Цивільне та сімейне право 3

Цивільне та сімейне право

Угода міни та документообіг

За договором міни кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони одне житлове приміщення в обмін на інше. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем житлового приміщення, яке вона зобов'язується передати, і покупцем житлового приміщення, яке вона зобов'язується прийняти в обмін.

До договору міни застосовуються правила про купівлю-продаж житлових приміщень, якщо це не суперечить суті міни. Так, до договору міни не застосовуються правила, що регламентують порядок грошових розрахунків за договором купівлі-продажу, як такі, що суперечать суті міни, оскільки грошові розрахунки на заміну не виробляються, крім випадку міни нерівноцінними житловими приміщеннями.

Договір міни житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору має наслідком його недійсність. Договір міни житловими приміщеннями підлягає державній реєстрації в тих же органах, що і договір купівлі-продажу житлового приміщення і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

У договорі міни слід вказати дані, що дозволяють встановити, які саме житлові приміщення підлягають обміну, в тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При складанні договору в його тексті необхідно обумовити також всі господарські та побутові будівлі та споруди, які переходять у власність нового власника разом з будинком. Якщо зазначені дані в договорі міни відсутні, то умови про нерухоме майно, що підлягає обміну, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним.

Житлові приміщення, що підлягають обміну, передбачаються рівноцінними, якщо інше не випливає з договору міни, а витрати на їх передачу і прийняття несе в кожному випадку та сторона, на яку покладаються відповідні обов'язки.

Якщо яке провадиться за договором міни житлові приміщення визнаються нерівноцінними, сторона, зобов'язана передати житлове приміщення, ціна якого нижче ціни житлового приміщення, наданого в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати товар.

Практика свідчить, що терміни передачі обмінюваних житлових приміщень відповідно до договору міни часто не збігаються. В такому випадку застосовуються правила про зустрічний виконанні зобов'язань. Це означає, що якщо має місце невиконання однією зі сторін своїх зобов'язань або обставини свідчать про те, що зобов'язання за договором НЕ будуть виконані у встановлений термін, інша сторона має право призупинити виконання або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків.

Перехід права власності на обмінювані житлові приміщення підлягає державній реєстрації. До державної реєстрації переходу права власності покупець не має права розпоряджатися отриманими в результаті міни житловим приміщенням незважаючи на те, що предмет договору отриманий ним у володіння і (або) користування.

У разі, коли одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Якщо сторона необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, вона повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.

Сторони зобов'язані попередити один одного про права третіх осіб на обмінювані житлові приміщення, а також передати нерухомість, відповідну умовам договору міни нерухомого майна про його якість.

Законний режим майна подружжя

Майно подружжя - матеріальна основа їхнього спільного життя.

Сімейний кодекс надає подружжю можливість самим вирішувати, як вони будуть визначати свої майнові правовідносини. Для цього вони можуть укласти шлюбний договір. Якщо ж вони не встановлять інше, будуть діяти норми, визначені в ст. 34-39 СК РФ. Таким чином, Сімейний кодекс визначає два різних режиму для майна подружжя - законний і договірний, надаючи їм право вибору між ними.

Основним є законний режим майна подружжя. Сімейний кодекс РФ відтворює виправдали себе на практиці положення про спільну власність подружжя на майно, нажите ними в період шлюбу.

Важливим було рішення про те, що закон не встановлював особливої ​​"сімейної власності". Отже, сім'я як така не розглядається в якості самостійного суб'єкта права. У всіх майнових відносинах права і обов'язки мають тільки окремі члени сім'ї. Сімейним кодексом РФ не визнає право власності дітей на майно, що належить їхнім батькам.

Як правило, розрізняється майно, що належало кожному з подружжя до вступу в шлюб (дошлюбне майно), і майно, придбане ними в період шлюбу.

Діє режим спільної власності на майно, нажите подружжям в період шлюбу, і роздільної власності кожного з подружжя на дошлюбне майно, а також на майно, одержане кожним з подружжя під час шлюбу в дар або в спадщину, і на речі індивідуального користування, за винятком предметів розкоші. У Сімейному кодексі РФ ці положення становлять законний режим майна подружжя.

Подружжя, які є членами селянського (фермерського) господарства, поряд з іншими членами цього господарства мають у спільній власності майно, що забезпечує сільськогосподарське виробництво. Ці об'єкти перераховані в ст. 257 ГК РФ. До них, зокрема, відносяться: наданий у власність цього господарства або придбану земельну ділянку, насадження, господарські та інші будівлі, меліоративні та інші споруди, продуктивна і робоча худоба, птиця, сільськогосподарська та інша техніка і обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше майно, придбані для господарства на спільні кошти його членів.

Все це майно належить членам селянського (фермерського) господарства на праві спільної власності, якщо законом або договором між ними не передбачено інше. Спільним майном селянського господарства є плоди, продукція та доходи, отримані в результаті господарської діяльності. Користування майном відбувається за взаємною згодою всіх членів господарства. Правочини щодо розпорядження майном здійснює глава господарства або інша особа за дорученням.

Згідно із законом, крім власності членів селянського (фермерського) господарства, подружжя може мати свою спільну власність на речі, придбані для сім'ї, грошові вклади та інші об'єкти. Кожен із подружжя може мати у своїй власності речі, наприклад, отримані у спадок, речі індивідуального користування та ін. Отже, в залежності від виду та призначення майна, джерела його придбання у членів селянського (фермерського) господарства можуть бути різні права на належне їм майно .

Договір найму житлових приміщень

Новосибірськ "01" лютого 2005 р року

Муніципальне утворення - місто Новосибірськ в особі глави адміністрації г.Новосибирска В.А. Толоконського, іменований надалі Наймодавець, з одного боку, і громадянин Іванов Сергій Петрович, іменований надалі Наймач, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

1. Предмет договору

1.1. Наймодавець надає Наймачеві і громадянам, які постійно проживають з Наймачем, у оплатне володіння і користування ізольоване жиле приміщення, що складається з двох кімнат в двох кімнатній квартирі загальною площею 54 кв. м, в тому числі житловою площею 39 кв. м, що є муніципальною власністю, за адресою: м Новосибірськ, Заельцовский район, вулиця Перевозчикова, будинок N 7, квартира N 9, для проживання: Іванова С.П., Іванової Н.К.

1.2. Термін найму житлового приміщення встановлюється з "01" лютого 2005 року по "01" лютого 2009 року.

2. Обов'язки сторін

2.1. Наймодавець зобов'язується:

2.1.1. Надати Наймачеві вільне жиле приміщення, вказане в підпункті 1.1 договору, в стані, придатному для проживання.

2.1.2. Забезпечити належне утримання та експлуатацію житлового будинку та розташованого в ньому жилого приміщення.

2.2. Наймач зобов'язується:

2.2.1. Використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення - тільки для проживання.

2.2.2. Забезпечувати збереження житлового приміщення і знаходиться в ньому санітарно-технічного та іншого обладнання.

2.2.3. Підтримувати житлове приміщення в належному стані.

2.2.4. Дотримуватися правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами.

2.2.5. Своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт житлового.

2.2.6. Не проводити перепланування і реконструкцію житлового та підсобних приміщень, балконів, лоджій і приміщень загального користування, а також установку додаткового санітарно-технічного або іншого обладнання без письмової згоди Наймодавця.

2.2.7. Вносити щомісяця в житлово-експлуатаційну організацію, не пізніше 10-го числа місяця, наступного за минулим, плату за:

житлове приміщення в розмірі шести неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;

комунальні послуги за тарифами, встановленими постановою мера.

2.2.8. При звільнення житлового приміщення здати його наймодавця за актом в технічно справному стані.

3. Права сторін

3.1. Наймодавець має право:

3.1.1. Попереджати Наймача про необхідність усунення порушень, пов'язаних з використанням житлового приміщення, або з обмеженням прав і інтересів сусідів.

3.1.2. Змінювати в односторонньому порядку розмір плати за житлове приміщення, але не частіше одного разу на рік, і проводити перерахунок комунальних послуг у разі зміни тарифів в установленому порядку.

3.1.3. Виселити Наймача із займаного ним житлового приміщення в порядку і на підставах, встановлених чинним законодавством.

3.1.4. Здійснювати інші права, передбачені чинним законодавством.

3.2. Наймач вправі:

3.2.1. За згодою Наймодавця і громадян, які постійно проживають з Наймачем, вселити в займане ним жиле приміщення інших громадян в якості постійно проживають.

Громадяни, які постійно проживають з Наймачем, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки за договором нарівні з Наймачем.

3.2.2. З попереднього повідомлення Наймодавця і згоди громадян, які постійно проживають з Наймачем, вселити тимчасових мешканців.

4. Відповідальність сторін

4.1. Наймодавець не відповідає за недоліки житлового приміщення, які були обумовлені при укладенні договору, або були заздалегідь відомі Наймачеві, або повинні були бути виявлені Наймачем під час огляду житлового приміщення при укладанні договору. Передача житлового приміщення за договором найму здійснюється на підставі акта прийому передачі житлового приміщення, підписаного сторонами договору.

4.2. При невнесення Наймачем оплати за житлове приміщення в установлений підпунктом 2.2.7 договору термін, Наймодавець вправі нарахувати пеню в розмірі 0,1% від суми прострочених платежів за кожний день прострочення.

4.3. Наймач несе відповідальність перед Наймодавцем за дії громадян, які постійно проживають разом з ним, які порушують умови договору.

4.4. Наймодавець зобов'язаний компенсувати Наймачеві витрати по ліквідації наслідків аварій, що сталися з його вини.

4.5. Наймач зобов'язаний внести наймодавця плату за житлове приміщення і оплату комунальних послуг при простроченні повернення житлового приміщення.

4.6. При порушенні умов цього договору сторони несуть передбачену чинним законодавством відповідальність, а винна сторона відшкодовує завдані збитки.

5. Зміна та розірвання договору

5.1. Цей договір може бути змінений тільки за згодою Наймодавця, Наймача і громадян, які постійно проживають з Наймачем, за винятком випадків, передбачених законодавством.

5.2. Наймач має право за згодою громадян, які постійно проживають з ним, розірвати договір у будь-який час в письмовій формі, попередивши Наймодавця за три місяці. У разі виїзду Наймача та членів його сім'ї на інше постійне місце проживання договір вважається розірваним з дня виїзду.

5.3. При укладенні договору найму на термін більше одного року Наймодавець зобов'язаний не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору в письмовій формі повідомити Наймача про майбутнє припинення договору і запропонувати Наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити про відмову продовжити договір.

Якщо Наймач продовжує користуватися житловим приміщенням після закінчення терміну договору при відсутності заперечень з боку Наймодавця, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк. У цьому випадку договір може бути розірваний в односторонньому порядку після попередження іншої сторони не менше ніж за три місяці.

5.4. Договір може бути розірваний в судовому порядку на вимогу Наймодавця в наступних випадках:

використання Наймачем або громадянами, за дії яких він відповідає, житлового приміщення не за призначенням, не дивлячись на попередження Наймодавця про необхідність усунення цих порушень;

якщо Наймач або громадяни, за дії яких він відповідає, псують або руйнують житлове приміщення;

систематичного порушення Наймачем або громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів, незважаючи на попередження Наймодавця про необхідність усунення цих порушень;

невнесення Наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, а при укладенні договору короткострокового найму в разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;

в інших випадках, передбачених житловим і цивільним законодавством.

5.5. У разі розірвання договору Наймач і інші громадяни, які постійно проживають в житловому приміщенні, підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення на підставі рішення суду.

5.6. Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне його зміни або розірвання. При цьому новий власник стає Наймодавцем на умовах цього договору.

6. Інші умови

6.1. Зміни і доповнення договору оформляються додатковою угодою сторін у письмовій формі, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством і цим договором.

6.2. Спори, що виникають при укладенні та виконанні договору, вирішуються в порядку, встановленому чинним законодавством.

6.3. Цей договір складено в двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної сторони.

6.4. Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами.

7. Адреси сторін:

наймодавець Наймач

___________________________________ Іванов С.П.

(Поштова адреса, телефон)

___________________________________ 32 09 675423 виданий Новосибірським УВС

Заельцовского району 23.12.1998г.

(Розрахунковий рахунок) (паспортні дані)

___________________________________ Новосибірськ, вул. Перевозчикова, 7-2. (Підпис, печатка) (адреса, телефон)

(Підпис)

бібліографічний список

1. Цивільний кодекс РФ (частина друга) від 22 грудня 1995 р

2. Сімейний кодекс РФ від 29 грудня 1999 р

3. Калачова С.А. Операції з нерухомістю. - М., 2002. - 176с.

4. Корольов Ю.А. Коментар до Сімейного кодексу Російської Федерації. - М., 2003. - 368с.

5. Шабалін В.Г. Угоди з нерухомістю в нових питаннях і відповідях. - М., 2003. - 464с.