису печаткою КМЖ.

Після реєстрації учасникам угоди повертаються їхні паспорти і видаються оригінали договорів з печатками КМЖ. На кожному примірнику договору проставляється штамп з номером реєстру, кругла печатка КМЖ, а також штампи із зазначенням «екземпляр продавця» або «екземпляр покупця» відповідно на примірниках продавця і покупця.

За реєстрацію договорів в Комітеті муніципального житла стягується плата. Найменша ставка передбачена для москвичів і жителів Підмосков'я, вона становить 281 рубль (березень 1999 г.). Для осіб, які мають статус біженців, ця ставка становить 288 рублів; для громадян, які проживають на території Росії, - 550 рублів; для громадян Росії, які постійно проживають за кордоном (крім осіб без громадянства та громадян Росії, які постійно проживають в країнах ближнього зарубіжжя) - 1606 рублів; для іноземних громадян - 16500 рублів.

Відразу після реєстрації продавець може зі своїм примірником договору відправитися в банк, в якому були залишені на зберігання гроші, і отримати їх, пред'явивши свій паспорт, договір з банком і зареєстрований в КМЖ договір про відчуження житлоплощі.

За заподіяння шкоди. Зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним лише після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами передавального акту (ст.556 ГК РФ).

Ухилення однієї із сторін від підписання цього документа вважається відмовою продавця від обов'язку передати майно, а покупця, відповідно, - обов'язку прийняти майно.

Такий сформований на сьогоднішній день порядок проведення операцій з відчуження житлових приміщень, який дозволяє максимально убезпечити цей процес і по можливості врахувати інтереси як продавця, так і покупця.

Законодавчі основи фінансових

відносин при оформленні угод

на відчуження житла.

Про вигідність того або іншого відчуження нерухомого майна можна судити тільки після визначення податкових наслідків кожної можливої ​​угоди.

Закон РФ «Про прибутковий податок з фізичних осіб» передбачає оподаткування сукупного доходу за календарний рік, підраховує як в грошовій, так і в натуральній формі. Доходом є і суми, отримані протягом року від продажу нерухомого майна, в частині, що не перевищує 5000 мінімальних місячних оплат праці (ММОТ), Що на сьогодні становить 417450 крб.

Грунтуючись на практиці укладання договорів купівлі-продажу на ринку нерухомості в РФ, можна стверджувати, що основна маса подібних угод навіть за реальною ціною (яка не завжди вказується сторонами) не перевищуватиме названий поріг (якщо в поточному календарному році не було скоєно кілька угод купівлі -продажу нерухомості), а значить, і названий податок в цій частині діяти не буде.

Ставка щорічного податку на будівлі, приміщення і споруди, що знаходяться у власності фізичних осіб встановлюється суб'єктом РФ в розмірі, що не перевищує 0,1% від інвентаризаційної вартості нерухомого майна. Конкретну суму з оплати податку можна визначити виходячи з інвентаризаційної вартості нерухомого майна, яку можна уточнити в органах технічної інвентаризації або місцевого самоврядування за місцем проживання. Розглянутий податок не представляється великим тягарем для бюджету родини і підлягає оплаті кожним власником житлового приміщення за винятком наступних категорій громадян:

· Інвалідів I і II груп, інвалідів дитинства;

· Учасників воєн і бойових операцій щодо захисту РФ;

· Деяких категорій осіб, які зазнали впливу радіації в Чорнобилі і на об'єднання «Маяк» в 1957 р;

· Військовослужбовців і осіб, звільнених з військової служби, які мають вислугу 20 і більше років;

· Членів сімей військовослужбовців, які втратили годувальника;

· Пенсіонерів;

· Осіб, які виконували інтернаціональний обов'язок в Афганістані та інших країнах, де велися бойові дії;

· Батьків і подружжя військовослужбовців та державних службовців, які загинули при виконанні службових обов'язків.

Таким чином, для більшої частини власників нерухомого майна при його відчуженні зазначені податки не становлять значних фінансових витрат.

Угоди по відчуженню житлових приміщень (дарування, купівля-продаж, спадкування, міна) діляться на дві групи.

Дарування та спадкування відносяться до безплатним угодам, а міна і купівля-продаж - до оплатним. Це не означає, що перші обходяться дешевше.

Оподаткування по першій групі угод встановлено Законом РФ «Про податок з майна, що переходить в порядку спадкування чи дарування». Угоди міни і купівлі-продажу «не мають» власного закону про оподаткування, що як раз і ставить їх в розряд більш вигідних у фінансовому плані, ніж угоди дарування та успадкування.

Оплата держмита за відчуження нерухомого майна залежить від того, є угода односторонньої або двосторонньої (багатосторонньої).

Спадкування - угода одностороння. Це означає, що спадкодавець особисто не буде нести ніяких фінансових витрат при оформленні спадщини, крім оплати 1 мінімальної місячної оплати праці (ММОТ) за нотаріальне посвідчення заповіту відповідно до пп. 6 п. 4 Закону РФ «Про державне мито».

Найчастіше громадяни при зверненні до юриста мало точно розрізняють правові наслідки складання заповіту і укладення договору дарування. При даруванні нерухомого майна перехід права власності від дарувальника до обдаровуваного відбувається в момент державної реєстрації договору дарування, а значить новий власник має право самостійно володіти, користуватися і розпоряджатися тепер уже своїм майном. При складанні заповіту спадкодавець залишається власником своєї нерухомості протягом усього подальшого життя і в будь-який момент може змінити або повністю скасувати заповіт, про що спадкоємець не буде навіть здогадуватися. Отже, якщо після оформлення дарування існує обґрунтована небезпека у втраті не тільки самої нерухомості, але і права користування нею, то краще оформити заповіт на це майно.

При відкритті спадщини у спадкоємця з'являється так зване секундарная правомочність, користуючись яким він ставати власником успадкованого майна, а значить, підпадає під дію Закону РФ «Про податок з майна, що переходить в порядку спадкування чи дарування».Використовуючи своє секундарная правомочність по поняттю у власність успадкованого майна, спадкоємець, тепер уже як новий власник, зобов'язаний сплатити державне мито [14] за видачу свідоцтва про право на спадщину. Розмір держмита буде залежати від категорії спадкоємця:

· Спадкоємець першої черги (діти, в т. Ч. Усиновлені; чоловік; батьки або усиновителі померлого; дитина померлого, яка народилася після його смерті) - 1% від вартості успадкованого майна;

· Інші спадкоємці - 2% від вартості успадкованого майна.

Існує і ще одна ставка держмита, про яку необхідно знати подружжю. Йдеться про виділення частки другого з подружжя із спільної власності подружжя на нерухоме майно (будинки, квартири, дачі, гаражі, земельні права і т. Д.).

У разі відчуження нерухомого майна на підставі заповіту фінансові витрати виробляються різними фізичними особами:

· Спадкодавець оплачує тільки нотаріальне оформлення заповіту;

· Спадкоємець оплачує податок на майно, яке перейшло в порядку спадкування; держмито за видачу свідоцтва про право на спадщину; держмито за видачу свідоцтва про право власності на частку в майні, що знаходиться у спільній власності подружжя.

На закінчення аналізу фінансових витрат, необхідних при нотаріальному посвідченні правочинів щодо відчуження нерухомого майна відповідно до Закону РФ «Про державне мито», слід додати, що від сплати державного мита звільняються наступні особи:

· Інваліди I і II груп, інваліди дитинства;

· Учасників воєн і бойових операцій щодо захисту РФ;

· Громадяни, які зазнали впливу радіації в Чорнобилі і на об'єднання «Маяк» в 1957 р ..

Висновок.

У наш час угоди набувають актуального значення, так як обсяг і значимість з кожним роком зростають. Важливе місце має займати правова освіченість громадян з приводу укладання угод.

Так як в наш час з'явилася велика кількість приватних компаній і організацій, а також осіб вступають у взаємовідносини між ними і між собою, правильність здійснення операції з юридичної точки зору набуває великого сенсу. Порок будь-якого або декількох елементів угоди призводить до її недійсності. В наслідок цього питання про визнання угоди як юридичного факту не зізнається. Тим часом недійсний правочин призводить до певних юридичних наслідків, пов'язаних з усуненням наслідків її недійсності. Так як наше суспільство розвивається за принципами правової держави правильність оформлення і виконання угод між елементами правовідносин сприяє розвитку правильних суспільних відносин.

Список використаної літератури:

1. Конституція РФ., Москва., 1995 г.

2. Цивільний кодекс РФ. 1995 р

3. Житловий Кодекс РФ., «Спартак». Москва, 1995 г.

4. Повний Цивільний кодекс Росії з коментарями. Москва 1995 г.

5. Цивільне право. Том 1. Видавництво "БЕК", Москва 1993 р

6. Житловий довідник., В.М. Іванов., Москва, 1996 г.

7. Юридичний енциклопедичний словник. Москва. 1994 р

8. Спадкування як угода. Юр. Літ. Ейдінова Е.Б., 1995 г.

9. Житлова енциклопедія. № 4, стор. 200. Москва., 1999 г.

10. Житлова енциклопедія. № 3, стор. 63, 75. Москва., 1999 г.

11. Збірник договорів. «Кодекс», 1998 р

12. Правова комп'ютерна база «Гарант +».

13. Юридичний комп'ютерний Web site «Ваше право». База даних.

14. Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики». Москва., 1995 г.

ДОДАТОК

1. Ст. 40 Конституції РФ:

1). Кожен має право на житло. Ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла.

2). Органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло.

3). Малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм.

2. «Основи житлового законодавства РФ», введені з 1 січня 1982 роки (прийняті 24 червня 1981 г.). Перероблені і доповнені 19 березня 1995 і закріплені Законом РФ «Про основи федеральної житлової політики».

3. У розділі ст. 4 (Житловий фонд) Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»:

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

4. Ст. 5 (Види житлового фонду) Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»:

Житловий фонд включає:

1. Житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

2. Житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать організаціям, їх об'єднанням, іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

3.Жілие будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

4. Житлові будинки і квартири, що знаходяться в особистій власності громадян (індивідуальний житловий фонд).

5. У розділі ст. 153 ГК РФ «Поняття угод».

Угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну цін і припинення цивільних прав та обов'язків.

6. У розділі ст. 154 ГК РФ «Договори і односторонні угоди».

1). Угоди можуть бути дво-або багатосторонніми (договори) і односторонніми.

2). Односторонньої вважається угода, для здійснення якої відповідно до закону, іншими правовими актами або угодою сторін необхідно і достатньо вираження волі однієї сторони.

3). Для укладення договору необхідно вираз узгодженої волі двох сторін (двостороння угода) або трьох і більше сторін (багатостороння).

7. Див. Додаток - «Зразки документів». Договір купівлі-продажу.

8. У розділі ст. ст. 420, 422-423 ЦК України.

Ст. 420 (Поняття договору).

1). Договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

2). До договорів застосовуються правила про дво-і багатосторонніх угодах, передбачені главою 9 цього Кодексу.

3). До зобов'язань, що виникли з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не передбачено правилами цієї глави, і правилами про окремих видах договорів, що містяться в цьому Кодексі.

4). До договорів, що укладаються більш як двома сторонами, загальні положення про договір застосовуються, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру таких договорів.

Ст. 422 (Договір і закон)

1). Договір повинен відповідати обов'язковим для сторін правилами, встановленими законом та іншими правовими актами, які у час його ув'язнення.

2) .Якщо після укладення договору прийнятий закон, що встановлює обов'язкові для сторін правила інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору, умови укладеного договору зберігають силу, крім випадків, коли в законі встановлено, що його дія поширюється на відносини, що виникли з раніше укладених договорів.

Ст. 423 (Відшкодувальний і безоплатний договори)

1). Договір, за яким сторона повинна отримати плату або інше зустрічне надання за виконання своїх обов'язків, є оплатним.

2). Безоплатним визнається договір, за яким одна сторона зобов'язується надати що-небудь іншій стороні без отримання від неї плати або іншого зустрічного надання.

3). Договір передбачається оплатним, якщо із закону, інших правових актів, змісту або суті договору не випливає інше.

10. Див. Додаток - «Зразки документів». Форма № 11-а для купівлі-продажу.

11. Див. Додаток - «Зразки документів». Договір міни.

12. Див. Додаток - «Зразки документів». Договір дарування.

13. Ріелторські фірми - фірми-посередники.

14. Див. Додаток - «Зразки документів». Форма № 11-б.

15. Див. Додаток - «Зразки документів». Оплата держмита.


[1] Див. Додаток.

[2] Далі - Основи.

[3] Див. Додаток.

[4] Див. Додаток.

[5] Див. Додаток.

[6] Див. Додаток.

[7] Див. Додаток.

[8] Див. Визначення договору. Розділ «Договір купівлі-продажу»

[9] Див. Додаток.

[10] Див. Додаток.

[11] Див. Додаток.

[12] Див. Додаток.

[13] Див. Додаток.

[14] Див. Примітка «Зразки документів»