Історія розвитку ріелторської діяльності в Росії

Скачати 21.9 Kb.
Дата конвертації	23.09.2018
Розмір	21.9 Kb.
Тип	реферат

1. Історія розвитку ріелторської діяльності
2. Основні поняття ріелторської діяльності
3. Ліцензування ріелторської діяльності

Кафедра економіка і управління на підприємстві лісового комплексу і природокористування

РЕФЕРАТ

з дисципліни: Економіка нерухомості

на тему: "Історія розвитку ріелторської діяльності в Росії"

виконав:

перевірив:

Брянськ 2010р

зміст

Вступ………………………………………………………………………. 3

1. Історія розвитку ріелторської діяльності ................................. 4

2. Основні поняття ріелторської діяльності ................................. 9

3. Ліцензування ріелторської діяльності ................................. .. 13

Висновок ............................................................................... 15

Список використаних джерел

Вступ

Ріелторська діяльність з'явилася в Росії разом з виникненням ринкових відносин, і вже сьогодні ринок нерухомості став не тільки одним з найбільш значущих секторів російської економіки, але і, будучи тісно пов'язаним з житловою проблемою більшості населення, придбав величезне соціальне значення. Разом з тим правовий статус та основи функціонування ріелторських компаній і індивідуальних ріелторів мають досить поверхневу регламентацію.

В даний час регулювання ріелторської діяльності, крім ГК РФ, здійснюється на рівні правових актів Уряду РФ і нормативних актів органів виконавчої влади суб'єктів РФ. Суб'єкти РФ приймають нормативні правові акти відповідно до основами конституційного ладу РФ.

Ріелторська діяльність (операції з нерухомістю) - діяльність по здійсненню цивільно-правових угод з об'єктами нерухомості - земельними ділянками, будівлями, будівлями і спорудами, житловими і нежитловими приміщеннями і правами на них. Здійснюється професійними ріелторами - агентствами нерухомості.

Ріелтори продають або купують житло за дорученням інших учасників ринку нерухомості, а також реалізують нерухомість з власних фондів.

Метою написання моєї роботи є розкриття теми розвитку ріелторської діяльності в Росії. Для досягнення мети ми ставимо такі завдання: розглянути історію розвитку ріелторської діяльності, основні поняття ріелторської діяльності, ліцензування ріелторської діяльності.

1. Історія розвитку ріелторської діяльності

Ріелторська діяльність - діяльність юридичних осіб і (або) індивідуальних підприємців на основі угоди із зацікавленими особами (або за дорученням) по здійсненню від його імені і за його рахунок або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи цивільно-правових угод з об'єктами нерухомості і правами на них.

Для Росії ріелторський бізнес - явище нове, як будь-яка нова діяльність, він пов'язаний з високим рівнем ризику. Знизити цей ризик допомагає вивчення досвіду становлення бізнесу.

Перші ріелторські фірми, легально діючі на ринку житла, з'явилися в 1991 році після прийняття Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» і переходу квартир у приватну власність.

Про основні види діяльності ріелторської фірми можна судити по найбільш поширеним послуг, які вона надає:

- укладання угод купівлі-продажу, дарування, обміну житлових і нежитлових приміщень;

- продаж житлових і нежитлових приміщень з аукціону і на конкурсній основі;

- здача в оренду житлових та нежитлових приміщень, земельних ділянок, які перебувають у власності юридичних та фізичних осіб;

- висновок договір купівлі - продажу житла з довічним утриманням власника та ін.

Основною функцією в роботі фірми є надання консултатівно-посередницьких послуг при здійснення операцій з нерухомістю. Проведення операції з нерухомістю за участю ріелторської фірми включають такі етапи:

1) заявка на продаж;

2) пошук покупця;

3) проведення переговорів;

4) при досягнення згоди відкриття угоди;

5) збір та перевірка документів;

6) підготовка договору, узгодження схеми розрахунків;

7) підписання договору;

8) внесення грошей (в банк, нотаріуса та ін.)

9) нотаріальне посвідчення договору та сплата мита;

10) державна реєстрація договору і сплата мита;

11) обмін документів по угоді на гроші (в банку, у нотаріуса);

12) закриття угоди.

Інша функція полягає в постановці справи таким чином, щоб мінімізувати сукупні витрати і ризики при здійсненні операцій з нерухомістю. Звертаючись в ріелторську фірму, саме цього і чекає грамотний клієнт, полога, що транзакційні витрати угоди, здійснювані з допомогою фірми, будуть нижче, ніж при самостійному рішення цього питання з тим же рівнем ризику. В даний час в якості оптимальної величини транзакційних витрат для фірм з хорошою репутацією називається 4-6% до ціни продавця. Слід мати на увазі, що комісійна винагорода встановлюється далеко не завжди по відношенню до ціни нерухомості. Практикується і оплата в абсолютному вираженні в залежності від змісту та обсягу замовлених ріелторської фірмі послуг.

Зарубіжний досвід показує, що 70-80% від загального числа угод покупці і продавці здійснюють не самостійно, а через ріелторські фірми.

Діяльність ріелторської фірми пов'язана зі значними потоками клієнтів, тому офіс фірми повинен бути зручний для них і для персоналу. Основні вимоги до офісу:

- близькість до головних транспортних маршрутів і зупинок громадського транспорту;

- поділ офісу на приміщення для роботи з клієнтами і для роботу персоналу;

- вхід в офіс повинен бути з боку основної вулиці;

- повинні бути передбачені окремі приміщення для переговорів між покупцями і продавцями, служби оформлення документів, інформаційної служби і т.д.

Чим більше видів діяльності здійснює ріелторська фірма, тим складніше її організаційна структура і разветвленнее управлінської (лінійне, функціональне, лінійно-функціональна).

У міру зростання масштабів діяльності окремі агенти, що діють у фірмі, починають збиратися в спеціалізовані групи, орієнтовані на окремі ринкові сегменти з певною специфікою, обумовленою типом об'єктів, розташування, законодавством. Наприклад, виділяються відділи кімнат, квартир, заміської нерухомості, нежитлового фонду, оренди. На основі сегментування ринку в найбільш великих фірмах створюються філії, провідні роботу в окремих роботах міста. Як правило, філії є лінійними структурами, а функціональні служби (оформлення договорів, розрахунки, і ін.) Розташовуються в головному офісі.

Подальше розширення роботи ріелторської фірми вже на основі диверсифікації, пов'язаної з освоєнням додаткових видів діяльності, прямо не орієнтованих на угоди з нерухомістю, призводять до появи спеціалізованих підрозділів: страхування угод, оцінка нерухомості, ремонт нерухомості, транспортні послуги і т.д.

Великі ріелторські фірми дрейфують і поступово перетворюються в конгломерати, фінансово-промислові групи, холдинги, в яких відділи і підрозділи трансформуються в спеціалізовані, в значній мірі автономні підприємства. Такий шлях розвитку природний, так як надає їм ринкову гнучкість і стійкість, але містить в собі небезпеку втрати керованості автономними підрозділами в поточній діяльності з боку головної компанії, яка повинна, перетворившись в холдингову компанію зберегти фінансове єдність різнорідних підприємств при їх оперативної самостійності.

Останнім часом ріелторські організації все частіше намагаються розширити діяльність за рахунок керування нерухомості. Однак щоб вийти на дуже консервативний ринок управління, необхідні солідні рекомендації, які можна отримати, наприклад, через співпрацю зі спеціалізованими підприємствами, що працюють в цій сфері. Всі ріелтори виконують виключно агентські функції (наприклад, здача приміщення в оренду), і тільки нагромадивши достатній досвід, можуть перейти до виконання управлінських функцій.

В даний час девелопмент ріелторської фірми спрямований на створення нових об'єктів нерухомості з метою подальшого їх продажу. Ця діяльність здійснюється на основі співпраці з інвестиційно-будівельними компаніями. Приватизовані підприємства часто не мають правовстановлюючих документів на об'єктів нерухомості, отриманих в процесі акціонування. У такому випадку фахівці проводять повний комплекс робіт від консалтингу до оформлення прав власності на земельну ділянку.

Найбільш простий і поширеною операцією є купівля-продаж приватизованих квартир і кімнат. Ріелторська фірма може бути пов'язана договорами з продавцем і покупцем або з ким то одним з них. В останньому випадку одна ріелторська фірма представляє інтереси продавця, а інша - інтереси покупця. При цьому комісійні розподіляються на основі відповідного договору.

Найбільш прибутковим і складним напрямком ріелторську діяльність є робота по розселенню.

Останнім часом зростає інтерес до операцій в орендному секторі. Зазвичай фірми, що займаються орендою, не управляють нерухомістю, а зводять орендаря і орендодавця. У цьому випадку фірма повинна перевірити права орендодавця на об'єкт, відповідність документів і особистість орендаря. Квартира віддається за договором, що укладається між орендодавцем і орендарем, з доданою описом майна. Вартість послуг ріелторської організації в цьому випадку становить зазвичай одну місячну орендну ставку по який він здає в оренду об'єкту нерухомості.

Ріелторська діяльність регулюється актами уряду РФ, а також нормативними актами виконавчої влади суб'єктів РФ.

Поряд з державним, має місце і громадське регулювання ріелторської діяльності. Воно виникає в тому випадку, коли представники тієї чи іншої спеціальності створюють саморегульовані професійні громадські об'єднання (СПООО) з досить жорсткими правилами. Члени СПООО зобов'язані застосовувати стандарти (правила) професійної діяльності, підготовлені і прийняті в такому об'єднанні. У Росії існують об'єднання ріелторів - гільдії, асоціації, спілки, палати.

2. Основні поняття ріелторської діяльності

Постановою Державної Думи Федеральних Зборів Російської Федерації від 14 травня 1998 р N 2441-II ГД був прийнятий в першому читанні проект федерального закону "Про ріелторську діяльність в Російській Федерації", але до теперішнього моменту немає закону, що регулює даний вид діяльності. Головною концептуальною ідеєю при розробці цього закону повинна бути обрана ідея регулювання відносин, що виникають у зв'язку з наданням ріелторських послуг, з позиції їх споживачів. Більшість послуг, що надаються ріелторами, має особливе значення через їх безпосереднього зв'язку з переходом прав на нерухоме майно. Саме з цих міркувань в закон повинні бути включені норми про особливості захисту прав споживачів ріелторських послуг.

Закон "Про ріелторську діяльність в Російській Федерації" повинен забезпечити уніфікацію підходів до її законодавчого регулювання на всій території РФ, збалансований розвиток первинного (первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок) і вторинного (на вторинному ринку нерухомість виступає як товар, раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі) ринків нерухомості, зробити оптимальним взаємодія всіх проф ессіональних учасників ринку і забезпечити найбільш ефективне управління об'єктами нерухомості.

У вищезгаданому проекті закону запропоновано більш широке визначення ріелторської діяльності, включається в нього не тільки надання брокерських, агентських, дилерських та посередницьких послуг, але також і діяльність ріелтора по створенню окремих об'єктів нерухомого майна, з довірчого управління, по організації торгівлі нерухомим майном.

Зупинимося на даних поняттях більш детально:

1) ріелторська діяльність - здійснювана на постійній основі професійна діяльність з надання для інших осіб за винагороду послуг при здійсненні операцій з об'єктами нерухомості, а також інша комерційна професійна діяльність на ринку нерухомості відповідно до російського законодавства;

2) професійний ріелтор - фізична особа, зареєстрована як індивідуальний підприємець, що здійснює ріелторську діяльність;

3) професійні учасники ринку нерухомості - юридичні особи та індивідуальні підприємці, які здійснюють ріелторську діяльність, а також уповноважені органи, що забезпечують реєстрацію прав на нерухомість і угод з ним, проведення єдиної державної політики;

4) ринок нерухомості - сукупність об'єктів нерухомого майна, а також цивільно-правових угод та інших операцій з нерухомим майном, здійснюваних власне професійними учасниками ринку нерухомості і за їх посередництвом;

5) споживачі ріелторських послуг - фізичні та юридичні особи, які уклали з ріелтором (ріелторської фірмою) договір на надання ріелторських послуг.

Учасниками ріелторської діяльності визнаються, з одного боку, юридичні особи та індивідуальні підприємці, які здійснюють ріелторську діяльність (ріелторські фірми, ріелтори), а з іншого - споживачі їх послуг (клієнти).

Ріелторської фірмою визнається юридична особа, незалежно від організаційно-правової форми, створене і діє на підставі російського законодавства, в установчих документах якого в якості основної комерційної діяльності визнана ріелторська діяльність.

Ріелтор - фізична особа, безпосередньо працює з клієнтами ріелторської фірми або індивідуального підприємця і здійснює всю підготовчу роботу для укладення брокером ріелторської фірми або індивідуальним підприємцем договору з клієнтом по здійсненню цивільних угод з нерухомим майном.

Брокер з нерухомості - фізична особа, яка очолює ріелторську фірму або є заступником керівника або начальником відділу операцій з нерухомістю ріелторської фірми, або індивідуальний підприємець, що має спеціальну освіту і здійснює наступні операції з об'єктами нерухомості:

1) всі операції, які здійснює агент з нерухомості;

2) пояснення замовнику юридичних особливостей договорів, що укладаються;

3) ведення переговорів і підписання договорів з лістингу, продажу, купівлі, оренди, обміну або лізингу об'єктів нерухомості;

4) отримання авансу, завдатку, комісійних або гонорару за умовами договору за операціями з об'єктом нерухомості;

5) здійснення реклами своєї діяльності;

6) зберігання і несення відповідальності за збереження документів, що підтверджують права власності власника нерухомості, при укладанні ексклюзивних договорів продажу об'єктів нерухомості.

Це людина, який безпосередньо працює з клієнтами і укладає з ними від імені юридичної особи або в якості індивідуального підприємця договору щодо здійснення цивільних угод з нерухомим майном.

Дилер по нерухомості - підприємець на ринку нерухомості, діяльність якого полягає в покупці, перетворенні або володіння нерухомістю з метою продажу або отримання прибутку від її використання.

До числа окремих видів ріелторської діяльності (окремих видів послуг ріелторами послуг), зокрема, відносяться:

1) діяльність ріелтора в якості агента або повіреного;

2) діяльність ріелтора в якості брокера;

3) діяльність ріелтора в якості дилера;

4) діяльність ріелтора в якості посередника при укладанні угод з нерухомим майном або правами на нього між третіми особами;

5) діяльність ріелтора по організації торгівлі нерухомим майном;

6) діяльність ріелтора по створенню окремих об'єктів нерухомого майна з метою подальшого їх продажу, передачі в оплатне користування;

7) діяльність ріелтора з довірчого управління нерухомим майном;

8) діяльність ріелтора з надання консультаційних послуг, послуг з вивчення кон'юнктури ринку, інших відплатних послуг, супутніх цивільному обороту нерухомого майна.

3. Ліцензування ріелторської діяльності

Механізм державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості та суттєве оновлення житлового законодавства сприяє підвищенню попиту на ріелторські послуги.

Спочатку визначення ріелторської діяльності містилося в Положенні про ліцензування ріелторської діяльності, затв. постановою Уряду РФ від 23 листопада 1996 р N 1407.

Обов'язковою умовою видачі ліцензії була наявність у ріелторської організації або його штатних працівників атестата, що підтверджує проходження навчання за спеціальною програмою, яка включала в себе положення ГК РФ про дієздатність громадян, про умови дійсності угоди, законодавство про приватизацію, реєстрації громадян за місцем проживання і тимчасового перебування.

Ліцензія - дозвіл на право здійснення будівельної, інвестиційної чи іншої діяльності; видається на підставі обстеження органами нагляду, а також експертними центрами з ліцензування.

У 2002 році в зв'язку зі змінами в законодавстві про ліцензування Положення втратило силу без будь-якої адекватної заміни.

Замість чіткого визначення поняття і ознак ріелторської діяльності перевага віддається простому перерахуванню послуг, що відносяться до ріелторських: діяльність в якості агента, дилера, посередника при укладанні угод з нерухомим майном, довірчого керуючого, надання консультаційних послуг, послуг з вивчення кон'юнктури ринку.

Ріелторська організація приймає на себе зобов'язання підібрати відповідний клієнту варіант угоди, допомогти з її оформленням і державною реєстрацією.

Ріелторська діяльність постійно пов'язана з ризиком значних майнових втрат в силу високої вартості об'єктів нерухомості. У період ліцензування ріелторської діяльності отримало розвиток страхування професійної відповідальності ріелтора - добровільне, оскільки не було обов'язковою умовою отримання ліцензії.

Для отримання ліцензії ріелторської організації потрібно було представити в ліцензійний орган відомості, що підтверджують наявність у нього фахівців певної кваліфікації, тобто мають знання і досвід роботи в цій області.

Кваліфікація фахівців ріелторської організації підтверджувалася в порядку, встановленому Мінмайна Росії, згідно з яким в якості відомостей, що підтверджують необхідний рівень знань фахівців організації, в ліцензійний орган представляються кваліфікаційні атестати.

До атестації допускалися особи, які пройшли навчання за затвердженою атестаційною комісією програмою підготовки фахівців з ріелторської діяльності.

Наявність кваліфікаційного атестата для фахівців, які безпосередньо укладають угоди від імені організації, було обов'язковою умовою здійснення ріелторської діяльності.

висновок

В рамках ріелторської діяльності здійснюються такі основні види операцій з нерухомістю:

- купівля-продаж - перехід права власності від продавця до покупця за договірною ціною;
- обмін власністю між двома і більше сторонами на договірних умовах;
- дарування - добровільна безоплатна передача прав власності юридичній або фізичній особі;
- успадкування - перехід власності спадкоємцеві після смерті власника;
- приватизація нерухомості - передача у власність юридичних чи фізичних осіб нерухомості, що знаходиться в їх користуванні або володінні;
- оренда - передача власності (житла, офісу, складу і т.п.) в користування фізичній або юридичній особі за договірною ціною і на певний термін.

Закон "Про ріелторську діяльність в Російській Федерації" повинен забезпечити уніфікацію підходів до її законодавчого регулювання на всій території РФ, збалансований розвиток первинного і вторинного ринків нерухомості, зробити оптимальним взаємодія всіх професійних учасників ринку і забезпечити найбільш ефективне управління об'єктами нерухомості.

Список використаних джерел

1. Федеральний Закон РФ від 4 липня 1991 N тисячі п'ятсот сорок один-I "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації".

2. Федеральний Закон РФ від 14 травня 1998 р N 2 441-II "Про ріелторську діяльність в Російській Федерації".

3. Постанова Уряду РФ від 23 листопада 1996 р N 1407

"Про затвердження Положення про ліцензування ріелтерської діяльності".

4. Асаул, А. Н. «Економіка нерухомості»: підручник - СПб .: Питер, 2006 г.

5. Васильєва Л. С. «Економіка нерухомості»: підручник - М .: Ексмо, 2008 р

6. Маховікова, Г.А. «Економіка нерухомості»: навчальний посібник для вузів - М .: КНОРУС, 2007 р

7. Смагін В. Н., Кисельова В. А. «Економіка нерухомості»: навчальний посібник для вузів - М .: Ексмо, 2007 р