|
Вступ.
Темою даної курсової роботи є - нерухомі речі, як об'єкти цивільних прав.
Актуальність даної теми пояснюється тим, що на сьогоднішній день практично відсутні будь-які спеціальні наукові дослідження в області нерухомих речей, їх класифікації та правового режиму (або ж їх кількість невелика). Ця проблема частково пов'язана з тим, що в радянському цивільному законодавстві частина понять (в тому числі «нерухомість» і її класифікація) були або недостатньо розроблені (в силу відсутності інституту приватної власності), або відкидалися як категорії буржуазні. Доказом може служити той факт, що при дослідженні були виявлені 1-2 монографії конкретно по цій темі. Однак в більшості робіт по цій темі розглянута лише державна реєстрація прав на нерухоме майно, її порядок і органи, які відають питаннями державної реєстрації. Як правило, це питання розглядається або в окремих журнальних чи газетних публікаціях, або серед інших, що стосуються розмежування нерухомого та рухомого майна, реєстрації, різного роду угод з ним.
Все це можна частково пояснити наступним: перехід криночной економіці і зміна в системі суспільних, зокрема економічних відносин відбулися порівняно недавно, всього 10-12 років тому. Зміни в російському суспільстві породили необхідність кардинальної реформи національної правової системи, що включає і сукупність нормативно-правових актів, що і робилося протягом 90-х рр. Поява цивільного законодавства, відповідного перетворять суспільного ладу, підштовхнуло науку цивільного права до нових досліджень джерел відповідної галузі, їх змісту. Але з цього моменту до сьогоднішніх днів пройшло мало часу (наприклад, ГК РФ був прийнятий лише в 1994 р), тому і спостерігається зараз недостатність монографій, журнальних і газетних статей, публікацій, в яких би проводився детальний аналіз нерухомості, про яку говориться в нормах цивільно-правових актів.
Хоча, слід зазначити, що дане питання привертав увагу вчених цивільного права і раніше. Так, можна привести масу прикладів наукових робіт, що стосуються нерухомих речей взагалі і їх класифікації та правового режиму зокрема: відомі книги, наприклад, Іоффе, Алексєєва, Братуся і ряду інших авторів. Однак вони втратили свою актуальність сьогодні, в зв'язку з вище згаданими змінами в суспільстві, в тому числі сфері цивільних правовідносин. Внаслідок цього назріває необхідність нових, більш глибоких досліджень такого складного інституту, як нерухомі речі, а також окремих їх видів, на основі положень оновити цивільного законодавства.
Отже, основним об'єктом дослідження є цивільне законодавство про нерухомих речах, їх статус, особливості закріплення громадянських прав на окремі їх види.
Завдання полягає у виявленні, збиранні, аналізі положень нормативних актів цивільного права з питання про нерухоме майно. Мета - заповнити недостатньо висвітлені проблеми та конкретні питання, що стосуються цього суб'єкта права.
Для розкриття поставленої теми визначена наступна структура: робота складається зі вступу, двох розділів і висновку. Назва глав відображає їх зміст. А зміст роботи становить наступне коло питань. У першому розділі розглядаються загальні питання (наприклад, дається визначення основних понять, що використовуються в роботі) і вловлюється їх співвідношення і взаємовплив. Другий розділ присвячено видам нерухомості в цивільному праві і, що випливає з цієї класифікації, їх правовим режимом і особливостям їх реєстрації.
При дослідженні використаний порівняльний метод в межах статей нормативних актів, що складають громадянське законодавство. На базі цього методу виявляються особливості правового статусу нерухомості і відмінні риси положення окремих її видів. Порівняння проводиться, в основному, в рамках положень ГК РФ, або статей ГК РФ і інших нормативно - правових актів (частіше федеральних законів; рідше указів Президента, постанов Уряду).
Співвідношення понять «нерухомість», «об'єкти цивільних прав» і «речі».
Для того щоб безпосередньо перейти до поняття «нерухомість» необхідно розглянути ще кілька понять і категорій так чи інакше з нерухомістю пов'язаних. Йдеться про поняття «об'єктів цивільних прав» і про категорії речей в цивільному праві. Ці категорії є як би взаємозалежними, взаємодоповнюючими. Найбільш загальним є категорія об'єктів цивільних прав, до якої включаються речі, які, з свою чергу, підрозділяються на рухомі і нерухомі. Таким чином дані поняття співвідносяться як загальне і часткове.
Об'єкти цивільних прав - це ті речі і дії, в зв'язку з якими виникають і здійснюються цивільні права і обов'язки, і які є предметом або результатом в договірних відносинах. До об'єктів цивільних прав належать речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права; роботи і послуги; інформація; результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них (інтелектуальна власність); нематеріальні блага (ст.128 ГК РФ).
Речі створені для задоволення різних потреб в економічних відносинах складають найбільший вартісної вагу. Речами визнаються не тільки окремі предмети і їх сукупності, але також і комплекси. Речі стають об'єктами цивільного права остільки, оскільки об'єктивне право пов'язує з ними виникнення і прав, і обов'язків. Широко поширені і загальнодоступні речі, такі, наприклад, як вода в Світовому океані і атмосферне повітря не є об'єктами цивільних прав. Для того, щоб стати об'єктами цивільних прав речі повинні бути виділені з природи, тобто до них повинен бути прикладений людська праця.
Майнові комплекси. Майновий комплекс - це єдиний об'єкт цивільного права. Таким об'єктом визнається підприємство. В силу ст. 132 ГК РФ підприємство не просто майновий комплекс, а об'єкт призначений для підприємницької діяльності, який належить до числа нерухомості. Юридичні наслідки визнання підприємства єдиним комплексом полягають у наступному:
1. Воно може бути об'єктом угод у випадках, що допускаються законом і угодою.
2. Окремі частини цього комплексу можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та ін. Угод, які пов'язані з правами власності або іншими речовими правами.
До складу майнового комплексу підприємства входять всі види майна, а також майнові права. Склад цього комплексу визначено в ч. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ.
Характеристики інших об'єктів цивільних прав дана в ст.136-141 ГК РФ.К них віднесені: плоди, продукція та доходи; тварини; інтелектуальна власність; службова і комерційна таємниця; гроші (валюта); валютні цінності. Слід зазначити, що хоча законодавець і включив до складу речей гроші і цінні папери відповідно до ст.128 ГК РФ, такий захід є умовною. На відміну від речей, термін служби яких обмежений їх внутрішніми властивостями і для вилучення корисних властивостей з яких власнику немає необхідності вдаватися до допомоги зобов'язаних осіб, гроші і цінні папери не містять в собі споживчої вартості, термін дії їх обмежений договором або розсудом еммітента. Тому без залучення боржників є недоступними. Гроші та цінні папери правильніше розглядати як документи, що підтверджують обов'язку боржників (в першому випадку - держави, по-другому еммітента), перед їх власниками.
До числа нових об'єктів цивільного права віднесена інформація, згадана в якості об'єкта в ст.139 ГК РФ присвяченій службової та комерційної таємниці. Інформація - це відомості (тобто зведені на певний матеріальний носій дані) про осіб. предметах, фактах, подіях, явищах і процесах незалежно від форми їх подання. Правовий режим інформації передбачений Законом "Про інформацію, інформатизації і захисту інформації".
Роботи та послуги, які відповідно до ст.128 ГК РФ входять до складу об'єктів цивільних прав, по суті представляють собою дії зобов'язаних з договору осіб. Об'єднання в одну категорію об'єктів цивільних прав дій з матеріальними предметами і самих предметів - речей традиційно склалося в рос. цивілістиці і суперечить загальним положенням теорії права, відповідно до яких об'єктами права є дії осіб, а предметами - речі, з приводу яких ці дії відбуваються. Таке об'єднання різнорідних по суті категорій - об'єкта і предмета під одним терміном "об'єкт" в цивільному праві могло безболісно існувати тільки в період нерозвиненості відносин з приводу результатів інтелектуальної діяльності, які, як об'єкти цивільних прав, являють собою сукупність дій з предметами матеріального світу, що призводять до нових корисних результатів. Змішання категорій об'єкт і предмет сьогодні є гальмом для адекватного відображення економічних відносин в правових конструкціях, призвело до того, що результати інтелектуальної діяльності позначені в ст.138 ГК РФ як "інтелектуальна власність", незважаючи на те, що категорія власності може бути застосована тільки до речових прав , а дослівний переклад "intellectual property" з англійської означає "інтелектуальне майно (благо)", але не власність, для якої є свій термін "ownership".
До нематеріальних благ, які входять до складу об'єктів цивільних прав віднесено ім'я, авторство, честь і гідність, життя і здоров'я, тілесна недоторканність, ділова репутація. Зазначені блага висловлюють певне суспільне стан особи і невіддільні від нього. Будь-які дії з боку, спрямовані на зміну цього стану без згоди самої особи, розглядаються як правопорушення і підлягають припиненню шляхом накладення санкцій, що зводяться до відновлення порушеного права. Оскільки порушення цих прав прямо не пов'язане з заподіянням матеріального збитку уповноваженій особі, законодавцем в ст.12 ЦК України передбачено компенсацію моральної шкоди, як один із загальних способів захисту немайнових прав не пов'язаних з майновими. Тепер слід розглянути категорію речей, які включаються в категорію об'єктів цивільних прав
Річ - матеріал, фізично відчутний предмет, що має економічну форму товару і тому є об'єктом цивільного обороту. Річ - результат праці, що має в силу цього певну матеріальну (економічну) цінність. Речами є також готівкові гроші і цінні папери (ст.128 ЦК). У число речей включаються різні види енергетичних ресурсів та сировини, вироблених або видобутих людською працею і тому стали товаром. Так, об'єктом цивільних прав, зокрема, права власності, не може бути атмосферне повітря в його природному стані. Інша річ - повітря або його складові частини, змінені або відокремлені під впливом праці людини (нагріте повітря - пар, "скраплений повітря" - газ, "стиснене повітря" за допомогою компресора і т.д.). Вони стають товаром і об'єктом цивільного обороту - речами.
Земельні ділянки, ділянки надр і лісів, відокремлені водні об'єкти, ділянки континентального шельфу, багатства морської економічної зони та інші природні ресурси, які, як правило, не є результатами праці (якщо не брати до уваги спеціально поліпшених, наприклад, меліорованих земель або штучних лісопосадок), теж відносяться до категорії в. Відсутність у них властивостей, властивих результатами чиєїсь праці, а також їх природна обмеженість дають підстави для пропозицій про встановлення для них особливого правового режиму (об'єкта виключної власності держави або навіть нікому не належить "надбання народу"), хоча в розвиненому ринковому господарстві ці речі розглядаються як оборотоздатні. У російському праві оборотоздатність названих в. визначається законодавством про землю та інших природних ресурсах (п.3 ст.129 ЦК).
Оборотоздатність речі, т.е. визнана законом спроможність їх переходу від одних осіб до інших (п.1 ст.129 ЦК), є головним критерієм їх юридичної класифікації, які зумовлюють їх правовий режим. Правовий режим речі встановлюється не для них, а для суб'єктів цивільного обороту, що здійснюють з приводу цих матеріальних благ різні юридично значимі дії. Саме цим, а не своїми фізичними властивостями, відрізняються один від одного різні речі як об'єкти цивільного обороту.
Речі як такі, що товарну форму предмети матеріального світу стають об'єктами права власності та інших речових прав. Зобов'язальні відносини, хоча і можуть бути пов'язані з річчю, але мають своїм безпосереднім об'єктом відповідні дії зобов'язаної сторони (боржника), наприклад, в зобов'язаннях купівлі-продажу, оренди, підряду, перевезення вантажів, заподіяння шкоди майну. Таке розмежування має важливе юридичне значення, бо зумовлює відмінності в правовому режимі цих об'єктів головне з них зводиться до того, що зобов'язальні права вимоги або користування самі не можуть стати об'єктами речових прав. Так, акціонерів не можна розглядати як "власників прав", виражених акціями, або як власників майна акціонерного товариства; неможливо здійснити "куплю-продаж" "бездокументарних цінних паперів" (тобто певних прав вимоги, не закріплених у документарній, речовій формі), або їх "витребування" від неуправомоченного набувача (але можна зробити оплатне відступлення прав або пред'явити вимогу про визнання відповідного права).
Змішання правового режиму об'єктів речових і зобов'язальних прав багато в чому пояснюється впливом англо-американських правових уявлень. У цьому правопорядок прийнято розрізняти "речі у володінні" (choses in posession), тобто речі, якими можна фізично володіти, і "речі у вимозі" (choses in action), тобто різні права (що, в свою чергу, можна вважати буквальним використанням поняття "нетілесну речей" (res incorporales), відомого римського приватного права). Однак в європейській континентальній правовій системі режим речей і прав чітко різниться. Так, §90 Цивільного кодексу Німеччини прямо вказує, що речами можуть бути тільки "тілесні предмети".
Крім того, при такому підході всякому об'єкту, що має економічні властивості товару, намагаються надати юридичний режим речі, оголошуючи його об'єктом речового права (зазвичай - права власності), не враховуючи, що властивостями товару має набагато більш широке коло об'єктів, ніж речі. Речами, зокрема, не є об'єкти так званої "інтелектуальної власності" - нематеріальні результати творчої діяльності, а також засоби індивідуалізації товарів та їх виробників (так звані "промислові права", або "промислова власність") (ст.138 ЦК) і комерційна інформація, яка становить службову або комерційну таємницю (ст.139 ЦК).
Правовий режим різних груп речей не може бути однаковим і залежить цілей застосування, властивостей і економічних характеристик цих речей. Правовий режим речей є основою для їх класифікації на наступні групи:
1. Засоби виробництва і предмети споживання. 2. Нерухоме майно - рухоме майно. 3. Індивідуально визначені - визначені родовими ознаками. 4. Окремі речі, їх сукупності і комплекси. 5. Речі подільні та неподільні. 6. Речі споживані і неспоживна. 7. Плоди і доходи. 8. Замінні і незамінні речі. 9. Речі допущені до цивільного обороту і обмежені або вилучені з обігу. Розподіл речей на засоби виробництва і предмети споживання засноване на їх відмінності по економічним характеристикам, фізичним властивостям і цільовим призначенням. Засоби виробництва підлягають відображенню на балансах юридичних осіб, в бухгалтерському обліку, вимагають фіксації їх приналежності певному суб'єкту і визначення їх вартості. Їх вартість визначається як залишкова балансова, ринкова чи інша. Для предметів споживання, за загальним правилом, цивільне законодавство таких вимог не встановлює.
Розподіл речей на рухомі і нерухомі здійснюється в силу ст. 130-131 ГК РФ шляхом перерахування, які речі є нерухомими і рухомими. До складу нерухомих речей включені земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Цей перелік є відкритим. Всі нерухомі речі підлягають державній реєстрації. До рухомих речей законодавцем віднесено майно за залишковим принципом: все ті речі, включаючи гроші та цінні папери, які не ввійшли до складу нерухомості.
Наслідки поділу речей на рухомі і нерухомі полягають в наступному: 1. Встановлено особливий порядок і форма здійснення операцій з нерухомістю. Перш за все потрібна державна реєстрація прав та переходу нерухомості від однієї особи до іншої. 2. Здача в оренду нерухомості, яка перебуває у державній власності, здійснюється за згодою державного комітету майна, або територіальних органів цього комітету в залежності від виду та місцезнаходження цього майна.
Речі індивідуально визначені і визначені родовими ознаками.
У Цивільному кодексі України не дано в явному вигляді такої класифікації. Однак при цьому використано поняття індивідуально визначених речей, наприклад, в ст. 398 ГК РФ передбачені наслідки невиконання зобов'язання передати індивідуально визначену річ.
Індивідуально визначеними є речі єдині в своєму роді, унікальні такі як картина, будинок тощо. Всі інші речі - це речі, визначені родовими ознаками. Останні визначаються числом, мірою або вагою. Індивідуальна визначеність речей не є їх природною властивістю, а виникає в результаті угоди сторін. З речей, визначених родовими ознаками, може бути виділено певну кількість і вони стають індивідуально визначеними. Наприклад, будь-який вид товарів в магазині-це речі визначені родовими ознаками. Відібрана для оплати покупцем річ стає індивідуально визначеною.
Юридичні наслідки поділу речей не індивідуальні і родові полягають в наступному:
1. Предметами оренди, майна, найму, підряду і ряду інших договорів можуть бути тільки речі індивідуально визначені. Навпаки, предметами грошової позики можуть бути тільки предмети, визначені родовими ознаками.
Біржові угоди дійсні тільки для продукції масового виробництва, яка є єдиним видом біржового товару.
2. Індивідуально певні речі юридично незамінні. Тому, в разі загибелі або псування таких речей боржник звільняється від виконання обов'язку в натурі.
На відміну від них речі, визначені родовими ознаками, є юридично замінними і в разі їх загибелі або псування боржник не звільняється від виконання зобов'язання в натурі.
При загибелі такої речі пред'являти не віндикаційний позов, а позов про відшкодування збитків у зв'язку з загибеллю цієї речі.
Серед речей, як об'єктів цивільних прав виділяють сукупності і комплекси, які можуть включати чотири різновиди:
1. Сукупність речей і на окрема річ. 2. Головна річ і приналежність. 3. Складові частини і запасні частини. 4. Майнові комплекси. Сукупність речей - це група однорідних, або різнорідних речей, які виконують своє економічне, господарське призначення не окремо, а спільно. Прикладами сукупностей є меблевий гарнітур, сервіз, набір різних інструментів (слюсарних, теслярських і ін.). За загальним правилом, ця сукупність розглядається як єдиний об'єкт. Однак, допускається укладення угод з приводу окремих предметів з сукупності, наприклад, розпродаж меблів з гарнітура.
Як сукупності виступають парні речі - пара взуття, рукавичок, лиж, лижних палиць і т.п. Хоча вони розглядаються єдиним об'єктом, в певних випадках можливе відчуження одного предмета з пари.
При знищенні, або пошкодженні однієї з речей, що входять в сукупність, потерпілий може вимагати заміни на нову сукупність, або заміщення вартості не однієї, а сукупності речей.
Класифікація на головну річ і приналежність заснована на тому, що приналежність призначена для обслуговування головної речі і покликана забезпечувати зручність і надійність використання головної речі. Наприклад, в сукупності годинник і браслет - годинник - головна річ - браслет приналежність. Юридичні наслідки такої класифікації полягають у наступному:
1. Належність слід долю головної речі, якщо законом або договором не встановлено інше.
2. При купівлі-продажу приналежність купується або продається з головною річчю і безоплатно, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін.
Розподіл речей на складові частини і запасні частини обумовлено тим, що вони виконують різні функції по відношенню до виробу в цілому. Складові частини - конструктивно пов'язані з основним об'єктом. Вони нероздільні в економічному і функціональне значення: Двигун автомобіля, його передні і задні підвіски та ін. Юридично основний об'єкт не може існувати без складових частин. І технічно, і юридично вони нероздільні. У тому випадку, коли допускаються угоди з окремими складовими частинами, весь об'єкт розглядається як сума запасних частин.
Запасні частини - призначені для заміни деяких деталей. Юридичним наслідком виділення запасних частин в відокремлену групу є те, що основний об'єкт може існувати без запасних частин. Тому допускаються окремі самостійні угоди з запасними частинами, як такими.
Поняття нерухомості в цивільному праві.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві і сприйнято практично всіма правовими системами. Такий поділ майна пов'язано з правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також з введенням в цивільний оборот цих об'єктів, розвитком цього обороту, що відбилося на багатьох політичних і соціальних правах громадян протягом багатьох століть.
До складу нерухомого майна включається земельну ділянку і все, що з ним фізично і міцно пов'язане шляхом насаджень, будівель та інших об'єктів і не може бути відокремлене без порушення призначення речі.
Рухомими речами називаються всі інші матеріальні об'єкти, здатні до переміщення або самостійно, як наприклад, тварини, або за сприяння сторонньої сили, як наприклад, меблі, твори мистецтва тощо.
У радянському законодавстві в зв'язку з націоналізацією землі відразу після Жовтневої революції і вилученням її з цивільного обороту, поділречей на нерухомі і рухомі втратило сенс і практичне значення. Після довгої перерви термін «нерухоме майно» з'явився спочатку в Законі «Про власність в РРФСР» від 24 грудня 1990 года [1] [1], а потім і в Основах Цивільного законодавства Союзу РСР і республік [2] [2].
Цивільний кодекс (далі - ГК) Російської Федерації, прийнятий Державною Думою РФ і введений в дію в 1995 (Частина перша) і в 1996 (Частина друга) роках, приділяє правовому регулюванню нерухомого майна і операцій із ним багато уваги.
Відповідно до ст.130 ГК до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. Закон відносить до нерухомого майна і цілком рухомі речі, як то державні повітряні і морські судна, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністю поширити на них спеціальний правовий режим, встановлений для нерухомого майна. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей в ст.130 ЦК не є універсальним для всіх національних законодавств і вичерпним. Законодавець може розширити цей перелік і віднести до нерухомості та інші об'єкти для того, щоб прирівняти їхній правовий режим до режиму нерухомості. Наприклад, по Французькому цивільному кодексу до нерухомого майна належать землеробські знаряддя, насіння на ділянці і інші речі, а також права (ст.594 Французького цивільного кодексу - далі ФГК).
Виділення нерухомості з решти майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком іншої нерухомості з земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш цінні і суспільно значимі об'єкти.Це вимагає спеціальної регламентації їх участі в цивільному обороті, що знаходить відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановлення особливих правил для набуття права власності на нерухомість і в ряді інших випадків. Деякі правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким же договором.
Багато з властивих нерухомості правових особливостей відзначалися і раніше, але в умовах ринку, розширення обсягів торговельного обороту їх значимість зростає.
Слід підкреслити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено в структурі даної роботи. Так, наприклад правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель і інших об'єктів.
Законодавство Дореволюційної Росії (т.X Законів Російської Імперії, ч.1) і країн далекого зарубіжжя теж проводять поділ майна на рухоме і нерухоме, вказуючи, проте, і інші ознаки нерухомого майна, як-то його нерухомість, незамінність, індивідуальну визначеність. Уже згадуваний Французький цивільний кодекс дуже широко трактує нерухоме майно, відносить до нього машини, інструменти, сировина для виробничих потреб, сільськогосподарський реманент та інші предмети (ст. 517-526 ФГК). Німецьке цивільне укладення (далі - ДКУ) дає більш вузьке поняття нерухомості, відносить до нього земельні ділянки, їх складові частини, речі, міцно пов'язані з ґрунтом - будови, продукти землі, поки вони пов'язані з грунтом, насіння, якщо вони внесені в землю, рослини. До істотних складових частин будови відносяться речі, включені в будова при його зведенні (§94-96 ДКУ). Подібні ознаки нерухомості містяться в цивільному кодексі Італії (ст.812), Японії (ст.86), Швейцарії (ст.655). За цивільним законодавством Італії вода теж відноситься до нерухомого майна.
За законодавством Англії та багатьох штатів США поділречей на рухоме і нерухоме у внутрішніх відносинах між суб'єктами права значення не має, хоча, звичайно, і там виникнення і здійснення прав на землю має особливості. При різних формах позовної захисту англійське право відносини, предметом яких є нерухоме майно, виділяє особливо.
У дореволюційній Росії термін «нерухоме майно» був введений указом Петра в 1714 р Це поняття мало значення для обмеження обороту нерухомого майна та його успадкування. До нерухомості закон (т.X Законів Російської Імперії, ч.1, ст.384) відносив частина земної поверхні і все те, що з нею пов'язано так міцно, що зв'язок не може бути порвана без порушення виду та мети речі. Будівлі, хоча вони і були міцно укріплені в землі, вважалися перехідними в розряд рухомих речей, якщо угода спрямована на придбання матеріалів, з яких вони складаються, без ділянки землі під ним знаходиться, наприклад, при продажу на знесення або під злам.
Як видно, поняття нерухомості по дореволюційному російському праву збігається з поняттям нерухомого майна, визначеного у Цивільному кодексі України.
Отже, з огляду на все вище сказане дамо визначення нерухомості. Нерухомість - (англ. Real estate) нерухомі речі, майно, об'єкти торгового обороту, до яких ст. 130 ГК РФ відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Переміщення їх без невідповідного збитку для їх призначення неможливо.
Розподіл речей на нерухомі і рухомі, обумовлено не стільки фізичними їх властивостями, скільки необхідністю встановлення відмінностей в їх правовому режимі, спеціальної регламентації їх участі в майновому цивільному обороті. Безумовно, рухомими є названі в переліку нерухомих (ст. 130 ЦК України) повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, однак вони віднесені названої статті ЦК до нерухомих речей, що підлягають державній реєстрації в силу їх суспільного і економічного значущості.
Нерухомість - нова правова категорія реформованої російської економіки. Законодавству радянського періоду вона не була відома в силу безлічі обмежень товарного обороту і повної заборони обігу природних об'єктів, які є виключною державною власністю.
Приватизація державних та муніципальних підприємств, введення правового інституту приватної і муніципальної власності на землю і Інші природні ресурси, поряд з державною власністю на них, створили умови для розвитку ринкових відносин з приводу нерухомості і, отже, необхідність правового регулювання цих відносин. На відміну від рухомих речей, для нерухомих встановлюється особливий правовий режим: правила придбання права власності на нерухомість, обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, форма укладення договорів учасників відносин у зв'язку з нерухомістю, порядок припинення і ліквідації прав на нерухомість і т. Д. Деякі правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єктів тільки нерухоме майно.
Визнання земель нерухомістю було викликано необхідністю реформування російської економіки. В життєвому сенсі земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети і речі - об'єкта цивільного права. Цьому поняттю надається подібний юридичний сенс для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель та іншого нерухомого майна - об'єктів товарного обороту, відносини з приводу яких регулюються нормами цивільного законодавства. До земельної реформи земля ні в законодавстві, ні в науковій юридичній літературі не визнавалася нерухомим майном. Вона розглядалася як об'єкт природи, який не має грошової оцінки, і тому нейтральним до економіки, товарному обігу. Це дозволяло при регулюванні земельних відносин та вирішенні будь-яких земельних питань широко застосовувати метод голого адміністрування, який був дуже зручний державного апарату управління економікою. Відсутність матеріальної зацікавленості господарств в кращому використанні землі заповнювати диктатом і свавіллям, що знаходило відображення на рівні сільськогосподарського виробництва. Настав період застою і в зв'язку з цим усвідомлення необхідності проведення серйозної земельної реформи. Суспільство прийшло до розуміння того, що земельні та інші природні ресурси не можуть розглядатися як об'єкт адміністрування, якими можна розпоряджатися не відповідаючи за наслідки довільних, помилкових рішень. Нові земельні закони РФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання на землі, незалежно від того на якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного успадкованого землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, які мають земельні ділянки в приватній власності має право здійснювати операції з ними в порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримують режим нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державної реєстрації прав, сплату податків, дотриманні інших, обов'язків, встановлених лише законом. Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їх специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.
До нерухомості відносяться підприємства - майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують дане підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 132 ЦК України). Підприємства в цілому або його частини можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Вони можуть належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності, дозволеної законами РФ. Не виключена можливість приналежності одній юридичній або фізичній особі кількох підприємств - майнових комплексів. Минулої час переважна кількість підприємств становили державну або кооперативну соціалістичну власність і не могли перебувати в товарному обороті. Вони, коли в цьому була господарська необхідність, передавалися у відання інших організацій в централізованому, т. Е. Адміністративному порядку. ГК РФ допускає існування різних видів підприємств і форм їх внутрішньої організації: господарські товариства і товариства, акціонерні товариства дочірні господарські товариства, виробничі кооперативи, державні та муніципальні унітарні підприємства, казенні підприємства, некомерційні організації різних напрямків діяльності (ст. Ст. 66-123 ГК ). До нерухомості належать об'єкти незавершеного будівництва, що дозволяє їх залучати до товарний оборот з метою пожвавлення економіки виробництва. Указом Президента РФ від 16 травня 1997 № 485 "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" (Рос. Газ. 1997. 10 червня) дозволяється приватизація будинків, будівель, споруд, приміщень об'єктів незавершеного будівництва разом з земельними ділянками (їх частинами), на яких вони розташовані.
Права на об'єкти нерухомості, їх виникнення, обмеження, припинення і зміна власників підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до федеральним законом від 21 липня 1997 г.№ 122-ФЗ "0 державну реєстрацію прав на нерухомість майно та угод з ним" (Рос. Газ . 1997. 30 липня).
Закордонне законодавство, як зазначалося вище, також проводить розподіл майна на рухоме і нерухоме, однак більш детально, ніж законодавство РФ, регулює правовий режим того і іншого. Так, французький цивільний кодекс дуже широко трактує поняття нерухомого майна, відносячи до нього, зокрема, не тільки земельні ділянки, але і машини, інструменти, сировина, сільськогосподарські знаряддя і т. Д. (Ст. 517-526 ФГК). Німецьке цивільне укладення (ГГУ) до Н. відносить земельні ділянки, їх складові частини, речі, міцно пов'язані з ґрунтом будівлі, продукти землі, поки вони пов'язані з грунтом; насіння, якщо вони внесені в землю, рослини і насадження (§94-96 ДКУ). Аналогічні ознаки нерухомості »містяться в цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії (ст. 655). За цивільним законодавством Італії до нерухомості відносяться водойми в природному їхньому фінансовому стані. Розвиток інституту права на нерухомість в зарубіжних країнах привело до створення фундаментального земельного кадастру та державного реєстру іншого нерухомого майна, що необхідно для ефективної податкової системи. Законодавство РФ про нерухомість знаходиться поки що в стадії розвитку і вдосконалення відповідно до завдань реформування російської економіки. Основні нормативні акти: Конституція РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 та ін. ГК РФ, Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р № 1767 "0 регулюванні земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" (СПП РФ.1993, № 44, ст. 4191), Указ Президента РФ від 7 березня 1996 № 337 "Про реалізацію конституційних прав громадян на землю" (Рос. газ. 1996. 12 березня), федеральний закон від 21 липня 1997 № 123-ФЗ "Про приватизацію державного майна і про основи приватизації муніципального майна Російської Федерації "(Рос. газ. 1997 2 серпня.), федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "(Рос. газ. 1997. 30 липня).
Глава 2.Види нерухомості в цивільному праві і особливості їх правового режиму.
Підводячи підсумок вище сказаного, відзначимо, що, розподіл речей на рухомі і нерухомі ґрунтується на їх природних властивостях. Нерухомі речі, як правило, не можуть бути переміщені, вони є індивідуально-визначеними і незамінними. Рухомі можуть вільно переміщатися і бути як індивідуально-визначеними, так і родовими.
Поняття нерухомості і її види закладаються законодавцем в ст. 130 ГК. До нерухомості п.1 ст.130 ГК, по-перше, відносить об'єкти природного походження - ділянки землі, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Слід зазначити, що закони про природні ресурси дещо по-іншому визначають ці об'єкти відносно права власності. Так, Закон про надра визнає об'єктом державної власності надра в цілому, як частина земної кори, розташованої нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм, і тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння, в межах території Російської Федерації, її континентального шельфу та морської виняткової зони. Ділянки ж надр у вигляді гірничого відводу Законом розглядаються як об'єкти, які можуть надаватися в користування.
Водний кодекс передбачає, що об'єктом державної власності є водні об'єкти в цілому, а під водними об'єктом розуміється та його частина. Відокремлені ж водні об'єкти (замкнуті водойми) можуть знаходитися не тільки в державній власності, а й муніципальної. Як об'єкт права користування або речового права (публічного або приватного сервітуту) також може виступати тільки частина водного об'єкта, тобто ділянка водної поверхні.
По-друге, до нерухомості віднесено все те, що міцно пов'язане із землею, - будівлі, споруди, ліси, багаторічні насадження та ін. Об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Ці об'єкти визнаються нерухомістю, поки вони міцно пов'язані з землею. Будучи відокремленими від неї, вони стають рухомими речами.
Нерухомим визнається також підприємство в цілому як майновий комплекс (ст.132).
ГК закріплює особливості правового режиму нерухомості:
1) Право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ст.132).
2) Зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується в місці її знаходження.
3) Право власності на знову створюване нерухоме майно або передане за договором виникає з моменту державної реєстрації цієї нерухомості (ст.219) або переходу права власності на неї покупцеві (ст.551).
4) Встановлено особливий порядок набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі (ст.225) і більш тривалі терміни набувальною давністю на нерухоме майно (ст.234); звернення стягнення на заставлене нерухоме майно (ст.349); розпорядження державним і муніципальним підприємством належним їм нерухомим майном (ст.295).
5) Діють спеціальні правила здійснення операцій з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість. Так, заставу нерухомості (іпотека) допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якому вона знаходиться, або його частини, необхідної для його використання, або права користування заставодавця цією ділянкою або його частиною (ст. 340).
При продажу або оренді будівель, споруд та підприємств одночасно з передачею покупцеві права власності на них передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Якщо ж продається або здається в оренду лише земельна ділянка, власник нерухомості зберігає право користування тією його частиною, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на передбачених договором умовах, а при їх відсутності - право обмеженого користування (сервітут) (ст.552 , 553 і 652, 653).
Положення ГК про договори дарування і ренти не містять аналогічних правил щодо нерухомості та земельної ділянки, на якому вона знаходиться. Звісно ж, що до них за аналогією повинні застосовуватися правила купівлі-продажу нерухомості.
До нерухомості ГК відносить і деякі рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Нерухомістю є тільки ті з них, які підлягають державній реєстрації органами, уповноваженими здійснювати контроль за цими об'єктами.
Поняття зазначених транспортних засобів розкривається в транспортних статутах і кодексах, а космічних об'єктів - у міжнародних конвенціях (договорах, угодах). Повітряне судно - це літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відбитим від земної поверхні. Судно, морське або внутрішнього плавання, - це самохідна або несамохідна плавуча споруда, призначена для плавання по морським і внутрішнім водним шляхам. Російське законодавство (Закон РФ від 20 серпня 1993 «Про космічну діяльність» - РГ від 6 жовтня 1993 року) не дає визначення комічного об'єкта. Міжнародно-правові акти відносять до них об'єкти, запущені в космос або доставлені на небесні тіла або споруджені на них. Деякі з міжнародних актів в якості космічних об'єктів розглядають не тільки об'єкт в цілому, але і його складові частини, а також засіб його доставки (його частина), вказують види космічних об'єктів (станції, установки, обладнання, космічні кораблі).
Порядок реєстрації повітряних суден визначено ст.32 Повітряного кодексу. Цивільні судна підлягають реєстрації в Державному реєстрі цивільних повітряних суден РФ. Ведення державного реєстру покладається на спеціально уповноважений орган в галузі цивільної авіації. Державні ж повітряні судна реєструються в порядку, встановленому спеціально уповноваженим органом у сфері оборони за погодженням із спеціально уповноваженими органами, мають підрозділи державної авіації.
Морські судна реєструються в порядку, встановленому ст.23 Кодексу торгового мореплавання Союзу РСР, а судна внутрішнього плавання - ст.26 Статуту внутрішнього водного транспорту СРСР. Реєстрації підлягають морські судна, технічний нагляд за якими здійснює Технічний регістр, і судна внутрішнього водного транспорту, що є самохідними, а також несамохідними, вантажопідйомність яких перевищує 5 т.
Морські судна вносяться до Державного суднового реєстру в одному з морських або річкових портів, а судна внутрішнього водного транспорту - в суднові реєстри басейнів річок або судноплавних інспекцій (суду постійно плаваючі поблизу морських портів, розташованих на річках, і нижче цих портів підлягають внесенню до суднові регістри цих портів). Однак надалі до прийняття відповідних федеральних законів, заснованих на положеннях п.1 ст.131 ГК, повинен застосовуватися діючий порядок реєстрації прав на ці об'єкти (п.1 ст.33 Закону про реєстрацію нерухомості).
Космічні об'єкти підлягають державній реєстрації, порядок якої визначається Урядом РФ. Поряд з цим в даній сфері діє Конвенція 14 січня 1975 г. Про реєстрацію об'єктів, що запускаються в космічний простір.
Реєстрація повітряних суден, морських суден, суден внутрішнього водного транспорту і космічних об'єктів уповноваженими на те органами не замінює реєстрацію прав на них як на нерухомість, в порядку, передбаченому ст.131 ГК.
ЦК не виключає можливості поширення режиму нерухомості і на інше майно, крім зазначеного в абз.2 п.1 ст.130, але тільки на підставі прямої вказівки закону.
Рухомим майном є речі, включаючи гроші та цінні папери, які не віднесені ГК та іншими законами до нерухомості.
Права на рухомі речі (за загальним правилом) не підлягають державній реєстрації. Однак закон може передбачити необхідність такої реєстрації для окремих видів рухомого майна. Так, в даний час діє постанова Уряду РФ від 12 серпня 1994 р 938 «Про державну реєстрацію автомототранспортних засобів та інших видів самохідної техніки на території Російської Федерації» (Відомості Верховної, 1994, 17, ст.1999).
Аналізуючи все вищесказане слід говорити, що законодавцем, незважаючи на безліч інших, сприйнята класифікація нерухомого майна на нерухоме майно за своєю сутністю і в силу закону. Дана класифікація і особливий правовий режим має значення при державній реєстрації (про неї йтиметься нижче).
Я хочу також висвітлити і проблеми в цивільному законодавстві, пов'язані з поділом майна на рухоме і нерухоме. І поділ нерухомого, в свою чергу, на вищевказані види.
Законодавець вважає синонімами поняття «нерухомі речі», «нерухоме майно», «нерухомість», про що свідчить ст.130 Цивільного кодексу РФ.
Відповідно до неї, як говорилося вище, до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До категорії нерухомих законодавець відносить і рухомі речі, що підлягають державній реєстрації: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Вони не тільки здатні до просторового переміщення без шкоди їх призначенню, а й спеціально призначені для цього. Таким чином, законодавець розділив нерухомі de jure речі на два види: нерухомі (земельні ділянки, ділянки надр і т.д.) і рухомі за своєю природою, але віднесені до категорії нерухомих.
Єдиної думки про те, з якої причини законодавець вважав за необхідне включити рухомі речі в число нерухомих і поширити на них дію правил продажу нерухомості, немає.
Так, А.П.Сергеев вважає, що це викликано високою вартістю цих об'єктів і пов'язаної з цим необхідністю підвищеної надійності правил цивільного обороту [3] [3].
М.І. Брагінський, в свою чергу, зазначає: «Законодавець об'єднав їх з природно нерухомими речами, оскільки і ті, і інші підлягають державній реєстрації» [4] [4].
Здається, законодавець не врахував тієї істотної деталі, що рухомі за своєю природою речі можуть бути як індивідуально-визначеними, так і родовими. У цьому полягає їх істотна відмінність від нерухомих, які завжди індивідуально визначені.
Справа в тому, що правило про наслідки передачі нерухомості неналежної якості, встановлюється ст.557 ГК, в якій мовиться: «У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила статті 475 цього Кодексу, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору », може бути застосовано до визнаним законодавцем нерухомим повітряним і морським судам, судам внутрішнього плавання, космічним об'єктам (ст.130 ЦК), а також до інших рухомих речей, які згодом відповідно до тієї ж нормою, закріпленої в ч.2 п.1 ст.130 ГК, можуть бути віднесені законом до нерухомих речей, лише в тому випадку , якщо ці речі є індивідуально-визначеними. Відносно ж родових речей дана умова неприйнятна. Законодавець в цій ситуації не захищає інтереси покупця, а скоріше діє всупереч їм, створюючи безглузді перешкоди для нормального обороту подібного роду товарів.
Припустимо, відбулося підписання договору продажу повітряного судна, яке було «свідком» будь-якого важливого події (підписання главами держав історично значимого документа, який зіграв велику роль у подальшому розвитку їх взаємовідносин), що підтверджувалося документально або за допомогою показань свідків. Тут ми маємо справу з річчю індивідуально-визначеною. Навіть якщо подібні літаки (тієї ж фірми, моделі і т.д.) випускалися або продовжують випускатися у великій кількості, предмет укладеного договору - чи не пологовому річ. Адже в цьому випадку мова йде про покупку не тільки і не стільки засіб пересування, скільки історично цінної речі. Предмет цього договору - раритет, річ унікальна, єдина в своєму роді, що і дозволяє надати їй статус індивідуально-визначеної [5] [5].
Отже, в разі передачі продавцем покупцеві вже охарактеризованого товару, який відповідає умовам договору про його якість, застосовуються відповідно до ст.557 ГК правила ст.475 ГК, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору. У наведеному прикладі сумнівів в правоті законодавця виникнути не повинно і в разі істотного порушення вимог щодо якості товару покупець може лише відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми. Вимагати ж заміни товару він не має права, так як останній є індивідуально-визначеними.
Припустимо, однак, що відбулося укладення договору продажу партії літаків, що виготовляються серійно. Тут мова йде вже не про індивідуально - певної речі, а про родові речі. Якщо після передачі товару покупцеві він виявить істотні порушення його якості, застосовується ст.557 ГК з посиланням на п.2 ст.475 Кодексу. Припустимо, що в зазначеному прикладі неякісними виявилися п'ять з двадцяти проданих літаків. Згідно ст.557 ГК покупець не має права вимагати заміни товару - закон наділяє його правом відмовитися від виконання договору і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми. Навіть якщо продавець може замінити п'ять неякісних літаків, заощадивши таким чином час і кошти свої і покупця, закон не надає йому такого права. Однак зацікавленість покупця і продавця полягає в тому, щоб в даному випадку покупцеві не поверталися гроші, а проводилася заміна неякісних літаків.
Звичайно, ст. 557 ГК цілком застосовна до взаємин, пов'язаних з усіма без винятку нерухомими за своєю природою речами, так як вони завжди індивідуально визначені. Однак і щодо рухомих речей її норми необхідно застосовувати тільки тоді, коли мова йде про індивідуально-певні речі. Існує думка, що ст. 557 ГК необхідно змінити і викласти в такій редакції: «У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила ст. 475 цього Кодексу, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору. Якщо предметом договору продажу нерухомості є речі, зазначені в ч.1 п.1 ст.130 цього Кодексу, і якщо ці речі визначаються родовими ознаками, в цьому випадку правила ст.475 цього Кодексу застосовуються без вилучень ».
Запропоноване формулювання ст. 557 ГК вимагає більш чіткого законодавчого визначення нерухомих речей і речей за своєю природою рухомих, але віднесених законом до нерухомих. Тому доцільно внести зміни і в ст. 130 ГК. Адже в ч.2 п.1 ст.130 Кодексу говориться виключно про речі рухомих за своєю природою, а зміст ч.1 п.1 ст.130, зокрема: «все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе »- видається не зовсім повною і точною. Ця норма отримала б більш чітке закріплення і її застосування на практиці стало б більш простим і зручним, якщо викласти її наступним чином: «Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше рухоме (за своєю природою) майно».
Внесення змін до ст.130 Кодексу необхідно не тільки тому, що це послужить більш чіткому застосуванню на практиці запропонованої редакції ст.557 ГК, а й тому, що ст.130 ЦК потребує більш точної формулюванні для правильного її застосування і в інших відносинах.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно.
Стаття 131 ЦК пов'язує момент виникнення прав на нерухоме майно з моментом державної реєстрації нерухомості в єдиному державному реєстрі. Реєстрації підлягають права: власності, господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК та іншими законами. Державній реєстрації підлягають права власності на земельні ділянки та інше нерухоме майно, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти, багаторічні насадження та інші об'єкти.
Завдання державної реєстрації - перш за все охороняти права власників і гарантувати достовірну інформацію про нерухоме майно.
Відповідно до затверджених форм кожному об'єкту повинен бути присвоєний кадастровий номер - індивідуальний, що не повторюється на території РФ. Кадастровий номер будівлі, споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки та інвентарного номера будівлі, споруди. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться з метою визнання і підтвердження державою підстав виникнення, переходу, обтяження або припинення прав на нерухоме майно. Вона спрямована на впорядкування цивільного обороту і охорони прав власників майна. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Така реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх осіб, оскільки вона не оскаржена в судовому порядку. У той же час реєстрація повинна носити відкритий публічний характер. Будь-яка особа може отримати інформацію про зареєстровані права на об'єкти нерухомості, що дозволить уникнути багатьох зловживань і суперечок після прийняття зазначеного Закону.
Державній реєстрації підлягають як речові права на нерухоме майно, так і операції з нерухомістю. Наприклад, при продажу підприємства ГК РФ зобов'язує сторони здійснити спочатку державну реєстрацію укладеного договору на його продаж (ст.560), потім здійснити фактичну передачу підприємства покупцю за передавальним актом (ст.563), після чого здійснити державну реєстрацію права власності покупця на підприємство ( ст.569).
Угоди з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і порядку, передбачених законом. Право власності та інші речові права на нерухоме майно підлягають реєстрації у всіх випадках виникнення, переходу або припинення цих прав.
У випадках, передбачених законом, поряд з державною реєстрацією можуть здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна. Наприклад, створення нового підприємства реєструється в Єдиному державному реєстрі.
Однак, в даний час окремі положення ГК РФ з питань державної реєстрації нерухомості недостатньо узгоджені між собою. Чи не створена ще струнка система органів, які здійснюють державну реєстрацію. Тому вкрай необхідно було ввести в дію спеціальний закон, детально регулює порядок і значення державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно. Як і в інших системах, така реєстрація повинна мати перевагу перед іншими доказами значення в разі суперечок для підтвердження прав на нерухоме майно.
В даний час Державна Дума прийняла Федеральний закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». До цього моменту застосовувалися положення Указу Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» від 28 лютого 1996 p., [6] [6] де були передбачені основні положення введення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та затверджені форми для реєстрації нерухомості.
Оскільки введення державної реєстрації угод і прав на нерухоме майно затрималося, потрібно було вирішити питання про дійсність оформлення угод, що підлягають реєстрації. Адже ГК, встановивши обов'язкову державну реєстрацію угод з нерухомістю (ст.164) і прав на нерухоме майно (ст.131), скасував необхідність нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном. Тому Федеральний закон про введення в дію частини другої ЦК РФ, прийнятий Державною Думою 22 грудня 1995 р [7] [7]., Ухвалив у ст.7, що надалі до введення в дію реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним для договорів , передбачений ст.550, 560 і 574 ГК, зберігають силу правила про обов'язкове нотаріальне посвідчення таких угод.
Зазначені статті визначають загальну форму договору купівлі-продажу нерухомості, форму продажу підприємств і форму договорів дарування нерухомого майна.
Що стосується державної реєстрації угод щодо землі, будівель, квартир та іншого майна, то така реєстрація була необхідна і раніше. Але вона проводилася різними органами.
Зокрема, організація ведення земельного кадастру, реєстрація та оформлення документів на земельні ділянки й остаточно пов'язану з ними нерухомість були покладені на Комітет Російської Федерації по земельних ресурсів та землеустрою і його територіальні органи на місцях [8] [8]. Реєстрація землі здійснювалася відповідно до Положення, затвердженого постановою Уряду РФ «Про введення державного земельного кадастру в Російської Федерації» від 25 серпня 1992 [9] [9] За єдиною методикою в державних земельній, лісовому та інших кадастри. Що стосується інших об'єктів реєстрації проводилася комітетами з управління майном, бюро технічної інвентаризації, а також іншими державними органами.
Тому потрібно було вирішити питання про застосування нових правил державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі до угод, вже укладеними та зареєстрованими за раніше встановленими положенням.
В Указі Президента РФ від 28 лютого 1996 р Визначено, що обов'язкова державна реєстрація за встановленими там положенням поширюється на операції і право на нерухоме майно, на які документи оформлені після вступу в силу Указу. Отже, права на нерухоме майно, що існували раніше, визнаються дійсними на майбутнє час і не вимагають перереєстрації. Адже, в силу ст.8 Федерального закону «Про введення в дію частини першої ДК РФ» [10] [10] «надалі до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна та угод з ним".
Однак при переході після набрання чинності Указом від 28 лютого 1996 р Раніше існували прав до іншої особи, виникненні обтяжень або припинення відповідних прав, такі права та обтяження повинні бути зареєстровані за новими формами у відповідних органах.
За реєстрацію. Видачу свідоцтв про реєстрацію і надання витягів з реєстру стягується державне мито. Зацікавлені особи мають право оскаржити відмову в реєстрації або незаконне вчинення реєстрації в суд за місцем знаходження органу, який здійснює реєстрацію. Останній повинен нести майнову відповідальність за шкоду, заподіяну в результаті порушення працівниками правил реєстрації, на умовах і в розмірі, визначених загальними правилами ЦК (ст.15,16 ЦК).
Адже відсутність реєстрації нерухомості може завдати значної шкоди не тільки покупцям, але і залогодержателям при заставі майна, що вже заставлене за іншим договором, якщо останній не був зареєстрований і кредитор про нього не знав. У всіх таких випадках винні особи повинні відшкодувати потерпілим збитки, завдані їх протиправними діями за загальними правилами, встановленими ЦК.
Спеціального рішення вимагав питання про дійсність угод з нерухомістю, якщо їх реєстрація взагалі не була здійснена через відсутність відповідного державного органу, уповноваженого на реєстрацію такого роду угод. Таке становище склалося по операціях на придбання нерухомого майна в порядку його приватизації. Арбітражним судам доводиться розглядати вимоги комітетів з управління державним майном, інших органів про визнання на цій підставі недійсними договорів про придбання у власність головним чином нежитлових приміщень. Узагальнивши практику арбітражних судів по вирішенню суперечок при приватизації, Вищий Арбітражний Суд роз'яснив, що відсутність реєстрації угоди по приватизації нерухомого майна не є самостійною підставою для визнання її недійсною. «Судам слід керуватися тим, що до прийняття законодавства встановленого порядку реєстрації таких договорів купівлі-продажу право власності у покупця виникає з моменту внесення платежу відповідно до умов укладеного договору купівлі-продажу. Нездійснення реєстрації такого договору не є підставою для визнання його недійсним »[11] [11].
В інших випадках недотримання сторонами державної реєстрації операції з нерухомістю тягне нікчемність угоди (ст.165 ЦК). Однак, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду. Закон встановлює негативні наслідки для сторони, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації угоди.
Державна реєстрація угод, предметом яких є нерухоме майно, давно застосовується в розвинутих зарубіжних країнах. У багатьох країнах існують спеціальні земельні книги або інші реєстри земельних ділянок, в які вносяться відомості про речові права на нерухомість і зміни на це майно права власності. Згідно §873 Німецького Цивільного Уложення передача речового права на нерухомість повинна бути засвідчена нотаріально і про це повинен бути зроблений відповідний запис в земельній книзі. Запис робиться і при припиненні права. Такі книги ведуться в судах. Аналогічне правило міститься в §658 Швейцарського цивільного кодексу. В Англії договір про продаж або іншу дію відчуження землі або інших об'єктів - будівель, врожаю на корені, худоби на фермі і т.п. вимагає для передачі права власності здійснення спеціального передачі після перевірки правомірності угоди компетентною особою. Законодавство в ряді штатів США теж вимагає реєстрації таких угод Ці вимоги повинні забезпечувати гласність і законність речових прав на нерухомість. Будь-яка зацікавлена особа може ознайомитися з відповідними записами в реєстрі, щоб з'ясувати, хто є власником земельної ділянки або зведеного на ній будівлі, не обтяжені вони податком.
У разі спору про право на нерухомість реєстрації в книзі віддається пріоритетне, тобто переважне значення.
З 31 січня року вступив в дію Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». З цього дня державна реєстрація виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав незалежно від того, створено чи ні на території конкретного суб'єкта Російської Федерації установа юстиції, буде здійснюватися відповідно до Закону, оскільки згідно ст.33 цього Закону не пізніше 31 січня всі органи, що здійснюють державну реєстрацію прав повинні приступити до ведення Єдиного державного реєстру прав та видачі інформації.
Як відомо, відповідно до Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» Міністерство юстиції Російської Федерації є уповноваженим федеральним органом виконавчої влади в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Це величезна ділянка роботи, що здійснюється зараз різними органами (органи технічної інвентаризації, житлові органи; органи із земельних ресурсів та землеустрою, органи по управлінню державним і муніципальним майном). Діяльність ця набуває виняткову важливість не тільки в плані захисту прав і законних інтересів громадян, а й у майбутній системі оподаткування і наповнення бюджету держави. Буде створено Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним. Зараз утворена Міжвідомча комісія на чолі з заступником Голови Уряду Російської Федерації перед якою поставлено завдання розробити заходи, пов'язані з діяльністю установ юстиції по реєстрації прав та органів з обліку об'єктів нерухомого майна в системі державної реєстрації. Для реалізації задуманого необхідно провести велику підготовчу роботу, в тому числі створити необхідну правову базу. Уже зараз Міністерством юстиції внесено в Уряд проекти постанов Уряду Російської Федерації «Про затвердження Положення про Міжвідомчу комісію з розробки заходів, пов'язаних з діяльністю установ юстиції по реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним», «Про встановлення максимального розміру платежів за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права ». Підготовлено до прийняття Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Відповідно до Закону система установ юстиції повинна бути сформована по регіонах поетапно до 2000 року. В даний час вона складається в деяких суб'єктах Російської Федерації.
Міністерство юстиції, будучи уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади в галузі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним відповідно до постанови Уряду від 1 листопада 1997р. «Про заходи щодо реалізації Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним », бачить своє головне завдання не стільки в якнайшвидшому створенні федеральної системи установ юстиції, скільки у виробленні відповідної законодавству структури установ та підбору кваліфікованих кадрів.
В інших суб'єктах Російської Федерації відповідно до закону і постанови Уряду державна реєстрація здійснюється на підставі кадастрового і технічного обліку відповідно земельними комітетами, комітетами з управління майном і органами БТІ. Очевидно, що потрібні узгоджені дії і об'єднання зусиль усіх зацікавлених установ як на федеральному рівні, так і в суб'єктах федерації. Наприклад, постановою уряду Московської області від 20 жовтня 1997р. Затверджено Порядок взаємодії Московської обласної реєстраційної палати, бюро технічної інвентаризації та Комітету із земельних ресурсів та землеустрою по роботі із заявами громадян та юридичних осіб при оформленні угод з нерухомим майном, відповідно до якого БТІ, Комітет із земельних ресурсів та землеустрою продовжують вести технічний облік будівель і споруд, земельний кадастр і в 10-денний термін за запитом Московської обласної реєстраційної палати і її філій і представництв виготовляють необ дімие документи на об'єкти нерухомості і направляють їх в Московську реєстраційну палату.
Практика показала, що в суб'єкті Федерації необхідно створювати одну установу юстиції з філіями в містах та районах. Це може привести до єдиної правозастосовчої практики в регіоні, створення суворої системи контролю та відповідальності посадових осіб. В кінцевому підсумку може бути створена єдина система установ юстиції Російської Федерації в результаті однакового застосування Конституції РФ, ГК РФ, спеціальних федеральних законів і підзаконних нормативних правових актів, єдиної федеральної методики державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, виробленої Міністерством юстиції РФ, регулярного підвищення кваліфікації реєстраторів в федеральних освітніх установах.
На жаль, сучасний період характеризується розрізненістю органів, які реєструють права на нерухоме майно та угоди з ним. Так, реєстрацію прав здійснюють органи Російського фонду федерального майна, Міністерства державного майна Російської Федерації, Державного комітету РФ по земельних ресурсів та землеустрою, Державного комітету РФ по житлової та будівельної політиці.
Сформований «порядок» призводить до суперечливого відомчому нормотворчості, встановлення «своїх» правил реєстрації. Немає єдиного органу, який здійснює контроль за державною політикою в області реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Наприклад, єдині форми державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Указом Президента Російської Федерації від 28 лютого 1996 р введені в дію тільки в 18 суб'єктах РФ. Сформоване фактичний стан підриває можливість створення єдиної інформаційної бази про права на нерухоме майно та угод з ним. У зв'язку з цим найближчим часом необхідно вирішувати питання про реалізацію діючих нормативно-правових актів, підготовці і прийнятті додаткових, спрямованих на проведення єдиної державної політики в області державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, встановлення дисциплінарної, адміністративної та матеріальної відповідальності в відношенні винних посадових осіб.
Окремі суб'єкти Федерації (Московська, Астраханська, Саратовська і інші області) почали створювати органи реєстрації нерухомості до прийняття федерального закону. Існує необхідність приведення прийнятих в цих суб'єктах Федерації нормативних правових актів у відповідність до ДК РФ, і федеральним законом. Юридичним особам слід обрати встановлену федеральним законом організаційно - правову форму - установа, створити в містах і районах філії установ юстиції, визначити взаємовідносини між органами юстиції та установами юстиції.
В даний час є можливість вивчити як позитивний, так і негативний досвід установ юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, підготувати узагальнення правозастосовчої практики і розіслати його в суб'єкти федерації.
Відповідно до п. «О» ст.71 Конституції РФ цивільне право відноситься до виключного відання Російської Федерації. Державна реєстрація угод із землею та іншим нерухомим майном встановлена ст. ст. 131, 164 і іншими статтями ГК. У зв'язку з цим суб'єкти Російської Федерації не можуть самостійно розробляти нормативні правові акти, що регулюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Такий же висновок можна зробити і на основі п. «В» ст.71 Конституції, відповідно до якого регулювання прав і свобод громадян відноситься до виключної компетенції РФ. У разі встановлення протиріч між нормативними правовими актами суб'єктів РФ і федеральними законами правопріменітелі повинні керуватися федеральним законодавством, а правові нормативні акти суб'єктів Федерації повинні бути визнані судами неконституційними.
Існує і ще одна важлива проблема. Кадрова. Зрозуміло, що на посаду реєстратора прав необхідно підбирати гідних, кваліфікованих людей. Відповідно до Федерального закону (ст.15) на посаду реєстратора прав призначаються особи: які мають вищу юридичну освіту або досвід роботи в органах, які здійснюють державну реєстрацію прав, не менше двох років; які пройшли спеціальні курси; які склали кваліфікаційний іспит відповідно до встановлених вимог. Реєстратор прав є державним службовцям, що заміщає провідну державну посаду. Особливості прав і обов'язків посадових осіб установи юстиції по реєстрації прав як державних службовців регулюються законодавством РФ.
З метою навчання та перепідготовки державних реєстраторів Міністерством юстиції заснований Російський інститут Державних реєстраторів. Інститут є федеральним навчальним закладом, що здійснює навчання та підвищення кваліфікації працівників в системі державної реєстрації. Правовою основою діяльності є Конституція РФ і федеральні закони, укази і розпорядження Президента РФ, постанови і розпорядження Уряду РФ, а також статут інституту, накази і розпорядження Міністерства юстиції РФ.
Завданнями інституту є: підготовка державних реєстраторів та інших працівників системи державної реєстрації; підвищення кваліфікації державних реєстраторів; наукові дослідження і розробки в області державної реєстрації; науково-методичне забезпечення державної реєстрації; здійснення міжнародного співробітництва у сфері державної реєстрації.
Відповідно до завдань інституту його діяльність здійснюється за такими напрямами:
Розробка, прийняття та реалізація програми навчання державних реєстраторів;
розробка і реалізація інших програм післявузівської юридичної освіти за напрямами, пов'язаними з державною реєстрацією;
підготовка наукових і науково - педагогічних кадрів в аспірантурі і докторантурі;
проведення теоретичних досліджень, законопроектних та інших наукових розробок з питань, пов'язаних з нерухомістю, а також організації діяльності юридичних осіб, підготовка, видання та реалізація підручників, навчальних посібників, наукових та інших робіт;
організація і здійснення освітніх і наукових зв'язків, проведення досліджень і розробок в області державної реєстрації спільно з міжнародними установами і закладами зарубіжних держав, підготовка фахівців в області державної реєстрації для зарубіжних держав.
Створювані установи юстиції покликані реалізувати збалансовану державну політику по створенню і розвитку єдиної державної системи реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. В результаті вироблена Міністерством юстиції державна політика повинна сприяти захисту прав і законних інтересів фізичних і юридичних осіб.
Висновок.
Підводячи підсумок всього викладеного вище, мені хотілося б ще раз підкреслити основні моменти своєї роботи:
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації ділить речі на рухомі і нерухомі.
2. Нерухомі речі, в свою чергу діляться на нерухомі по соєю природою (будівлі, споруди, ділянки землі) і за законом (морські судна, космічні об'єкти).
3. Права на нерухомість, в тому числі основне - право власності, їх перехід і операції з нерухомістю підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку встановленому законом.
В даний час в сфері нерухомості ще існує чимало проблем: нерозробленість нормативної бази, проблеми в правозастосуванні, протиріччя законодавства суб'єктів РФ федеральному, відсутність чіткої системи органів державної реєстрації, кадрові проблеми. Однак держава робить досить успішні спроби подолання даних проблем.
Список літератури
1. Конституція Російської Федерації. М.1993.
2.Комментарій до Цивільного Кодексу Російської Федерації. Під. ред. О. Н. Садикова.
3. Федеральний закон від 21.07.1997 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
4. постанова Уряду від 1.11.1997 «Про заходи щодо реалізації Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ».
1. Іоффе О.С. «Радянське цивільне право» М.1960.
2. Алексєєв С.С. «Загальна теорія права» М.1981.
3. Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Нерухоме майно: правове регулювання. Вид-во "БЕК", 1997.
4.Братусь С.Н. Предмет і система радянського цивільного права.М., 1968.
5. Невзгодина Е.Л. Об'єкт цивільних правовідносин. В кн .: Проблеми вдосконалення цивільно-правового регулірованія.Томск, 1982 .;
6. С. Крилов «Реєстрація прав на нерухоме майно: поняття і проблеми» // Відомості Верховної Ради №10, 1997..
7. Кузнецов А. «Федеральний закон« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »// Держава і право №24, м
8.С. Степашин «Державна реєстрація прав на нерухоме майно» // Відомості Верховної Ради №3, м
[1] [1] Відомості З'їзду народних депутатів і Верховної Ради РРФСР, № 30. ст.416.
[2] [2] Відомості Верховної Ради Союзу РСР. 1991. 26. Ст.733.
[3] [3] Цивільне право. Частина 1. Підручник / Під. Ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. - М .: ТЕИС, 1996, С.175.
[4] [4] Коментар частини першої Цивільного кодексу РФ для підприємців. - М .: Фонд «Правова культура», редакція журналу «Господарство і право», 1995, с.173.
[5] [5] Див .: Громадянське право. Частина 1. Підручник / Під. Ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. - М .: ТЕИС, 1996, С.177.
[6] [6] Відомості Верховної. 1996.8.Ст.880.
[7] [7] ВВС РФ. 1996.1. Ст.16.
[8] [8] Відомості Верховної. 1993. 10. Ст.4868.
[9] [9] САПП 1992. 9. Ст. 601.
[10] [10] Відомості Верховної 1994.32. Ст.3302.
[11] [11] ВВАС РФ.1994.2.Ст.55.
|