Проект бізнес-центру

Федеральне агентство з освіти

ГОУ ВПО «Санкт-Петербурзький державний

інженерно-економічний університет »

Кафедра економіки та менеджменту в будівництві

Курсовий проект

З дисципліни «Управління проектами»

виконала:

студентка групи 861

IV курсу

факультету РЕіУ

Мілова О.А.

керівник:

проф. Нікешін С.Н.,

Санкт-Петербург

2010 р

Зміст:

I. Резюме. 2

1.1. Суть і цілі проекту; 2

1.2. Цільовий сегмент. 4

1.3. Соціальна значущість проекту. 5

1.4. Основні параметри проекту. 6

II. Об'єкт інвестування. 7

2.1. Концепція проекту. 7

2.2. Місцезнаходження. 9

2.3. Техніко-економічне обґрунтування альтернативних проектів. 14

III. Аналіз ринку. 24

3.1. Аналіз ринку комерційної нерухомості. 24

3.2. Аналіз ринку паркувальних місць в Санкт-Петербурзі. 27

IV. Реалізація проекту. 30

4.1. Життєвий цикл проекту. 30

4.2. Характеристика об'єкта будівництва. 30

4.3. Основні етапи будівництва і терміни виконання робіт по зведенню об'єкта будівництва. 31

4.4. Календарний графік виконання основних етапів реалізації проекту 32

4.5. Основні учасники. 32

4.6. Схема управління проектом. 33

4.7. Контрактні відносини. 34

V. Інвестиційний план. 36

5.1. Аналіз витрат за проектом. 36

5.2. Аналіз доходів за проектом. 37

VI. Фінансовий план. 39

6.1. Схема фінансування. 39

6.2. Прогноз руху грошових коштів. 39

VII. Оцінка ефективності проекту. 41

VIII. Аналіз ризиків. 44

IX. Висновки .. 48

X. Бібліографічний список. 49

Додаток 1. Планувальні рішення адміністративно-побутового центру

Додаток 2. Календарний графік виконання робіт по реалізації проекту

Додаток 3. Грошові надходження по роках

Додаток 4. Грошовий потік від операційної діяльності

Додаток 5. Прогноз руху грошових коштів

I. Резюме

1.1. Суть і цілі проекту;

В рамках представленої роботи розглянуто проект будівництва адміністративно-побутового центру загальною площею 7650 кв. м. з обладнаної підземною парковкою на 100 машино-місць в історичній частині міста в Центральному районі Санкт-Петербурга на перетині Суворовського проспекту і Таврійської вулиці.

Характеристика проекту:

- По головної мети реалізації - комерційний - основною метою є отримання прибутку.

- По масштабу - середній - вартість проекту від 10 до 50 млн. Дол.

- За тривалістю реалізації - середньостроковий - термін реалізації 3-6 років.

- За галузевою належністю - будівельний - будівництво будівлі адміністративно-побутового призначення.

- За специфікою звичайно продукту - економічний - досягнення цільової суми прибутку.

- За кількістю головних цілей - монопроект - одна головна мета.

- За складністю - малий проект - невеликий масштаб проекту, малі терміни, стандартні вимоги до якості проекту, середній обсяг залучених ресурсів.

- За вимогами до якості проекту - стандартний - проект зі стандартними вимогами до якості

- За характером залучення сторін - проект одного підприємства - проект здійснюється одним підприємством.

1.2. цільовий сегмент

Проект орієнтований на потенційних інвесторів. Особлива увага з моменту початку робіт з реалізації проекту буде приділено пошуку «якірних» орендарів.

«Якірний» орендар - це центр тяжіння в будь-якому торгово-офісному центрі. В умовах, коли кожен новий орендар життєво важливий, необхідно грамотно вибирати і правильно вибудувати політику відносин з цим "магнітом". Тому на етапі розробки проекту буде приділено особливу увагу вимогам «якірного» орендаря по об'ємно-планувальних рішень, питань встановлення орендних ставок. В подальшому «якірний» орендар стане рекламною компанією центру. Потенційні орендарі та відвідувачі ступлять на поріг центру в залежності від «розкрученості» імені «якоря». Саме вони принесуть основний прибуток девелоперу і довершать своєю присутністю картину. Тому якірний орендар має право на пільги, і до нього можна віднести вимоги до певної плануванні, технічним характеристикам приміщень і розташуванням.

Планується, що «якірним» орендарем стане головний офіс банку ВТБ по роботі з юридичними особами та корпоративними клієнтами.

Переваги адміністративного центру для «якірного» орендаря:

- Розташування в затребуваною ділової зоні

- Нове будівництво

- Передові інженерні системи

- Ефективні відкриті планування поверхів

- Великий паркінг

- Пішохідна доступність метро

- Видові офіси

1.3. Соціальна значущість проекту

Також проект орієнтований на сучасних людей і жителів району забудови, що вважають за краще оптимальну організацію свого робочого і вільного часу. До складу адміністративно-побутового центру входять 7650 кв.м., призначених під комплексну інфраструктуру, яка забезпечує життєдіяльність, відпочинок, харчування, побутове обслуговування.

Особливістю проекту є його функціональне призначення, яке поєднує в собі функцію офісного центру з наданням офісних площ в оренду і центру побутового обслуговування, який надає комплекс побутових послуг жителям району та працівникам бізнес-центру. Центральний район - найбільш густонаселений район міста (близько 14 тис. Чоловік на м.кв). Крім того Центральний район займає одне з перших місць в місті за кількістю розміщених тут торгових і офісних об'єктів. Тому проект будівництво центру, що поєднує в собі функції офісного та побутового комплексу, є соціально значущим і привабливим для інвесторів.

1.4. Основні параметри проекту

Основні характеристики проекту:

Експлікація приміщень в плані:

Основні економічні та тимчасові характеристики проекту:

II. об'єкт інвестування

2.1. концепція проекту

До складу адміністративно-побутового центру входять 7650 кв.м., призначених під комплексну інфраструктуру, яка забезпечує життєдіяльність, відпочинок, харчування, побутове обслуговування сучасних ділових людей та жителів району забудови, що вважають за краще оптимальну організацію свого робочого і вільного часу.

Адміністративно-побутовий центр надає:

· Послуги оренди офісів (загальна площа під оренду 4390 м.кв.) та комерційної нерухомості (2295 м.кв.).

· Офісні приміщення з обробкою «під ключ», 2 конференц-зали місткістю до 200 чоловік розташовуються з 3 по 9 поверхи.

· На 1 і 2 поверхах центру розташовуються: стійка адміністрації, зона ресторану, салон краси, центр документів, фотостудія, комплекс побутових послуг класу «люкс» (термінова хімчистка, пральня, ремонтна майстерня), відділення банку, салон квітів і подарунків.

· Послуги з проведення конференцій (2 конференц-зали загальною площею 400 м.кв.) з використанням систем теле- і відео-конференцій, а також високошвидкісного інтернету.

· Послуги оренди паркувальних місць, центр оснащений обладнаним охоронюваним дворівневим підземним паркінгом на 100 машино-місць.

· На стійці адміністрації крім отримання повної інформації про послуги центру, надається можливість замовити авіа- та залізничні квитки, квитки на концерти і виставки, в кіно, театр, замовити таксі.

Адміністративно-побутовий центр оснащений:

· Двома швидкісними ліфтами,

· Сучасними системами безпеки,

· Новітніми інженерними системами,

· Виділеною лінією швидкісного Інтернету,

· Сучасними засобами телефонного та відеозв'язку,

· Супутниковим і кабельним телебаченням,

· Приточно-витяжною вентиляцією,

· Сучасними системами кондиціонування,

· Системами відеоспостереження по будівлі і паркінгу,

· Системами пожежної та охоронної сигналізації.

2.2. Місцезнаходження

Адміністративно-побутовий центр знаходиться в історичній частині Санкт-Петербурга в Центральному районі на перетині вулиць Шпалерная і Гагаринская.

Земельна ділянка (площа 910 кв.м.) під будівлею разом з прилеглою територією утворює форму прямокутника. Висотність по ПЗЗ - 28/31 метр.

Ділянка розташована в центрі міста, поруч Адміністрація Санкт-Петербурга, Адміністрація Ленінградської області, Федеральний будинок, Федеральний суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР. На території ділянки знаходиться будівля споруди 1904 р яке вимагає реконструкції (зносу). Будівля розташована в 10 хвилинах ходьби від станції метро Чернишевська, площа Леніна (Фінляндський вокзал). Розташування в центральній частині міста обумовлює прекрасне транспортне сполучення практично з усіма частинами міста. Будівля розташовується в 10 хвилинах ходьби від станції метро Чернишевська, Площа Леніна (Фінляндський вокзал). У 5 хвилинах їзди розташовується Федеральний Будинок, Смольний, Адміністрація Санкт-Петербурга, Адміністрація Ленінградської області, Федеральний суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР, так само по вулиці Шпалерная представлені практично всі відділення найбільших банків Санкт-Петербурга, а також готелі і магазини.

Етапи виконаної роботи:

- Викуплені квартири і підвальні приміщення в будівлі.

- Отримано Розпорядження Голови КЗРіЗ про закріплення прилягає до будівлі земельної ділянки.

- Частково узгоджена передпроектна та дозвільна документації для отримання розпорядження на реконструкцію і будівництво.

В рамках узгодження дозвільної документації:

- Розроблено тимчасовий містобудівна регламент забудови кварталу в бюро Генплану КГА Санкт-Петербурга.

- Виконана історична експертиза по будівлі і земельної ділянки. В результаті будівля визнано не представляють історичну цінність і отримано дозвіл КГИОП на проведення реконструкції з новим будівництвом і знесенням старого.

- Отримані попередні технічні умови інженерних служб.

- Існує можливість будівництва підземного вбудованого паркінгу.

Характеристика району забудови.

Центральний район Петербурга розташований на лівому березі річки Неви. Межує з Василеостровским, Петрограду, Виборзьким, Калінінським, Красногвардійським, Невським і Фрунзенським районами. Площа - 1,7 тис. Га. Населення - 300 тис. Чоловік.

Характер забудови району. Переважна більшість будинків, розташованих в Центральному районі, відносяться до старого фонду. Вони являють собою щільну суцільну забудову, з рідкісними вкрапленнями сталинок (уздовж Суворовського проспекту, на вулиці Бонч-Бруєвича, на Радянських, Тверській, Новгородської, шпалерно вулицях) і хрущовок (вулиці Професори Івашенцева і Салтикова-Щедріна). За якістю житловий фонд Центрального району дуже неоднорідний. Тут чимало як престижних будинків, які пройшли реконструкцію, капремонт, так і старих будівель, розташованих в глибині дворів.

Центральний район займає одне з перших місць в місті за кількістю розміщених тут торгових і офісних об'єктів. Тут чимало ресторанів, кафе, кінотеатрів, розважальних комплексів з відповідною для центру ціновою політикою. У Центральному районі розташовано безліч готелів і міні-готелів. Великі торгові центри знаходяться, в основному, уздовж головних магістралей цієї території - Невського, Ліговському, Ливарного, Володимирського, Загороднього проспектів. Інша частина Центрального району характеризується невеликими спеціалізованими магазинами, бутиками, що пропонують товари високої цінової категорії.

Транспортна доступність. В районі є дев'ять станцій метро, ​​які розташовані один від одного приблизно на відстані 10-20 хв. ходьби: «Невський проспект», «Гостинний двір», «Маяковська», «Площа Повстання», «Площа Олександра Невського», «Достоєвська», «Володимирська», «Ліговський проспект», «Чернишевська». Також в розпорядженні мешканців - наземний транспорт (тролейбуси, автобуси, трамваї).

Основна проблема центру міста - перевантаженість автотранспортом: на головних магістралях району постійно утворюються пробки, не вистачає місць для паркування. У години пік автомобілі стоять на Ліговському, Ливарному проспектах, Садовій особі, Суворовському проспекті, шпалерно вулиці. Традиційно машини скупчуються в зоні мостів через Неву. Вирішити проблему транспортної доступності району планують з введенням в експлуатацію Орловського тунелю. Орловський тунель з'єднає Центральний і Червоногвардійський адміністративні райони і допоможе розвантажити Суворовський проспект.

Екологія. Перевантаженість центру міста транспортом погано позначається на екології району. Сильно загазоване повітря уздовж великих магістралей: Ливарного, Невського, Суворовського, Ліговському, Володимирського проспектів. Зелені насадження займають не більше 20% в загальній площі району.

Бізнес оточення. У Центральному районі функціонують понад 130 бізнес-центрів, що пропонують оренду офісних площ. Близько 60% ділових центрів можна віднести до розряду високоякісних офісних площ класів «А» і «В». Орендні ставки в середньому по району знаходяться в межах 1500-2000 руб. / Кв.м / міс.

Перспективи розвитку. У Центральному районі реалізується ряд проектів, спрямованих на поліпшення транспортної доступності міського центру, перш за все - на позбавлення від пробок. Зараз тут реалізується кілька великих проектів з будівництва житла та комерційної нерухомості класу lux. У центрі ще чимало територій, які потребують комплексної реконструкції.

Пам'ятки. Велика частина території Центрального району входить в міську охоронну зону, будівництво нових промислових підприємств на ній заборонено. Район унікальний за концентрацією пам'яток, які перебувають під державною охороною: на його території понад 440 пам'яток архітектури та містобудування, 20 пам'ятників монументального мистецтва, понад 100 пам'яток історії, а також ряд пам'ятників садово-паркового мистецтва (Літній, Михайлівський, Таврійський сади). Комплекс кладовищ Олександро-Невської лаври є некрополем загальнонаціонального значення.

СВОТ-аналіз району та ділянки забудови:

2.3. Техніко-економічне обґрунтування альтернативних проектів

Розглядаються 2 альтернативних варіанти здійснення проекту:

· Проект №1. Будівництво адміністративно-побутового центру загальною площею 850 кв. м. з відкритою охороняється парковкою на 105 маш-місць в Приморському районі Санкт-Петебурзі.

· Проект №2. Будівництво адміністративно-побутового центру загальною площею 850 кв. м. з обладнаної підземною парковкою на 100 машино-місць і гостьовий відкритою парковкою на 25 машино-місць у Виборзькому районі Санкт-Петербурга.

Проект №1.

Проект будівництва адміністративно-побутового центру загальною площею 7650 кв. м. з відкритою автостоянкою в Приморському районі Санкт-Петербурга на ділянці за адресою ул.Турістская, 58 .Зона по Генплану - 3ЖД (зона розміщення среднеетажние і багатоповерхових багатоквартирних житлових будинків, розташованих поза територією історично сформованих районів центральної частини Санкт-Петербурга, з включенням об'єктів соціально-культурного, комунально-побутового призначення, пов'язаних з проживанням громадян, а також об'єктів інженерної інфраструктури).

Розташування: Земельна ділянка знаходиться в центрі Приморського району. Найближчі станції метро: Піонерська (800 м), Комендантська проспект (1200 м).

Площа земельної ділянки 3486 м.кв .. Ділянка вільна від будівель, рівний. Всі комунікації в наявності. На ділянці планується зведення адміністративно-побутового центру з відкритою автостоянкою.

Характеристика об'єкта будівництва:

Витрати на придбання землі:

Витрати на будівництво:

Характеристика району будівництва.

Приморський район виключно перспективний і привабливий для інвесторів, так як в ньому як ні в жодному іншому районі є потенційна можливість вкласти кошти у великі проекти в сфері торгівлі, будівництва (особливо котеджного), туризму, спорту, культури, промисловості, транспорту, послуг і в банківській сфері. Особливо він привабливий для іноземних інвесторів через близькість державного кордону з Фінляндією і порівняно добре розвиненої транспортної мережі (автомобільної, залізничної, водної), а також мальовничого узбережжя Фінської затоки, наявності великих зелених масивів, заповідних територій.

Приморський район, мабуть, один з найбільш динамічно розвиваються в місті. Він активно забудовується сучасними житловими будинками. Торгові комплекси та офісні центри ростуть тут, як гриби після дощу. Причому інвесторам цікаві не тільки вже сформувалися, а й на околицях території району.

У складі житлового фонду Приморського району переважають сучасні будинки, що робить його дуже популярним у покупців квартир.

Непогано розвинена соціальна інфраструктура району. Всього на його території розташовано понад 130 шкіл і дитячих садів, безліч медичних установ.
В цілому район вважається екологічно благополучним - в його межах чимало великих зелених зон: Питома парк, парк 300-річчя Петербурга, Новоорловская лісопарк, Юнтоловского лісова дача і ін. Частка зелених насаджень у загальній площі району становить 23,9%.

Один із серйозних недоліків Приморського району - проблема транспортної доступності. На його території діють чотири станції метрополітену - «Стара Село», «Чорна річка», «Піонерська», «Комендантська проспект». Однак всі вони в південній і центральній частинах району. У північну ж його частину можна потрапити лише за допомогою наземного транспорту (в тому числі по залізниці). Через Приморський район проходять дві залізничні лінії - Сестрорецьку напрямок (станції Лахта, Ольгине) і Виборгськоє напрямок (станції Питома, Озерки, Шувалово).

Власникам особистих автомобілів пощастило ще менше. Вони відчувають незручності на переїздах через залізничні колії, а інтенсивний рух вантажного та легкового автотранспорту по Приморському проспекту в години пік є причиною тривалих пробок у Ушаковського моста.

За даними компанії Becar Commercial Property SPb в Приморському районі на сьогоднішній день діє близько 25 об'єктів, що пропонують оренду офісних площ класів «В» і «С». Більше половини з них належать до розряду високоякісних (бізнес-центри класу «В»). Останнім часом інтерес інвесторів до зведення високоякісних офісних комплексів за межами центральних районів Петербурга значно зріс. Так, в Приморському районі на різних етапах проектування і будівництва зараз знаходиться більше 20 об'єктів офісного призначення.

СВОТ-аналіз району забудови;

Економічні показники альтернативного проекту:

Проект №2.

Будівництво адміністративно-побутового центру загальною площею 7650 кв. м. з обладнаної підземною парковкою на 100 машино-місць і гостьовий відкритою парковкою на 25 машино-місць у Виборзькому районі Санкт-Петербурга за адресою ул.Б. Самсоніевскій ін. 36

Зона по Генплану - Д (Громадсько-ділова забудова).

ПЗЗ - ТД1-1_1 (підзона розміщення об'єктів багатофункціональної суспільно-ділової забудови на території історично сформованих районів міста, з включенням об'єктів житлової забудови і а також об'єктів інженерної інфраструктури).

Площа земельної ділянки 1408 кв.м., на ділянці розташована будівля загальною площею 1263,5 кв.м. Ділянка оснащений усіма інженерними комунікаціями. Відсутні обмеження по знесенню. Існує можливість будівництва підземного паркінгу.

Характеристика об'єкта будівництва:

Витрати на придбання землі:

Витрати на будівництво:

Характеристика району будівництва.

Виборзький район - одна з найбільших і найстаріших в місті територій. Вона має велику протяжність з півночі на південь, від центру міста - до його околиці. Територія вкрай неоднорідна за складом як житлової, так і комерційної нерухомості. За даними соціологічних досліджень, він входить в число найбільш привабливих районів для проживання середнього класу.

Транспортну доступність Виборзького району можна в цілому охарактеризувати як задовільну. Його центральну частину обслуговують дві станції метро - «Лісова» і «Виборзька», північну - чотири станції: «Парнас», «Проспект Просвіти», «Озерки», «Питома». Однак територія району занадто велика, існуючих станцій метро явно недостатньо.

Розвинена торговельна інфраструктура - одне з головних достоїнств району, в якому на початок 2008 року зосереджено 285 тис. Кв. м торговельних площ. За даними консалтингової компанії Becar Commercial Property SPb, Виборзький район займає четверте місце по забезпеченості якісними торговими площами в Петербурзі.

У Виборзькому районі розташовується понад 40 об'єктів, де пропонується в оренду офісні приміщення, загальна площа яких становить близько 270 тис. Кв. м. За даними Becar Commercial Property SPb, близько 30% всіх офісних центрів відноситься до класу «В», 70% - до класу «С».

За даними Центру досліджень і аналітики ГК «Бюлетень нерухомості», середній рівень орендних ставок у Виборзькому районі на офісні приміщення становить близько 750 руб. за кв. м в місяць. Ціни на оренду торгових приміщень вище - до 1,5 тис. Руб. в місяць за кв. м.

Підвищеною увагою інвесторів користуються офісні приміщення Виборзького району. Його південна частина, найбільш близька до центру міста і зараз займає промзони, вважається одним з найбільш вдалих місць для розташування бізнес-центрів. На цій території розташовано багато об'єктів нерухомості, привабливих для інвестицій.

СВОТ-аналіз району та ділянки забудови:

За результатами аналізу основних параметрів альтернативних проектів прийнято рішення про реалізацію Проекту №1: будівництво адміністративно-побутового центру загальною площею 7650 кв. м. з обладнаної підземною парковкою на 100 машино-місць в історичній частині міста в Центральному районі Санкт-Петербурга.

III. аналіз ринку

Запланований до будівництва об'єкт поєднує в собі функції офісного та побутового центру, крім того до здачі плануються паркувальні місця.

3.1. Аналіз ринку комерційної нерухомості.

За даними, зібраними компанією NAI Becar, в I кварталі 2011 р в Санкт-Петербурзі здано в експлуатацію офісні приміщення в семи об'єктах, загальна площа яких склала 42 538 кв. м. Це можна порівняти з об'ємом введення IV кварталу минулого року, але в 2,4 рази менше показника I кварталу 2010 року (див. рис. нижче).

Загальний обсяг пропозиції якісних офісних площ (класів А, В і С) досяг 2 521 тис. Кв. м, приріст до рівня кінця 2010 р - 2% (див. рис. нижче).

Загальний обсяг пропозиції високоякісних офісних площ (класів А, В) за підсумками I кварталу склав 1 898,4 тис.кв. м. Всі нові об'єкти позиціонуються в класах А і В. Дві третини всіх введених площ припадає на об'єкти нового будівництва, інші - реконструкція будівель. Забезпеченість якісними офісними площами на тисячу жителів міста склала 545 кв. м і порядку 923 кв. м на тисячу економічно активного населення Санкт-Петербурга.
Якісна структура офісних площ, введених в бізнес-центрах Санкт-Петербурга в I кварталі 2011 р і загального обсягу пропозиції в порівнянні з підсумками 2010 р представлена ​​на рис. нижче.

Нові офісні центри відкрилися в п'яти адміністративних районах міста - Адміралтейському, Виборзькому, Красногвардійському, Фрунзенському і Центральному. Якісна структура введення по районам представлена ​​на рис. нижче.

На райони історичного центру - Адміралтейський і Центральний - довелося 44% загальної площі (18,6 тис. Кв. М) в чотирьох об'єктах.

Попит У порівнянні з IV кварталом 2010 р в I кварталу 2011 р попит став активніше. Це можна пояснити тим, що ставки оренди останні півроку практично не змінювалися, і, в очікуванні їх неминучого зростання слідом за інфляцією, потенційні орендарі прагнуть швидше визначитися з необхідними офісними площами.
За розмірами запитуваних в оренду площ попит зрушився в сторону поступового укрупнення: від невеликих офісів (15-50 кв. М) до середніх (100-200 кв. М). Також брокери відзначають зростання інтересу до офісів 300-500 кв. м.
Заповнюваність бізнес-центрів класу С близька до 100%. Офісні об'єкти класів В / В + заповнені на 60-90% (залежно від місця розташування), об'єкти класу А - на 75-95%.
Попит на покупку офісних площ в I кварталі поточного року не збільшився.

Орендні ставки і ціни продажів Суттєвих змін ставок оренди в порівнянні з кінцем 2010 році не відбулося.
В середньому, по Санкт-Петербургу в I кварталі 2011 р ставки оренди (з урахуванням ПДВ та комунальних послуг) у відкритому реченні діючих бізнес-центрів перебували в наступних діапазонах (див. Рис. Нижче):
- клас А - 900-2 000 руб. / Кв. м / місяць;
- клас В - 600-1 300 руб. / Кв. м / місяць;
- клас С - 500-950 руб. / Кв. м / місяць.

Заявлені на ринку Санкт-Петербурга в січні-березні 2011 р ціни продажів одного квадратного метра площі в споруджуваних і нещодавно введених бізнес-центрах варіювалися в діапазоні від 50 000 (при продажу будівлі цілком) до 140 000 руб. Вартість залежить від місця розташування, класу об'єкта, розмірів і стану обробки придбаного офісу.
За повідомленнями брокерів, переговори про продаж офісних об'єктів ведуться, але реальних угод практично немає, або вони не афішуються.
Прогноз розвитку ринку
За даними, зібраними компанією NAI Becar, згідно із заявами девелоперів і з урахуванням проектів, терміни здачі яких перенесені, в 2011 р можливе введення близько 35 офісних об'єктів загальною площею понад 350 тис. Кв. м. Виходячи з існуючої реальності, протягом III-IV кварталів поточного року можна прогнозувати здачу в експлуатацію 20-22 об'єктів загальною площею 190-210 тис. кв. м.
На кінець року загальний обсяг якісної пропозиції площ в бізнес-центрах класів А, В і С складе близько 2,71-2,73 млн кв. м (див. рис. нижче).

Темпи приросту загального обсягу ринку за підсумками поточного року прогнозуються на рівні 9,4-10,2%, тобто збережуться на рівні минулорічних.

Тенденції ринку бізнес-центрів
- Поточний стан ринку бізнес-центрів Санкт-Петербурга характеризується стабільністю.
- Приріст загального обсягу пропозиції за підсумками I кварталу 2011 р склав близько 2%. Очікуваний приріст за рік в цілому - близько 10%, таким чином, падіння темпів приросту ринку зупиниться.
- Активізувалися роботи по окремим припиненим проектам. Великі девелоперські проекти, що включають офісну складову, піддаються реконцепції з метою мінімізувати ризики.
- Крім традиційного введення великих об'єктів чергами, набула поширення практика розбиття на лоти навіть всередині однієї будівлі. Запуск в експлуатацію частини площ, наприклад, 3-5 тис. Кв. м, вимагає менших вкладень і дозволяє уникнути заморожування об'єкта в цілому в очікуванні достатнього обсягу інвестицій.
- Ставки оренди стабілізувалися. У 2011 р суттєве зростання ставок в цілому по ринку малоймовірний, однак можливе збільшення ставок оренди в об'єктах з високою заповнюваністю, а також в бізнес-центрах, ставки в яких за 2009-2010 рр. опустилися нижче середньоринкових. Можливе повернення до практики індексування орендної ставки в залежності від інфляції.
- Скорочуються діапазони розкиду ставок всередині одного об'єкта, які істотно диференціювалися в період кризи. Преференції можливі тільки для старих клієнтів або орендарів великих площ.
- За розмірами запитуваних в оренду офісів попит зрушився в сторону площ 100-200 кв. м.
- Ціни продажів офісів в бізнес-центрах, що заявляються девелоперами, протягом I кварталу 2011 р збереглися на рівні 2010 р

3.2. Аналіз ринку паркувальних місць в Санкт-Петербурзі

В останні роки збільшення парку автомобілів значно загострило проблему організації місць їх постійного зберігання і короткочасної парковки. Особливо відчутна нестача гаражів, стоянок і паркінгів в центрі Петербурга. Через відносно низьку прибутковість подібних проектів девелопери поки неохоче беруться за їх реалізацію.

Велика проблема з організацією місць зберігання автотранспорту спостерігається в сегменті комерційної нерухомості Петербурга. Так, наприклад, послуги парковки сьогодні доступні в основному тільки орендарям бізнес-центрів класів «А» і «В». Підземний або вбудовано-прибудований паркінг зазвичай влаштовують в новозбудованих офісних будівлях. Але навіть в цьому випадку його спорудження може бути ускладнене слабкими ґрунтами в зоні будівництва або близьким розташуванням сусідніх будівель.

Найчастіше девелопери створюють на прилеглій до об'єкту території відкриті автостоянки - так звані стихійні парковки. При цьому велика частина орендодавців надають парковку для своїх клієнтів безкоштовно. Ще на 40% прибуткових об'єктів ці послуги є платними. Місячна оренда місця в паркінгу при бізнес-центрах вищих класів обходиться орендарям в середньому в $ 100-200. Стоянка для відвідувачів торгових центрів як правило безкоштовна. Але якщо мова йде про подібні об'єкти, розташованих в центрі міста, то можлива погодинна оплата паркувального місця. При цьому одну годину паркування може обійтися в 30-50 рублів.

Найбільший дефіцит місць зберігання особистого автотранспорту спостерігається в бізнес-центрах і торгових комплексах, розташованих в центральних районах Північної столиці. На думку фахівців, архітектурні обмеження при реконструкції будівель під об'єкти комерційної нерухомості, а також плановані заборонні заходи на парковку автомобілів в історичній частині міста найближчим часом здатні ще більше ускладнити ситуацію, що склалася. Рецепти вирішення цієї проблеми полягає в обв'язування будівельників включати паркінги в проект або відмовляти в його погодженні. В цілому, на думку фахівців петербурзьких консалтингових компаній, для бізнес-центру вищої категорії девелопером повинен бути організований паркінг з розрахунку: одна паркувальне місце на 50 кв. м об'єкта. В середньому, для торгового центру в центрі міста можна приймати співвідношення одне паркувальне місце на 30-35 м2 орендованої площі.

Висновки за результатами аналізу ринку

Доцільність зведення будівлі адміністративно-побутового призначення в історичній частині міста обумовлено густонаселених району, а також високою концентрацією бізнес-центрів. Потреби населення в побутових послугах можуть бути швидко задоволені за допомогою послуг, що надаються центром.

Головна особливість проекту полягає в його функціональне призначення:

Офісні приміщення під оренду;

Приміщення під надання комплексу побутових послуг населенню.

Таким чином, в результаті реалізації проекту в експлуатацію буде введено унікальний бізнес центр, відповідний класу В, який крім надання в оренду оброблених офісних приміщень, матиме соціальне значення.

IV. Реалізація проекту

4.1. Життєвий цикл проекту

Життєвий цикл проекту - це тимчасова величина між двома точками (точка початку і точка завершення), в рамках якої проект виникає, реалізується, змінюється і припиняє своє існування.

4.3.Характерістіка об'єкта будівництва

Планувальні рішення проектованого адміністративно-побутового цента представлені в Додатку 1.

4.2. Основні етапи будівництва і терміни виконання робіт по зведенню об'єкта будівництва

На етапі реалізації проекту проводиться рекламна кампанія для залучення потенційних орендарів в момент здачі об'єкта. Заходи по рекламі починаються з початком завершальних оздоблювальних робіт - 09.08.2012. Заходи по рекламі не припиняються з моменту введення об'єкта в експлуатацію, а триватимуть аж до 01.10.2014 рік, тому що рівень ймовірної заповнюваності на цих етапах залишиться невисоким. В якості рекламної кампанії буде також виступати якірний орендар, в зв'язку з тим, що залучення перших відвідувачів і орендарів адміністративно-побутового центру буде залежати від «розкрученості» імені якірного орендаря.

4.3. Календарний графік виконання основних етапів реалізації проекту

Календарний графік виконання основних етапів реалізації проекту представлений в Додатку 2.

4.4. Основні учасники

Основні учасники проекту:

1. Замовник - фізична особа або організація, зацікавлена ​​в досягненні цілей проекту.

2. Інвестор - фізична особа або організація, яка вкладає інвестиції в проект з метою отримання прибутку в результаті реалізації проекту. У ролі інвестора можуть виступати замовник, банки, інвестиційні фонди і т.д.

3. Керуючий проектом - менеджер, який приймає всі необхідні рішення по проекти, управляє командою проекту

4. Команда проекту - сукупність фізичних і юридичних осіб, об'єднаних для здійснення проекту. Створюється на період життєвого циклу проекту. Головне завдання - координація дій та узгодження інтересів всіх учасників проекту для досягнення поставлених цілей.

5. Виконавці за проектом - юридичні та фізичні особи, які відповідають за виконання проекту в натуральному і грошовому вираженні: проектувальник, генпідрядна організація, субпідрядна організація, постачальники і т.д.

6. Кредитор - фізична особа або організація, що надає грошові кошти для здійснення проекту на оплатній основі на певних умовах.

4.5. Схема управління проектом

Для даного проекту вибирається лінійна схема управління проектом. У цьому випадку керуючий проектом несе відповідальність за проект у межах фіксованої ціни. Вартість робіт керуючого проектом узгоджується з замовником і включається в собівартість проекту. Надлишок коштів може бути використаний для стимулювання керуючого проектом. Керуючий проектом забезпечує управління та координацію процесів проекту за угодами між ним, замовником і учасниками проекту. Самостійність керуючого проектом може обмежуватися певними рамками, наприклад, архітектурно-планувальних рішень або інших характеристик проекту.

Переваги застосування лінійної схеми управління проектом:

+ Замовник самостійно вибирає професійну команду керівників.

+ Керуючий проектом бере на себе ризики за проектом в рамках своїх повноважень.

Недоліки застосування лінійної схеми управління проектом:

- При конфлікті між замовником і керівником проектом негативні наслідки для проекту, припинення.

4.6. контрактні відносини

Контракт є взаємні добровільні зобов'язання двох і більше сторін, в рамках яких проект виникає, реалізується, змінюється і припиняє своє існування.

В ході реалізації проекту полягають контракти з твердою ціною. Ціна визначається на стадії виникнення договірних відносин і є незмінною. Зміна ціни здійснюється тільки шляхом перегляду і зміни договірних відносин за згодою всіх сторін. В рамках контракту з твердою ціною встановлюються ризики і зобов'язання сторін.

Контракт укладаються між замовником і підрядником, що має ліцензію на будівельну діяльність. У контракті в обов'язковому порядку вказується предмет договору, сторони за контрактом із зазначенням реквізитів, а також спеціальні вимоги щодо оформлення контракту (розрахункові рахунки, ІПН, печатки, підписи). Предметом контракту виступає зведення адміністративно-побутового центру. Даються характеристики, критерії та умови за контрактом, вказується тверда ціна, обумовлюються умови внесення змін до контракту, описуються роботи за проектом, комерційні умови, тимчасові умови, також описуються ризики, гарантії і т.д.

Крім того укладається контракт між замовником і керівником проектом, де вказуються питання, в рамках яких керуючий проектом має самостійність і несе ризики, а також вказується вартість робіт керуючого проектом.

На етапі експлуатації об'єкта будівництва укладаються договори оренди офісної, комерційної нерухомості, а також паркінгу.

V. І Інвестиційний план

5.1. Аналіз витрат за проектом

При аналізі витрат за проектом використовувався аналоговий метод.

Для реалізації проекту купується у юридичної особи земельну ділянку під будівлею разом з прилеглою територією загальною площею 910 м.кв. в Центральному районі Санкт-Петербурга на перетині вулиць вул. Шпалерна і вул. Гагарінська. 1/6. Ділянка оформляється у власність, проводяться роботи по присвоєнню кадастрового номера дільниці.

Витрати на землю:

Експлуатаційні витрати після введення об'єкта в експлуатацію.

5.2. Аналіз доходів за проектом

Доходи за проектом будуть сформіровиваться за рахунок здачі в оренду офісних і торгових приміщень, також машино-місць в обладнаному паркінгу. За результатами аналізу ринків офісної та комерційної нерухомості прийнято рішення про надання об'єкта в оренду після введення в експлуатацію з 100% -ної обробкою. На початкових етапах орендна ставка офісної нерухомості становитиме 1400 руб. / М.кв / міс, а торгової нерухомості - 1500 руб. / М.кв. / міс. Такий рівень орендної ставки буде гарантований протягом перших двох років експлуатації об'єкта. Очікувана заповнюваність офісних площ в перші 2 роки складе 50% і 55% - торговельних площ. Поступово частка вакантних площ буде знижуватися. Крім того, передбачено індивідуальне обговорення умов оренди з клієнтами, а також диференціація ставок оренди для різних орендарів з метою залучення потенційних орендарів. Прогнозний річний темп зростання цін знаходиться в межах 5-10%.

Орендна ставка для паркінгу на початкових етапах складе 6000 руб. / Маш-місце / міс., Така ставка також буде гарантована орендарям протягом двох років. Передбачувана заповнюваність в перший рік складе 60% і буде поступово збільшуватися.

Таблиця надходжень по роках представлена ​​в Додатку 3.

Грошовий потік від операційної діяльності представлений в Додатку

VI. Фінансовий план

6.1. схема фінансування

При реалізації проекту використовується схема з повним регресом на позичальника. Регрес означає зворотну вимогу про відшкодування наданої суми грошових коштів, що пред'являється позичальникові. При проектному фінансуванні з повним регресом на позичальника банк не приймає на себе ризики, пов'язані з проектом, обмежуючи свою участь наданням коштів проти певних гарантій. Достонства такої схеми фінансування полягає в швидкості отримання необхідних коштів, а також в більш низькій вартості кредиту. Така форма фінансування використовується в основному для малоприбуткових проектів, що відповідає реалізованого проекту.

Для реалізації проекту укладається договір проектного фінансування з ВТБ банком на суму 40 млн. Рублів під 12% річних терміном на 10 років. Забезпеченням повернення кредиту є земельна ділянка, набутий у власність.

Розрахунок щорічних ануїтетних платежів:

Кредит залучається в 2013 році на завершальній стадії будівництва об'єкта. Аннуітетниние виплати здійснюються з моменту введення об'єкта в експлуатацію в 2014 році.

6.2. Прогноз руху грошових коштів

Прогноз руху грошових коштів, а також розрахунок дисконтованих надходжень представлений в Додатку 5.

VII. Оцінка ефективності проекту

Ефективність проекту являє собою сумарну величину, що включає в себе зовнішню і внутрішню ефективність. Зовнішня ефективність реалізованого проекту полягає в виникає позитивному результаті в зовнішньому середовищі, якому сприяє реалізація даного проекту. Внутрішня ефективність проекту в першу чергу відбивається внутрішній економічною ефективністю його реалізації.

Оцінка ефективність проекту проводиться за системою пов'язаних показників:

1. Чистий дохід - визначається як різниця між виручкою і витратами.

2. Чиста поточна вартість - це сума дисконтованих значень потоку платежів, приведених до сьогоднішнього дня. Показник NPV являє собою різницю між усіма грошовими припливом і відтоком, приведеними до теперішнього моменту часу (моменту оцінки інвестиційного проекту). Він показує величину грошових коштів, яку інвестор очікує отримати від проекту, після того, як грошові притоки окуплять його початкові інвестиційні витрати і періодичні грошові відтоки, пов'язані із здійсненням проекту.

,

Де Р _t - дохід,

З _t - капітальні вкладення,

Т - життєвий цикл проекту,

t - рік реалізації інвестиційного проекту

Е - норма дисконту, в реалізованому проекті прийнята рівною 18%.

Індекс прибутковості - Показник характеризує відносну "віддачу проекту" на вкладені в нього кошти і обчислюється як відношення NPV до поточної вартості інвестицій в проект.

3.Період окупності - період часу, необхідний для відшкодування інвестицій, вкладених в проект за рахунок отриманого доходу від його реалізації і обчислюється як такий період часу, в якому чистий дисконтований дохід проекту (NPV) дорівнює нулю.

Величина h визначається шляхом послідовного підсумовування членів ряду дисконтованих доходів до тих пір, поки не буде отримана деяка сума (Sm) дорівнює обсягу інвестицій або перевищує його.

При цьому: , де

m - період часу, протягом якого повертаються капітальні вкладення рівні Sm.

Дата окупності (простий термін окупності) - 10.46 років;

Дата окупності (дисконтований термін окупності) - 16,2 року.

VIII. аналіз ризиків

За результатами проведення аналізу ризиків проекту можна зробити висновок про те, що найбільш небезпечним джерелом виникнення ризику є

1. Вибір неефективного проекту;

2. Зрив термінів будівництва;

3. Недосконалість системи управління проекту;

4. Тривала експозиція приміщень під оренду.

IX. висновки

За результатами виконаної роботи можна підвести такі підсумки:

- Інвестиційним задумом даного проекту стала ідея будівництва адміністративно-побутового центру загальною площею 7650 м.кв. з обладнаним паркінгом на 100 машино-місць в історичній частині Санкт-Петербурга;

- Головною обов'язковою метою проекту стала мета отримання прибутку в розмірі 50% від вкладених інвестицій;

- В ході розробки проекту був проведений аналіз ринку комерційної та торговельної нерухомості, а також ринок паркувальних місць в Санкт-Петербурзі, були розглянуті альтернативні варіанти реалізації проекту в інших частинах міста;

- По вибраному варіанту були розраховані техніко-економічні показники, побудований календарний графік ходу реалізації проекту, розроблений фінансовий і інвестиційний плани, проведений аналіз ризиків, а також розроблений комплекс заходів щодо зниження можливих ризиків;

X. Бібліографічний список

1. Дітхелм Г. Управління проектами. У 2 т. Пер. з нім. - СПб.: Видавничий дім «Бізнес-преса», 2003. - 288с.

2. Немчин А.М., Овчинникова Н.М., Суслов Є.Ю., Суслов Ю.Є. - СПб .: СПбГІЕУ, 2006. - 274с.

3. Бузирев В.В., Нужіна І.П. Аналіз і діагностика фінансово-господарської діяльності будівельного підприємства: Підручник. - М .: КНОРУС, 2010. - 366с.

4. Текст лекцій з дисципліни «Економічна оцінка інвестицій»

5. Текст лекцій з дисципліни «Управління проектами»

6. Інтернет-ресурси:

http://spb.arendator.ru

http://www.benua.org/info/rn_tsentralny.php

http://www.bn.ru/sprav_raion.phtml?a=tabl&ID_spr=45

http://www.bn.ru/sprav_raion.phtml?a=tabl&ID_spr=47

http://www.peterland.org/market_kn22009.htm

http://www.arendator.ru/articles/5/art/15180/

http://www.restate.ru/material/33826.html