|
Доктор економічних наук С.Г.Ерошенков
Москва 2004 рік
Вступ
Інвестиційно-фінансова діяльність, як втім, і сучасна економіка в цілому, немислима в даний час без всепроницающую участі позичкового капіталу (кредитування). Найбільшою мірою на кредитних взаємовідносинах будуються, в першу чергу, капіталомісткі галузі і види діяльності, наприклад, будівництво. Тому існування у фінансово-економічній системі суспільства стабільно і надійно функціонуючої підсистеми кредитування будівельної індустрії є сьогодні одним з найбільш значущих показників розвитку і запорукою стабільності самого суспільства. У свою чергу надійність і працездатність будь-яких ринкових моделей перерозподілу фінансових коштів в значній мірі залежить від ступеня ризикованості кредитних операцій, яка, неминуче зростаючи зі збільшенням термінів кредитування, може бути знижена шляхом тільки створення надійних механізмів забезпечення повернення кредитів. На цій посаді з найдавніших часів і до наших днів найбільш часто виступає застава нерухомого майна, званий також іпотекою.
Зародившись до н.е. як альтернатива забезпечення зобов'язання особистістю боржника, якому у разі неповернення кредиту загрожувало рабство, в новітніх економічних формаціях іпотека перетворилася на потужний і всепроницающую інструмент інвестиційно-фінансової діяльності, стрижневе ланка в загальному каркасі економіки промислово розвинених країн.
У монографії проаналізовано і узагальнено зарубіжний досвід іпотечного кредитування. При цьому вивчення історичних коренів і шляхів розвитку іпотеки в різних країнах дозволило як простежити взаємозв'язки особливостей суспільно-економічного розвитку кожної окремої взятої країни з етапами еволюції і сучасними рисами іпотеки в ній, так і виділити загальні, єдині для всіх країн і правових систем принципи і підходи і організації іпотеки. Аналіз конкретних прикладів застосування різних моделей іпотечного кредитування показав, що кожна з них знаходить своє застосування в залежності як від історично сформованих основ законодавства та організації кредитного справи, так і від сучасних тенденцій ділової практики і законодавства.
Росія, яка стала на шлях переходу до ринкової економіки трохи більше десяти років тому, в даний час гостро потребує створення фінансово-економічних механізмів забезпечення інвестиційного процесу, адаптованих до реалій економіки перехідного періоду (висока інфляція, нестабільність основних макроекономічних показників, нерозвиненість банківської системи, відсутність у більшої частини населення правової та економічної культури, слабкість приватного капіталу взагалі і відсутність великих інституціональних інвесторів, в приватно ти). Іпотечне кредитування, у всіх країнах світу виконує роль одного з найважливіших «локомотивів» інвестиційної діяльності, як видається, могло б і в Росії послужити вирішенню проблеми катастрофічної недоінвестування економіки. Додатковими стимулами для форсування створення в Російській Федерації дієвої системи іпотечного кредитування є, з одного боку, висока соціальна значимість кредитування будівництва житла для населення, а з іншого - прагнення залучити до цього процесу кошти самого населення.
§1.1. Зародження іпотечного кредиту.
Іпотека існувала ще в Давній Греції. Саме слово «іпотека» було введено в обіг афінським архонтом (правителем міста-держави) Солоном на початку VI століття до н.е. До цього в Афінах зобов'язання забезпечувалися особистістю боржника, якому у разі несплати загрожувало рабство. Для того, щоб замінити особисту відповідальність майнової, Солон організував наступний порядок: кредитор ставив на земельному володінні боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що це майно служить забезпеченням його претензій на певну суму. Такий стовп називався іпотекою, що в перекладі з грецького означає «підставка». У переносному сенсі це слово стало вживатися для позначення застави нерухомості.
В історичному процесі розвитку застави (забезпечення зобов'язань нерухомим майном боржника) іпотека представляла собою третю - найбільш досконалу його форму. Найдавніша форма застави полягала у відчуженні боржником кредитору майна, призначеного служити забезпеченням боргу. Друга виявлялася в тому, що майно передавалося не в власність кредитора, а лише в його володіння і користування (замість відсотків); при отриманні задоволення кредитор був зобов'язаний повернути це майно. У третьому випадку кредитор також публічно зобов'язувався повернути боржникові майно при сплаті боргу, однак при цьому власник зберігав за собою право користування і розпорядження майном, але лише настільки, наскільки це не було пов'язано з його (майна) погіршенням, що завдає шкоди кредитору.
Стародавня Греція.
Іпотека утвердилася в Древній Греції з часів Солона, однак широке поширення набула дещо пізніше - в IV столітті до н.е. Застава землі більшою мірою застосовувався заможними громадянами і зазвичай не був пов'язаний з потребами економічного характеру, тобто носив споживчий характер. Про це свідчить маса так званих заставних написів, велика частина з яких припадає на IV століття до н.е.
Заставні написи на заставних каменях представляли собою древній аналог іпотечних книг, що склалися в Європі в Новий час. Вони давали можливість кожному дізнатися про стан даного нерухомого майна і, перш за все про ступінь обтяженості його іпотечними боргами. Публічність іпотеки забезпечувала інтереси і потенційного покупця землі, тобто сприяла її перетворенню в предмет торгового обороту.
Стародавній Рим.
У Стародавньому Римі іпотека отримала ще більший розвиток. Це пов'язано з аграрною спеціалізацією Рима (на відміну від греків, головним джерелом багатства для яких були торгівля, мореплавання, а пізніше мануфактурне виробництво), внаслідок чого земля тут представляла відносно велику цінність, а принцип приватної власності на землю отримав грунтовне законодавче оформлення. Спочатку тут була поширена найдавніша форма застави нерухомості, при якій закладається майно передавалося у власність кредитору. Боржник же, погасивши борг, отримував право вимагати майно назад. Пізніше набула поширення іпотека, при якій майно залишалося у власності і використанні боржника, а кредитор отримував право вимагати задоволення з цінності даної нерухомості.
У Стародавньому Римі не було системи іпотечних книг, і хоча основна ідея іпотечної системи, яка полягає в захисті кредитора і сумлінного придбання речових прав третіми особами, була чужа римському законодавству, іпотечні угоди супроводжувалися різного роду махінаціями. Оскільки принцип публічності іпотеки, на відміну від Стародавньої Греції, тут не дотримувався, кредитор не міг бути впевнений, що це майно вже не закладено. Боржник мав можливість закладати майно у кількох осіб, таким чином, отримуючи під нього кредит, значно перевищує ринкову вартість застави. До цього додалося в більш пізній період розвиток так званих генеральних іпотек, що охоплюють все майно боржника (рухоме і нерухоме), і іпотек, що встановлюються на користь відомих осіб (як правило, з представників знаті) самим законом. Ця форма іпотеки отримала назву таємницею іпотеки. В результаті підривалася саме значення реального кредиту. Отримані позики використовувалися знаттю в споживчих цілях, головним чином для підтримки розкішного способу життя.
Середньовічна Європа.
У давніх германців до XIII століття панував принцип майнової відповідальності за борги. Але втрата володіння і права користування нерухомістю, експлуатація якої часто становила основне заняття боржника, були дуже незручні. Уже в XIII столітті - спочатку тільки у великих містах - стала розвиватися нова форма застави нерухомості. Закладена земля залишалася у володінні і користуванні боржника, при цьому власник позбавлявся права відчуження майна та його вторинного застави.
У середньовіччі шляхом рецепції (тобто запозичення і подальшої адаптації) римського права іпотека перейшла в західно-європейське законодавство, і перш за все німецьке. Німецьке право не зупинилося на римської формі іпотеки: воно привнесло в неї умова гласності і поступово формалізувало його шляхом введення вже в XIX столітті системи земельних і іпотечних книг в Німеччині, а також в Австрії, Швейцарії та інших країнах. Але ще задовго до цього були закладені основи цієї системи. У середньовічній Європі виникла практика здійснення актів про відчуження або заставу нерухомої власності в народних зборах, церквах або міських ратушах, пізніше - шляхом занесення актів про відчуження в судові або міські книги.
§1.2. Еволюція іпотечного кредитування.
З кінця XVII століття розробляється спеціальне законодавство, що регулює права на нерухоме майно та формулює основні положення іпотечного права. У західноєвропейське законодавство іпотека перейшла з двома основними рисами:
вона стала застосовуватися тільки до нерухомого майна;
продаж закладених маєтків стала здійснюватися не самим кредитором, а за посередництва суду.
Позики під забезпечення нерухомістю надавалися спочатку приватними особами (лихварями, торговцями), потім банкірами, банківськими будинками і приватними банками. Так, наприклад, в Англії в XVIII столітті виділялася група банків Вестенд, які обслуговували земельну аристократію і провінційне дворянство, забезпечуючи зберігання їх заощаджень і надаючи їм позики під заставу землі або нерухомості. Спеціалізовані іпотечні установи з'являються в Європі в першій половині XIX століття. Першим за часом заснування був Баварський іпотечний і вексельний банк, який почав свої операції в 1835 році для Баварії і деяких інших держав Південної Німеччини. Однак до 60-х років іпотечний кредит в німецьких державах задовольнявся переважно державними або ж земськими земельними установами. У Франції в 1852 році виник спеціалізований іпотечний банк «Земельний кредит». В Австрії, незважаючи на широкий розвиток іпотеки, спеціалізовані (акціонерні і земські) установи з'явилися тільки в другій половині XIX століття, а до цього позики під забезпечення нерухомості видавали державні кредитні установи. В Англії ж спеціалізованих іпотечних банків в XIX столітті ще не існувало.
Поява іпотечної системи (іпотечних книг) в XVIII-XIX століттях.
Іпотечна система створювалася паралельно з системою поземельних книг, в яких фіксувалися всі права земельних власників, а також необхідні відомості про поточний юридичному становищі земельних ділянок, включаючи всі зміни в правах власності на ці ділянки. В іпотечних книгах фіксувалося тільки те, що було пов'язано із заставою. Землі, вільні від застав, в іпотечні книги не потрапляли. Мета іпотечної системи - запобігти небезпеки, пов'язані з негласними способами встановлення прав на нерухомість. У міру того, як земля ставала товаром, з'являється необхідність виключити ризик для покупця, що маєток (земельну ділянку) в дійсності не належить продавцю, а також ризик для кредиторів за заставною, що на маєтку вже є борги, не заявлені при встановленні застави.
Сутність іпотечної системи полягала в тому, що для кожного нерухомого майна велася в спеціальній установі особлива книга, де записувалося все, що стосувалося до речових прав, предметом яких служило це майно: ім'я власника, переходи права власності, сервітути (тобто обмежені права третіх осіб ), а також що лежать на маєтку борги.Всі записи в іпотечних книгах мали не просто довідковий, а строго юридичне значення. Іпотека набувала юридичні права з часу занесення її в іпотечну книгу. Створення іпотечної системи свідчило про високий рівень заставного права.
Закінчена іпотечна система була введена в Пруссії (Статути 1783-1872 рр.), В Австрії (Цивільне укладення 1811 року і Статут 1871 г.), в Саксонії (Статут 1843 р підтверджений в 1863 р) і в деяких інших німецьких державах. Таким чином, іпотека, виникнувши ще в епоху античності, пройшла через середньовіччя і увійшла в Новий час, пристосовувалася вже до нових економічних потреб. При рабовласництво і феодалізм іпотечний кредит був різновид лихварського капіталу. В цьому випадку позичкові гроші були капіталом лише для кредиторів. В руках позичальників вони служили головним чином купівельним або позиковими коштами і використовувалися в основному в споживчих цілях.
Функції іпотеки в XIX столітті.
У міру розвитку і утвердження ринкових відносин іпотека набула функції, властиві сучасному кредиту. Завдяки іпотеці державний, банківський і кооперативний капітал встановлює свій контроль над значною частиною земельного фонду. У той же час іпотека стає одним з основних каналів забезпечення припливу інвестицій в сільське господарство і в інші галузі економіки, допомагаючи підприємцям (власникам нерухомості) збільшити частку продуктивно використовуваного капіталу, а хліборобам - фінансувати купівлю ділянок землі при порівняно високому рівні цін на неї.
Всі ці функції іпотеки почали «працювати» в європейських країнах в першій половині XIX століття, коли тут складалися (а подекуди вже склалися) національні ринки. Однак, в повній мірі, вони проявили себе в другій половині XIX століття, коли в результаті індустріалізації капіталістичних країн, гигантски збільшила масштаби суспільного виробництва і прискорила процеси урбанізації і технічного прогресу в сільському господарстві, перед іпотекою виникли нові завдання і нові можливості.
Історичні особливості іпотеки в різних країнах.
При цьому необхідно зазначити, що особливості суспільно-економічного розвитку кожної окремо взятої країни (зокрема, відмінності в регулюванні цивільних правовідносин і банківської діяльності) в значній мірі визначили етапи еволюції та сучасні риси іпотеки в них. Так, наприклад, істотні історичні і нинішні відмінності цивільних законодавств у країнах романо-германського та англосаксонського права породили різні підходи в оформленні взаємин сторін за договором іпотеки в цих країнах:
у всіх державах континентальної Західної Європи (крім Данії) режим іпотеки має багато спільного: обов'язкове нотаріальне посвідчення актів, реєстрація в кадастрі або поземельної книги, публікація іпотек та інші істотні формальності;
в країнах англосаксонського права концепція іпотеки гнучкіша і менш формалізована, зокрема, там немає необхідності в нотаріально завіреному акті, а іпотека може носити загальний характер, коли предмет застави докладно не позначений або відсутній публікація з цього приводу. Датська система є проміжною - вона використовує обидві вищеописані схеми.
Інший приклад: історично і законодавчо обумовлена розвиненість фондового ринку США (зокрема, до самого останнього часу американські банки могли займатися інвестиційно-фондовій діяльністю тільки як виняткової) вплинула на надзвичайну розвиненість американського ринку цінних паперів, в тому числі боргових зобов'язань, забезпечених іпотекою.
§1.3. Історія іпотеки в Європі.
Поняття про кредитування під заставу нерухомості і сама назва "іпотека", як уже говорилося вище, виникли ще в стародавній Греції. На кордоні закладеного маєтку встановлювався кам'яний стовп, на якому робилися записи про боргові зобов'язання позичальника. Це явище було першим кроком на шляху формування основ системи іпотечного кредитування, але це ще далеко не та система, яку ми сприймаємо як класичну. На цьому етапі була реалізована лише частина фінансово-економічної суті системи іпотечного кредитування - організація інвестиційного процесу при наявності застави ліквідної нерухомості. Цей процес сучасні економісти не називають системою іпотечного кредитування, тому що в ньому був відсутній механізм рефінансування, який з'явився набагато пізніше, у другій половині XVIII століття, в Німеччині. Його народження було неминучим явищем в період бурхливого розвитку товарно-грошових відносин і організації фінансового ринку в державах Західної Європи. У країнах з розвиненою економікою система іпотечного кредитування є частиною фінансового ринку. Залежно від національних особливостей та історичного шляху створення розрізняються кілька різновидів класичних систем іпотечного кредитування. Основна суть їх відмінності криється в особливостях механізму рефінансування. У дореволюційній Росії, як і в усій Європі, діяла так звана однорівнева система.
Історичний досвід розвитку іпотечного кредитування в різних країнах світу представлений авторським колективом книги "Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії" під редакцією В.С.Ема. Авторський колектив провів глибокий аналіз еволюції однорівневої системи іпотечного кредитування в Європі, включаючи Росію. Він зробив висновок, що ця модель є найбільш прийнятною для впровадження в умовах сучасної Росії. У книзі представлена можлива однорівнева модель іпотечного кредитування в сучасній Росії, зроблено глибокий аналіз правових проблем її створення і забезпечення функціонування. Автори книги зробили перший професійний комплексний підхід до правової оцінки перспектив розвитку системи іпотечного кредитування в сучасній Росії.
Суть однорівневої системи іпотечного кредитування полягає в тому, що видав іпотечний кредит банк самостійно рефінансує іпотечні кредити за рахунок випуску цінних паперів облігаційної типу - заставних листів. Випуск та обіг закладних листів регулюються спеціальним законодавством і відрізняються від регулювання випуску облігацій. Випускати цінні папери, іменовані "заставної лист", не може жоден інший емітент, крім того, який визначений законодавством. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою і органами банківського нагляду.
Така модель вже тривалий час діє в ряді західноєвропейських країн: Данії, Німеччини, Франції і т.д. Нещодавно в Польщі, Чехії, Словаччини, Угорщини були прийняті закони, спрямовані на організацію в цих країнах однорівневої системи іпотечного кредитування. Основною перевагою однорівневої моделі є порівняльна дешевизна її організації по відношенню до дворівневої моделі, що істотно знижує вартість кредиту для позичальника. Крім того, однорівнева модель простіша в законодавчому регулюванні.
Закладений лист є європейським фінансовим продуктом, що йде своїм корінням в грецьку іпотеку і в італійські боргові зобов'язання. Головні віхи його розвитку - це нідерландські колоніальні сертифікати і заставні листи Сілезького ландшафту Бонапарт (1769 рік). Процес, що почався в ті роки, привів в 1852 році до появи у Франції банку CreditFoncieredeFrance. Вперше в історії з'явилося кредитна установа, яке акумулювало капітал за допомогою випуску заставних листів, а отримані кошти розміщувало в формі іпотечних позик. Така система набула поширення майже у всіх країнах Європи. Першим іпотечним банком в Росії стало «Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство», засноване в 1861 році. Суспільство і видавало довгострокові кредити, забезпечені іпотекою, і рефінансувала їх за рахунок коштів, отриманих від розміщення емісії заставних листів.
1767 Пруссія. «Ландшафти в Сілезії».
Зародження ідеї організації однорівневої системи іпотечного кредитування можна віднести до часів правління короля Пруссії Фрідріха Вільгельма Першого. Саме він передав у відання дворян-землевласників планування державної земельної кредитної каси.
Після Семирічної війни (1756-1763 рр.) В Пруссії панував гострий кредитний голод, гостро стояло завдання термінового відновлення сільського господарства. Власники землі були не в змозі накопичити капітал, необхідний для відновлення зруйнованих і напівзруйнованих маєтків, закупівлі насіння і худоби. Високі податки приводили до численних випадків розорення поміщиків. Інвестори вже не вірили в особливу надійність кредитів, що видаються під заставу нерухомості. У повітрі витала ідея створити спеціальну систему кредитування, здатну вирішити весь комплекс фінансових проблем. Кредитори боялися давати позики тим боржникам, чия платоспроможність не була ним відома, або яку вони не могли оцінити. Земля стала надійним запорукою. За наданий капітал видавалися цінні іпотечні папери, в яких був точно позначений закладений земельну ділянку. Це і були попередники сучасних заставних листів. У 1767 був виданий закон, на основі якого було прийнято Положення про створення так званих «Ландшафтів в Сілезії». Ландшафтами в XVIII в. називали кредитні товариства, які займалися наданням іпотечних кредитів. Ландшафт був становим освітою.
Після певної підготовки 29 серпня 1769 за розпорядженням Фрідріха Великого був створений Сілезький ландшафт. Сілезький ландшафт був об'єднанням, створеним державою для залучення кредитів на вигідних для позичальника умовах. В цей кредитний союз були зобов'язані входити всі дворяни і поміщики в окрузі. Це обов'язкове членство давало право на отримання кредиту. Правда, спочатку кредитування здійснювалося не в грошовій формі, а шляхом отримання закладного листа, який поміщик віддавав в заставу кредитору, знайденому їм самостійно. Між земельною ділянкою, обтяженим іпотекою, і відповідним заставних листом існував тісний зв'язок (так званий заставу маєтку). Як кредитного забезпечення власник закладного листа своєму розпорядженні:
маєтком, пойменованим і описаним в заставні листи;
зобов'язаннями ландшафту, який здійснював повернення кредиту і відсотків по ньому;
поручительством всіх землевласників, що входять в ландшафт, правда, тільки в разі невиконання боржником своїх зобов'язань і тільки в ролі речових боржників;
За прикладом Сілезії в Пруссії і в інших німецьких державах незабаром з'явилися свої ландшафти. Однак правила прийому в них дещо відрізнялися від існуючих в Сілезії. Так, наприклад, членство в них перестало бути обов'язковим для всіх землевласників. В обов'язковому порядку членами ставали лише поміщики, які бажають отримати кредит. Менш жорсткої стала і зв'язок між обтяженим кредитним зобов'язанням маєтком і заставних листом. Таким чином, закладений лист перетворився в цінний папір, яку емітував безпосередньо ландшафт, під які видаються їм іпотечні кредити.
На початку XIX ст. ландшафти почали втрачати свій становий характер в результаті реформ 1806 року, дозволили городянам і селянам купувати дворянські маєтки.
Аналіз еволюції системи іпотечного кредитування мимоволі наштовхує на думку, що її вдосконалення було завжди пов'язане з підвищенням ліквідності боргових зобов'язань позичальників. Основоположним елементом ліквідності є ступінь надійності або гарантій. Наприклад, освіту ландшафтів давало додаткові гарантії кредиторам. Кредитору з цінних іпотечних паперів було надано наступне кредитне забезпечення. Говорячи сучасною мовою, кредитне товариство на період позики виступало гарантом угоди. Бажав отримати кредит член Ландшафту для забезпечення цього кредиту оформляв заставу нерухомості, вказуючи маєток, яке служило порукою даного паперу. Таким чином, суб'єктами кредитування під заставу нерухомості були Ландшафт і кредитор. Кредити надавалися тільки на половину вартості маєтку, який служив його забезпеченням. За загальним правилом передача цінних іпотечних паперів вимагала реєстрації.
Отримавши на руки іпотечні папери, член Ландшафту, для придбання грошової суми, повинен був їх продати.Член Ландшафту виплачував ландшафту піврічні відсотки і збори за послуги органів управління. Ландшафтам були надані широкі права (щодо боржників вони могли стягувати відсотки і збори без попереднього судового розгляду) провадити опис майна, продаж з публічних торгів, а також перешкоджати власнику ділянки в продажу земель, щоб не зменшувати вартість забезпечення.
Звернення іпотечних паперів стало першим щаблем ринку капіталу. Право на їх випуск було строго регламентовано. Він міг проводитися тільки з санкції органів влади і тільки після перевірки надійності забезпечення. Ландшафти поступово виробили стандарти щодо того, кому можна видавати кредити. Ця практика швидко поширилася по Європі. Цінні іпотечні папери, завдяки тому, що в якості забезпечення боргу по ним виступали маєтки, добре продавалися.
Як вже зазначалося вище, розвиток системи іпотечного кредитування тісно пов'язано з рівнем стану кредитно-фінансової системи держави та загального промислового і економічного прогресу. З огляду на те, що індустріалізація почалася раніше і більш інтенсивно розвивалася в інших європейських країнах, особливо в Англії, Нідерландах та Франції, принцип використання іпотечних паперів для фінансування будівництва більш активно застосовувався в цих країнах, ніж в Німеччині, де він спочатку зародився. Система іпотечного кредитування з Німеччини перейшла до Польщі і Франції.
1852 г. Франція. Credit Fonder de France.
Наступний важливий етап розвитку цінних іпотечних паперів був пов'язаний з установою у Франції в 1852 р Credit Foncier de France (CFF). Цей інститут полегшив отримання кредиту на потреби сільського господарства. В основу було покладено ідею централізації іпотечного кредитування по всій території Франції, декретом від 10 грудня 1852 року був оголошений єдиним банком Франції, якому дозволялося займатися іпотечним кредитуванням. Це призвело до більш рівномірного розподілу капіталів між Парижем і провінціями. В видається цінною іпотечної папері перестало зазначатися конкретне майно, яке відповідає за конкретною папері. Була усунена загальна відповідальність, характерна для ландшафтів. Володар закладного листа став мати безпосереднє вимога тільки до емітента цього паперу. Після установи CFF з'явився незалежний безпосередньо від застави земельної ділянки інструмент - закладений лист, як цінний папір. В результаті була створена нова система іпотечного кредитування, яка вже в той час містила в собі всі основні принципи сучасної системи.
Створення банку CreditFonderdeFrance стало важливим імпульсом для становлення системи заставних листів в Європі. У Франції прусська система ландшафтів була вдосконалена. Однак CFF як і раніше користувався привілеями та залишався єдиним емітентом заставних листів. На відміну від прусських ландшафтів CFF був створений у формі товариства приватного права з залученими капіталом. Членство певних соціальних груп населення не було обов'язковим, і позичальники не ставали автоматично його членами. CFF мав право емітувати боргові зобов'язання або заставні листи. Ця обставина дозволяло йому видавати кредити у грошовій формі, а боргові зобов'язання продавати тим, хто бажав надійно розмістити свої заощадження. Тим самим була ослаблена жорстка зв'язок між активними і пасивними операціями, що існувала в Пруссії: в заставні листи не вказувалися конкретні маєтку, до реєстру нерухомості не заносилися обтяження по конкретному заставного листу, не існувало солідарної речової відповідальності позичальників. Власники заставних листів мали можливість висувати свої вимоги лише іпотечному банку.
1862 м.Франкфурт. Перший іпотечний банк.
Цінні іпотечні папери набули характеру облігацій, забезпечених іпотекою, виплати за якими проводяться їх власникам. Ідея створення приватних земельно-кредитних установ у Франції була сприйнята в Німеччині і привела до заснування іпотечних банків. Першим банком, які займаються виключно іпотечним кредитуванням, був Франкфуртський іпотечний банк, заснований в 1862 р Потім пішло створення ще 12 банків, кожен з яких діє і понині.
З закладкою економічних основ класичної системи іпотечного кредитування почалося формування системи гарантій і державного регулювання. Так для національних гарантій надійності іпотечного банку більшість національних європейських законодавств обмежують коло операцій банків, яким дано право випускати заставні листи. До теперішнього часу в Данії іпотечні банки мають право здійснювати тільки один вид діяльності надання іпотечних кредитів, заснованих на випуск цінних паперів. На території Німеччини іпотечні банки отримують можливість здійснювати тільки операції з мінімальним ризиком. З 40 іпотечних банків, що існували в 1900 р, 29 банків були "чистими" іпотечними банками і 11 - "гібридами", які здійснювали нарівні з іпотечним кредитуванням загальну банківську діяльність.
Важливим показником надійності іпотечного банку є наявність обмежень за обсягом емітованих цінних паперів. Тільки знаючи співвідношення емісії до обсягу забезпечення, інвестор може бути впевнений в надійності цінних паперів. Надійність забезпечення заставних листів досягається наступним чином. Всі іпотечні кредити заносяться в спеціальну книгу банку - реєстр іпотечних кредитів. Але кредит видається не в повному обсязі, а в розмірі 60% від розміру забезпечення. У разі банкрутства іпотечного банку інвестори повинні отримати переважне право за вимогами з заставних листів.
У порівнянні з іншими європейськими законодавствами Німеччина дає дві додаткові гарантії надійності іпотечного банку і заставних листів:
в кожному іпотечному банку є керуючий, який призначається органом нагляду за банками;
існує система банківського нагляду, що забезпечує періодичні вибіркові перевірки.
На рубежі XIX-XX століть німецькі іпотечні банки, сукупна балансова вартість яких досягла 6,5 млрд DEM, займали значне місце на ринку. Вони представляли собою третю за значимістю групу кредитних установ після ощадних банків (8,8 млрд DEM) і приватних комерційних банків (6,9 млрд DEM). Приблизно така ж картина складалася в Європі в цілому.
1900 року Німеччина. Закон про іпотечні банках.
1 січня 1900 року набрав чинності Закон про іпотечні банках. У дискусії, яка відбулася перед його прийняття, центральне місце займали питання, пов'язані з конкурсним правом, так як під час кризи, що вибухнула після періоду грюндерства, були ліквідовані не тільки багато підприємств, але і 61 банк. Тому все більше уваги приділялося виробленню єдиних в масштабах держави підходів до питань, пов'язаних із захистом інтересів вкладників.
Цілями прийнятого закону Німецької імперії про іпотечні банках були проголошені:
створення правового середовища для того, щоб посередники, що працюють на ринку капіталу, мали можливість забезпечити стабільне пропозицію довгострокових коштів під невисоку процентну ставку для капіталовкладень в ключові галузі народного господарства, зокрема, в міське та житлове будівництво;
створення правових умов для функціонування системи раціонального рефінансування на ринку капіталу і усвідомлення того, що «втрата довіри до цих банкам буде пов'язана з втратами заощаджень широкими верствами населення»;
захист інтересів власників заставних листів і одержувачів іпотечних кредитів.
На основі цих цілей були розроблені основні принципи Закону про іпотечні банках, а саме:
особливі умови ліцензування іпотечних банків;
особливий порядок державного нагляду за іпотечними банками;
принцип спеціалізації іпотечних банків з обмеженням кола дозволених видів операцій;
принцип іпотечного покриття з урахуванням як кількості, так і якості об'єктів, що входять до складу покриття;
граничний обсяг зобов'язань за заставними листами;
принцип конгруентності (порівнянності);
заставна вартість як самостійний показник, розрахований за принципом максимальної обережності і стійкості в довгостроковій перспективі;
гранична сума (ліміт) кредиту на рівні 60% від заставної вартості об'єкта;
захист інтересів позичальників;
обов'язкове внесення об'єктів, що входять до складу покриття, до реєстру покриття;
завдання довіреної особи;
закріплене в законі право власників заставних листів на першочергове задоволення їх вимог при банкрутстві іпотечного банку;
особливі правила публікації балансу і іншої звітності.
Життєстійкість і розвиток системи заставних листів.
Перша і Друга світові війни, інфляція і світова економічна криза 30-х рр. завдали серйозної шкоди іпотечному кредитуванню. Внесок іпотечного кредитування в відновлення економіки в післявоєнний період був значний. Характерною рисою іпотечного кредитування була його довгостроковість. Аж до кінця 60-х рр. заставні листи випускалися на термін, що перевищує 30 років, і позичальникам, відповідно, пропонувалася іпотека з фіксованою процентною ставкою на строк, що перевищує 30 років.
Незважаючи ні на які випробування, заставні листи зарекомендували себе, як надійний засіб залучення капіталів на ринок нерухомості. Згідно зі статистикою Європейського іпотечного союзу в Брюсселі оборот заставних листів налічував до кінця 1995 р в Європі 537 млрд ЕКЮ. З них приблизно 70% були емітовані німецькими інституціями. Тим самим німецький ринок заставних листів є не тільки найбільшим сегментом німецького ринку дохідних цінних паперів, але і найбільшим ринком облігацій в Європі і шостим за величиною ринком облігацій в світі.
Система заставних листів довела свою життєздатність і адаптивність до економічних умов різних країн. Зовсім недавно, після розпаду соціалістичної системи в континентальній Європі, завдання вибору моделі іпотечного кредитування встала перед колишніми соціалістичними країнами. Деякі з них (Польща, Угорщина, Чехія, Словаччина) обрали для себе однорівневу модель іпотечного кредитування. За порівняно недовгий період - з середини 1995 до початку 1998 р.м. - в цих країнах були створені правові основи для випуску та обігу заставних листів, а також організації і діяльності іпотечних банків.
При виборі моделі іпотечного кредитування і при виробленні норм, що регулюють відносини в цій галузі, законодавці цих країн керувалися не тільки історичним досвідом своїх країн, а й новітніми змінами в Європі. Оскільки роль заставних листів в економіці велика, європейське законодавство виробило мінімальні вимоги до них. Метою європейського законодавства є інтеграція національних заставних листів в економіку країн ЄС і однакове поліпшення національного регулювання в області заставних листів. Це ще одна міра, що надає значний вплив на привабливість європейських фінансових інструментів.
Незважаючи на те, що всі розглянуті колишні соціалістичні країни дотримуються вимог ЄС до заставними листами, законодавство цих країн, прийняте для регулювання процесом іпотечного кредитування, по-різному. Так, наприклад, в Угорщині та Польщі діють спеціалізовані іпотечні банки, а в Чехії та Словаччині не стали вводити строгу спеціалізацію іпотечних банків і обмежили видачу спеціальних ліцензій на право випуску заставних листів комерційним банкам.
У той час як словацькі, угорські і польські закони, подібно німецькому, наказують оцінювати вартість предмета застави, орієнтуючись на перспективу, Чехія бере курс на ринкову вартість нерухомості. Якщо в Польщі, Угорщині та Словаччині законодавець обмежив випуск заставних листів 60% вартості забезпечення за виданими іпотечними кредитами, то чеський законодавець встановив цей ліміт 70%.
Законодавства всіх чотирьох перерахованих країн єдині в думці, що забезпечувальна цінність за заставними листами повинна враховуватися в спеціальному реєстрі.Назва "заставної лист" юридично захищається у всіх розглянутих законодавствах. У всіх згаданих країнах встановлюється особливий, що виходить за межі загального банківського нагляду, публічний нагляд за іпотечними банками.
Чехія, Словаччина, Угорщина і Польща в порівняно короткий період законодавчо закріпили інструмент рефінансування - закладений лист. При цьому вони враховували тенденції розвитку в інших європейських країнах сучасного законодавства, а також європейського права. З введенням закладного листа для рефінансування довгострокових іпотечних кредитів в цих країнах було закладено фундамент для постійного залучення капіталу на іпотечний ринок, а отже, і для здійснення великих інвестицій в нерухомість.
В даний час в 18 європейських країнах є закони, що регулюють діяльність іпотечних банків та випуск заставних листів. Конкретні законопроекти розроблені в Естонії, Ірландії і в Росії. Йде робота над законопроектами або їх концепціями в Бельгії, Італії, Словенії та Білорусі. У центрально-європейських країнах з трансформованою економікою досі видано таку кількість ліцензій: Польща - 3; Чехія - 9; Угорщина - 2; Словаччина - 5; Латвія - 1. Кількість емісій країнами: Польща - 2; Чехія - 20; Угорщина - 5; Словаччина - 4; Латвія - 4. Кількість і обсяг емісій по країнам (в млн. Євро): Польща - 4,92; Чехія - 627,47; Угорщина - 23,17; Словаччина - 12,92; Латвія - 6,55.
§1.4. Історія іпотеки в США.
Проблеми розвитку іпотечного ринку житла по-справжньому привернули до себе увагу американського уряду лише під час Великої депресії. До 30-х років житлові проблеми, незважаючи на всю їх серйозність, не звертали на себе такої уваги, якого вони заслуговували. У той час іпотечний ринок був дуже роздроблений і малоефективний. У 20-е і 30-е роки невеликі банки представляли іпотеки за допомогою надання позик, отриманих через депоновані в банки кошти населення. Досить часто виникали в цей час в США фінансові крахи призводили до заморожування банківських депозитів, що в свою чергу призводило до того, що джерело отримання іпотек висихав. Крах в 1929 р біржі в Сполучених Штатах призвело до великих труднощів, пов'язаних з ринком фінансів, власними накопиченнями громадян, а також з володінням нерухомістю в сфері житла та фермерства.
Протягом періоду з 1900 по 1934 роки в Сполучених Штатах не спостерігалося участі держави або урядових органів в забезпеченні фінансування ринку нерухомості. Велика частина фінансування цього ринку надходила з особистих коштів громадян, з накопичень сімей, з приватних інвестицій іпотечних компаній. Лише невелика частка іпотечних компаній і банків брала участь тоді в розвитку ринку нерухомості. В результаті величини процентних ставок часто змінювалися, а кредити давалися на дуже нетривалий період, що провокувало економічна криза і сприяло тому, що вся економіка країни впадала в депресію. Цей стан нагадує кризову економіку Росії кінця XX століття.
Коли в 1933 р Франклін Рузвельт вступив на посаду президента, економіка США перебувала в глибокому і затяжному економічній кризі. Банки видавали кредити тільки на термін від одного до трьох років і відмовлялися продовжувати їх в зв'язку з відсутністю капіталу. Вони змушені були дуже часто забирати у громадян їхнє майно в якості застави. Все це призводило до банкрутства, до краху банківської системи, до втрати майна, до втрати особистих накопичень, а також до краху ринку нерухомості в цілому. Положення в житловому секторі було особливо важким: половина всіх домовласників виявилася нездатною виконувати свої іпотечні зобов'язання, їх будинки переходили у власність заставодержателів. Значна частина населення опинилася перед реальною загрозою втрати свого будинку. У цей час робиться висновок про те, що політика, що забезпечує достатню кількість іпотек, наданих на економічно вигідних умовах і стимулюючих розвиток житлового сектора, з'явиться проявом вищої державної мудрості.
Слідом за періодом Великої депресії були введені необхідні законодавчі та регулюючі нормативні акти для виправлення економічного становища країни:
було визнано, що іпотечні внески в нерухомість повинні представляти собою інвестиції невисокого ризику;
стало зрозуміло. що нерухомість і, особливо нерухомість, пов'язана з житлом, являє собою дуже ефективний засіб відродження економіки.
1934 Федеральна Житлова Адміністрація.
Це було початком першого етапу державного регулювання системи іпотечного кредитування. В результаті цієї політики все більша і більша кількість фінансів, капіталу стало доступно громадянам для того, щоб виробляти позики на будівництво і покупку нерухомості. Саме цей механізм допоміг Сполученим Штатам в значній мірі відновитися після депресії 1929 року Організація вторинного ринку іпотечних кредитів і сприяння держави його розвитку були відповіддю на занепад житлового ринку часів Великої депресії 30-х років. Одним з найбільш важливих законів, прийнятих в той час, був Національний закон про житло від 1934 року, на підставі якого була створена Федеральна Житлова Адміністрація з метою розвитку програм іпотечного страхування. Вона взялася за: вирішення питань там, де на іпотечних ринках і ринках житла існували найбільші труднощі. Федеральна Житлова Адміністрація посприяла в розробці стандартів і гарантій, що дозволили підвищити ефективність роботи цих ринків:
Федеральна Житлова Адміністрація стандартизувала умови надання іпотек. Для покупців це означало менший розмір першого внеску і відсутність необхідності вдаватися до дорогим кредитам. Стандартизація також забезпечила розвиток і ще одного аспекту ринку: банки, які виступали в ролі первинних кредиторів, отримали можливість «упаковувати» і продавати іпотеки в формі цінних паперів для кінцевих інвесторів, які, в свою чергу, могли здійснювати з ними торгові операції або продавати їх на ринку. Це означало, що кредитна установа, що надає іпотечну позику, і інвестор, який вкладає свої кошти в іпотеку, вже не були одним і тим же особою. Було покладено початок формуванню вторинного ринку іпотек;
Федеральна Житлова Адміністрація забезпечила страхування іпотек, наданих на придбання будинків. Страхування обумовлювало зниження ризиків для кредиторів і, отже, допомагало розширити коло людей, які відповідають вимогам на отримання іпотечних кредитів. Це страхування дало певні гарантії того, щоб кредитор зміг отримати заставу і в кінцевому підсумку повернути ті гроші, які він дав під позику для купівлі або будівництва житла. Федеральна Житлова Адміністрація гарантувала кредитору виплати грошових сум у разі порушення позичальником зобов'язань по внесенню платежів з житлової іпотеки.
Протягом восьми років Федеральна Житлова Адміністрація змогла обслужити приблизно 25% іпотечного ринку Сполучених Штатів. Гарантії страхування іпотечного кредитування були видані приблизно 90% власників житлового ринку.
У 1934 р Конгрес США затвердив програму для забезпечення гарантій по кредитах Адміністрації у справах ветеранів. Кредитні програми Федеральної Житлової Адміністрації і Адміністрації у справах ветеранів в процесі їх реалізації формували і підтримували основні напрямки іпотечного кредитування. Результатом цієї діяльності стали: зниження розміру початкового внеску за житло, що купується, здійснюваного позичальником за рахунок власних коштів; збільшення терміну кредитування (з 20 до 30 років) і встановлення фіксованої ставки за іпотечним кредитом.
1935 р Фінансова корпорація по реконструкції.
У 1935 р Конгрес створив Фінансову корпорацію з реконструкції. Однією з найбільш важливих програм Фінансової корпорації по реконструкції (РФК) була програма, що включає покупку застрахованих Федеральної Житлової Адміністрацією, а пізніше і гарантованих Адміністрацією у справах ветеранів іпотечних кредитів. В результаті реалізації цієї програми підвищилася ліквідність кредитів Федеральної Житлової Адміністрації і Адміністрації у справах ветеранів, вони стали більш привабливими для кредиторів, що сприяло розвитку іпотечних ринків. РФК надала істотну допомогу в збільшенні обороту іпотечних кредитів Федеральної Житлової Адміністрації.
1938 Федеральна Асоціація іпотечного кредитування ( «Фенні Мей»).
Останнім і головною ланкою в розвитку політики системи іпотечного кредитування в Сполучених Штатах було створення в 1938 р Конгресом США Федеральної національної асоціації іпотечного кредитування - FNMA (скорочено - «Фенні Мей»). Поява централізованої структури вторинного ринку іпотек визначило початок наступного етапу державного регулювання національної системи іпотечного кредитування.
«Фенні Мей» спочатку була створена як філія Агентства фінансування робіт по реконструкції. Вона співпрацювала з РФК з метою розвитку вторинних іпотечних ринків. «Фенні Мей» змогла створити вторинний ринок іпотечного кредитування в Сполучених Штатах. В кінці 1938 г. «Фенні Мей» мала в своєму портфелі застрахованих Федеральної Житлової Адміністрацією іпотечних кредитів на суму більш ніж 80 млн доларів.
Важливим каталізатором розвитку житлового сектора і становлення системи іпотечного кредитування США стало внесення зміни до Податкового кодексу 1939 р згідно з яким платникам податків давалося право віднімати відсоток по іпотечній позиці з доходу, що підлягає оподаткуванню. Для осіб, які мають зобов'язання по іпотечній позиці, надавався ряд податкових пільг. Таким чином, був створений стимул для отримання позикових коштів за допомогою іпотечного кредиту.
РФК, аж до її розпуску в 1948 р, спеціалізувалася на покупку вже виданих іпотечних кредитів, а «Фенні Мей» виконувала стабілізуючі завдання. Вона була створена як урядова організація, яка повинна була забезпечити соціальну стабільність. І, таким чином, виконуючи ці функції, вона працювала приблизно наступні 30 років. Вона підтримувала можливість звернення на ринку кредитів Федеральної Житлової Адміністрації і Адміністрації у справах ветеранів з фіксованою процентною ставкою. Спочатку «Фенні Мей» була уповноважена купувати кредити, гарантовані Федеральної Житлової Адміністрацією.
У 1954 р «Фенні Мей» стала акціонерним товариством. Державою була проведена реструктуризація компанії «Фенні Мей» для того, щоб частина цієї компанії змогла отримувати свій власний дохід, безпосередньо від продажу акцій.
Сам факт акціонування державної компанії говорить про те, що робота приватного капіталу на вторинному ринку стала не тільки вигідною для розміщення інвестицій, але і вигідною для розвитку інфраструктури вторинного ринку цінних паперів. Механізм, народжений державою для активізації первинного ринку, став самодостатнім на певному етапі розвитку системи. Реальним підтвердженням цього висновку є той факт, що «Фенні Мей» в 1968р. стала повністю приватною компанією.
У 1968 р «Фенні Мей» була розділена на два самостійних юридичних особи, на кожне з яких була покладена частина спочатку належать «Фенні Мей» функцій. Одним з них була Урядова національна іпотечна асоціація - GNMA (іменована «Джіні Мей»). Вона починала як чисто федеральне агентство в складі Департаменту житлового та міського розвитку, за допомогою якого в рамках позикоощадних системи країни пакували і продавалися іпотечні позики на ринках капіталу, що призвело до подальшого розвитку вторинного ринку. Полегшивши процес реалізації іпотек на ринках капіталу, банки змогли швидше здійснювати оборот своїх іпотечних коштів і, таким чином, генерувати все більше число нових іпотек. Природно, що це дозволило істотно збільшити обсяг коштів, що спрямовуються в галузь житлового будівництва.
«Фенні Мей» була приватною корпорацією, хоча все ще і зберігає деяку зв'язок з федеральним урядом.У 1968 р компанія «Фенні Мей» була приватизована. Вона була приватизована саме в зв'язку з тим фактом, що ефективно працювала. Бюджетний дефіцит становив в той момент приблизно $ 100 млрд. Тому вирішено було приватизувати компанію. Але функціонувала компанія «Фенні Мей», виконуючи ті ж самі завдання. На «Джіні Мей» була покладена державна підтримка житлових програм. «Фенні Мей» стала спеціалізуватися в продажу та купівлі іпотечних кредитів на вторинному іпотечному ринку, підвищуючи тим самим ліквідність і інвестиційні можливості кредиторів. Завдяки зусиллям «Фенні Мей» і «Джіні Мей» був створений ринок кредитів Федеральної Житлової Адміністрації і Адміністрації у справах ветеранів.
1970 Федеральна Комісія іпотечного кредитування ( «Фредді Мак»).
У той же час негарантовані і незастраховані урядом іпотечні кредити через відсутність стандартної документації продовжували бути низьколіквідні. Стояло завдання залучити до ринковий оборот і ці звичайні іпотечні кредити. Саме для цього в 1970 р, двома роками пізніше «роздержавлення» «Фенні Мей», спеціальним Законом про надзвичайне фінансування житлового будівництва була створена Федеральна Корпорація іпотечного кредитування - FHLMC, іменована скорочено «Фредді Мак». Основною метою «Фенні Мей» і «Фредді Мак» було залучення нових ресурсів інвестиційного капіталу до житлового ринку шляхом підвищення обіговості всіх іпотечних кредитів і вироблення однакових стандартів аля полегшення обороту на вторинному іпотечному ринку. «Фенні Мей» і «Фредді Мак» були наділені повноваженнями по покупці як звичайних, так і гарантованих іпотечних кредитів. До цього часу «Фенні Мей» було дозволено купувати лише іпотеки, застраховані або гарантовані урядом або уповноваженими ним особами.
Це розширення їх повноважень мало кілька важливих наслідків. Першим було вироблення в процесі тісної співпраці «Фенні Мей» і «Фредді Мак» а твердих стандартних форм, які використовуються на всій території США при угодах зі звичайними іпотеками. Іншим наслідком були перегляд і схвалення «Фенні Мей» і «Фредді Мак» ом приватних компаній іпотечного страхування. Кожне з агентств підтримувало "схвалений список" приватних страховиків. Для обох агентств приватне іпотечне страхування обов'язково у випадках, коли сума кредиту перевищує 80% оціночної вартості застави.
Таким чином, найбільш значним результатом підтримки уряду була організація сильного вторинного іпотечного ринку. Випуск цінних паперів, забезпечених іпотечними запорукою, дозволив перевести ризик від вкладника, кредитора 1 до самого інвестору. Діяльність зазначених структур забезпечила початкові основи створення вторинного іпотечного ринку, залучення коштів вторинних інвесторів в сферу іпотечного кредитування. Вони забезпечили вихід системи на черговий - третій етап розвитку, який характеризується вдосконаленням вторинного ринку іпотек за рахунок розвитку фінансових технологій на ринку капіталу, що дозволили істотно розширити коло інвесторів житлових облігацій.
Значення «Фенні Мей» і «Фредді Мак» велике і в даний час. Вони регулюють і підтримують вторинний ринок іпотечного кредитування, їх діяльність, в кінцевому рахунку, впливає і на умови початкового іпотечного кредитування. У 1981 р «Фенні Мей» отримала повноваження безпосередньо брати участь в торгівлі акціями на Wall Street, і цей механізм вторинного ринку дозволив охопити в той час приблизно 87% іпотечного кредитування в Сполучених Штатах. В даний час «Фенні Мей» є шостою за величиною корпорацією в США.
«Фенні Мей» і «Фредді Мак» забезпечують два види послуг ринку капіталу, вони надає банкам механізм, який дозволяє їм:
продавати кредити;
трансформувати кредити в цінні папери, забезпечені іпотечними запорукою.
На даний момент портфель «Фенні Мей» включає приблизно $ 3,17 трлн.
Придбані позики фінансуються одним з двох способів. Їх можна тримати в портфелі, використовуючи різницю між відсотком, отриманим за позикою, і вартістю придбання. В іншому випадку заставні можуть бути об'єднані в фонд зі схожими позиками і продані, як цінні папери, іншим інвесторам. В цьому випадку зазвичай між відсотками з заставних у фонді і виплатою інвесторам з цінних паперів різниця менше, проте вона більш стійка. Звідси менша потреба в коштах. Цей процес, який зазвичай називають сек'юритизацією, може приймати безліч різних форм. Він ввібрав в себе все розмаїття видів і класів цінних паперів. Зазвичай ці цінні папери відомі як «fannie maes» або «freddi maes», no назвою організацій, їх випускають. Обидві Корпорації випускають боргові та цінні іпотечні папери через брокерські фірми на Wall Street.
1983 г. «Заможне іпотечне зобов'язання».
Крім ролі уряду у формуванні іпотечного ринку, самі фінансові ринки розробили ряд нових технологій, які мали істотний вплив на становлення цього ринку. Спад на ринку нерухомості, що спостерігався в США в 80-і роки, і методи, що застосовувалися для подолання ситуації, що склалася, привели до ряду значних змін на ринках іпотечного капіталу. Ці зміни назавжди змінили способи фінансування операцій з нерухомістю в США. У 1983 р був застосований новий інструмент для роботи на вторинному ринку цінних паперів, який з'явився справжньої новацією на іпотечному ринку. Він відомий під назвою «Заможне іпотечне зобов'язання». Використання даного інструменту дозволило позикоощадних компаніям «переупаковувати» іпотечні зобов'язання таким чином, щоб задовольнити інвесторів, які до цього не виступали в якості покупців іпотечних інструментів.
Це призвело до розширення числа учасників ринку. Наприклад, традиційні інвестори, такі як пенсійні фонди, набувають інвестиційні інструменти з більш тривалими термінами обігу, а фонди, які здійснюють операції з інструментами грошового ринку, купують інвестиційні продукти з термінами обігу менше одного року. Впровадження «Багатого іпотечного зобов'язання» стимулювало попит. на іпотечні продукти за нижчими відсотковими ставками. У 90-ті роки фахівці з розробки фінансових продуктів, що працюють в інвестиційних банках, почали створювати «Забезпечені іпотечні зобов'язання» таким чином, щоб їх структура не відлякувала своєю складністю потенційних інвесторів за принципом: чим простіше, тим краще. Інвестори, що вкладають кошти в цінні папери, забезпечені заставами, повинні розуміти суть інструментів, які вони купують.
Секьютерізація іпотечних зобов'язань.
Таким чином, ми відзначаємо важливе доповнення до збірному образу сучасної класичної іпотеки. Раніше ми вже робили висновок, що вдосконалення системи іпотечного кредитування йде по шляху підвищення ліквідності боргових зобов'язань. У розвиток цієї думки зауважимо, що в умовах сучасності ця фінансова технологія, що отримала назву "сек'юритизація", є інструментом підвищення ліквідності іпотечних зобов'язань. Сек'юритизація - це трансформація іпотечних кредитів в більш ліквідну форму, тобто випуск цінних паперів, забезпечених іпотечними заставами. У США тривалий час було спонсорство і підтримка Уряду. В даний час цей ринок не звертається до урядовим гарантіям і навіть до банків, як основного джерела кредитування будівництва багатоквартирних будинків. Цей іпотечний ринок став основним джерелом фінансування для будівництва і покупки багатоквартирних будинків. Коли фінансисти звертаються до вторинного ринку, то отримують значно ширшу базу для фінансування, ніж якби зверталися до банків. У США ринок комерційних цінних паперів почався з $ 5 млрд. В 1991 р і зріс до $ 80 млрд. В 1998 р
Розвиток сек'юритизованого ринку в Сполучених Штатах почалося з наступного. У 80-і роки почався сильний спад на ринку нерухомості. Падала вартість нерухомості, що призводило до збільшення випадків невиконання кредитних зобов'язань. В результаті багато банків, а також страхові компанії, які були основними джерелами фінансування на цьому ринку, забрали свої гроші, а коли кредити на багатоквартирні будинки виявилися, приречені на провал, і їх необхідно було рефінансувати, колишні джерела відмовлялися робити це. У 90-ті роки спостерігався дуже велика криза ощадно-позичкових системи країни, і сотні, а то й тисячі компаній потрапили в цю кризу. Сполученим Штатам довелося створити спеціальне агентство для того, щоб воно могло взяти на себе обов'язки цих збанкрутілих банків і їх кредити. Цей інститут мав назву «Резолюшн траст корпорейшн» - RTC.
В результаті у цій компанії опинилися на руках сотні мільярдів так званих безнадійних кредитів. І щоб якимось чином позбутися від них, компанії довелося вийти на приватний сек'юритизованих ринок і створювати спеціальні структури, інструменти, за допомогою яких можна було б вирішувати цю проблему. Технологію сек'юритизації, яка використовується в Сполучених Штатах, починають застосовувати і в інших європейських країнах. У цих країнах банки все ще вкладають великі кошти в комерційні та багатоквартирні кредити і використовують їх в своїх банківських портфелях. Але в зв'язку з тим, що вони хочуть ефективніше використовувати свої капітали, вони теж почали застосовувати сек'юритизацію, але дуже поступово.
Привілеї «Фенні Мей» і «Фредді Мак».
«Фенні Мей» і «Фредді Мак» мають схожу організацію і користуються однаковими федеральними привілеями. І та і інша є акціонерними корпораціями, чиїми акціями торгує Нью-Йоркська біржа. Обома керують Поради Директорів, що складаються з 18 членів Ради, з яких 13 вибирають акціонери, а 5 призначає президент. Обом необхідно мати штаб-квартири у Вашингтоні (округ Колумбія, столична територія), обидві є об'єктом спостереження (але не управління) федеральної поліції - безпека, порядок регулювання і фінансовий моніторинг.
Обидві корпорації обмежені однією лінією діяльності (житлова іпотека) і отримують різні офіційні привілеї для допомоги у виконанні завдання. Ці привілеї такі:
кредитна лінія Казначейства США в розмірі до 2,25 млрд. доларів;
право продавати цінні корпоративні папери без обмеження через фінансові інститути, регульовані державою (в основному, банки і ощадні асоціації); визначення цінних іпотечних паперів, які вони випускають або гарантують, до категорії second-lowest credit risk (другий найменший кредитний ризик) в депозитних установах;
право їх боргових зобов'язань є гарантією громадських депозитів;
право на продаж їхніх цінних паперів через Федеральний резервний відкритий ринок;
звільнення від державних і місцевих податків (крім податку на власність і федеральних податків на прибуток);
звільнення від реєстраційних вимог з цінних паперів та Біржових комісійних;
повноваження використовувати федеральні резервні банки як фінансових агентів.
Незважаючи на ці привілеї, в сучасних умовах зобов'язання «Фенні Мей» і «Фредді Мак» не є зобов'язаннями Уряду, і вони не гарантуються Казначейством США. Корпорації також не належать державі. Проте той факт, що Уряд підтримує їх, показує, що Уряд не допустить провалу жодної з цих компаній. Нарешті, інвестори завжди вимагають з корпорацій менші відсотки, ніж з інших підприємств. Через свого особливого статусу і припущення, що обов'язки цих компаній можуть, в якійсь мірі, вважатися зобов'язаннями Федерального Уряду, в 1992 році було вжито заходів щодо створення офіційної системи регулювання безпеки і стабільності діяльності.
Департамент Житлового і Міського Розвитку.
Регулювання діяльності і політика спостереження здійснюється Департаментом Житлового і Міського Розвитку. В даний час цей контроль, в основному, виражається в спостереженні керівних органів. Регулювання Безпеки і Стабільності Діяльності та моніторинг ведуться Офісом з Нагляду за Федеральними Житловими Підприємствами - OFHEO - незалежним агентством, працюючим з HUD, але не перебувають у нього в підпорядкуванні.
В даний час в США існує велика кількість іпотечних структур. Це як приватні учасники ринку, так і різного рівня агентства. Особливе місце серед них займають такі організації, як Департамент житлового будівництва і Міського - HUD. Основною метою діяльності HUD є:
досягнення найкращих форм виконання основних урядових програм, які передбачають надання допомоги міському будівництву і розвитку інших населених пунктів;
надання допомоги Президенту в досягненні максимальної координації різних форм діяльності на федеральному рівні.
HUD є федеральним агентством, до його складу входять Федеральна Житлова Адміністрація і «Джіні Мей».
§1.5. Розвиток інструментів ринку капіталу.
В останні роки закладений лист переживає в Європі епоху ренесансу. Ще 10-20 років тому він і в Німеччині не уявляв для інвесторів особливого інтересу через невеликого обсягу численних емісій і низьку ліквідність. Зараз ринок заставних листів знаходиться на підйомі не тільки в Німеччині, але і в більшості європейських країн, що знаходить своє вираження не тільки в більш частих емісіях, але - і перш за все - в їх обсягах. Зростаюче визнання закладного листа особливо яскраво проявляється в тому, що в цілому ряді європейських країн прийняті нові закони про заставних аркушах і діяльності іпотечних банків. Саме там, де вирішено не просто доповнити чинне законодавство, а замінити його новим спеціальним законом про діяльність іпотечних банків та заставних листах, велися глибокі і принципові дискусії, що дозволили точніше визначити потребу і краще зрозуміти сенс нововведень. Сказане в ще більшій мірі відноситься до тих держав, в яких таке законодавство створюється вперше.
Пошук нових підходів і моделей рефінансування іпотечних кредитів йшов по-різному:
в Західній Європі:
різні системи іпотечних банків і заставних листів;
введення євро - єдиної європейської валюти;
удосконалювати системи або вводити заново;
в Центральній і Східній Європі
проблеми житлового будівництва;
історичний шлях і сучасна ситуація в Європі;
необхідність іпотечних банків і заставних листів.
Центральна і Східна Європа.
На початку 90-х років 20-го століття країни Східної і Центральної Європи, які реформують свою економіку, почали пошук нових схем, придатних для фінансування житлового будівництва на ринковій основі. Це прагнення диктувалося необхідністю швидко вирішити важливе політичне питання і в достатній мірі забезпечити населення житлом, що відповідає сучасним стандартам. Рано чи пізно повинен був постати питання про рефінансування кредитів, які видаються під заставу нерухомості. В ході пошуку нових підходів і моделей аналізувалася не тільки сучасна ситуація в Європі, але і власні, національні традиції, які мають глибоке історичне коріння. В результаті у всіх центрально-європейських країнах законодавці зупинили свій вибір на заставні листи і висловилися проти введення американської системи MBS.
Країни Європейського союзу.
Зовсім іншою була і залишається ситуація в країнах Європейського Союзу. У всіх країнах Євросоюзу є розвинена і добре працююча система видачі іпотечних кредитів і схема їх рефінансування. Створена і в різних формах функціонує система іпотечних банків і заставних листів. Тому дискусія з принципових питань не видавалася, на перший погляд, необхідною. Однак, банківські фахівці, що працюють на ринку капіталу, вже протягом багатьох років намагаються зрозуміти, як введення євро вплине на джерела рефінансування банків. Національна валюта коштів перестає існувати як критерій успішності інвестування коштів. Тому вирішальним критерієм - перш за все, для іноземних інвесторів - стає оцінка надійності і ліквідності фінансового інструменту. Банки задалися питанням, чи зможуть їхні папери, призначені для ринку капіталу, конкурувати з німецьким заставних листом, зліт якого вони спостерігають протягом останніх років на своїх моніторах.
Висновки, зроблені після опрацювання питання, були швидко втілені в життя. З'явилися нові закони про заставних аркушах і діяльності іпотечних банків, в чинне законодавство були внесені відповідні зміни. Ці зміни в більшості випадків стосувалися пріоритетних прав власників заставних листів на задоволення їх вимог. Після того, як відповідні зміни були внесені в законодавство Німеччини, і покриття заставних листів набуло статусу відокремленого майна, Люксембург і Фінляндія внесли відповідні доповнення в свої закони.
Макроекономічні еталони.
Якщо країни з реформованої економікою часто орієнтуються на німецький закладений лист в його класичній формі, то країни, що входять в Європейський союз, ставлять перед собою мету перейти до мега-емісій заставних листів. По-різному йшла еволюція макроекономічних аспектів:
в Західній Європі:
європейський ринок капіталу - національна валюта більше не визначає місце розміщення капіталу;
потреба в конкурентоспроможних продуктах;
німецькі мега-емісії заставних листів
в Центральній і Східній Європі
історичний досвід;
досвід США і Європи;
німецькі заставні листи.
Юридичні еталони.
І на Заході, і на Сході, і в центрі Європи вважається обов'язковим включення в національне законодавство всіх норм Європейського Союзу. Оскільки для закладного листа не існує спеціальної директиви ЄС, європейські країни виходять із критеріїв, викладених у статті 22, абзац 4 Директиви ЄС «Про координацію правових і нормативних актів, що стосуються діяльності структур для спільних вкладень в цінні папери», більше відомої як Директива про інвестування . Вимоги цієї Директиви розглядаються як мінімальний стандарт для європейських заставних листів. Не в останню чергу це пояснюється тим, що ці критерії включені в шість інших директив ЄС, а також в список вимог, які Європейський центральний банк пред'являє до ломбардних паперів. У кількох європейських країнах положення про пріоритетних правах власників заставних листів було включено в національне законодавство лише після посилання на нормативи, встановлені вищезгаданими документами.
Еволюція юридичних аспектів іпотечного кредитування йшла в такий спосіб:
мінімальні вимоги ЄС по вкладеннях в заставні листи згідно ст. 22 (частина 4) Директиви ЄС «Про діяльність ССВЦБ» і іншим умовам інвестування;
загальні критерії:
боргові зобов'язання;
законодавчі приписи;
законодавчо закріплений принцип покриття;
кредитна установа;
особливий нагляд з боку держави;
переважне право при банкрутстві;
забезпечення відповідності нових законів про іпотечні банки і заставних листах загальним критеріям.
|