|
Єгор Юшков, старший фахівець
Чинне законодавство допускає вилучення земельної ділянки у власника для державних і муніципальних потреб, за умови відшкодування відповідних збитків. Однак норми права не містять однозначної відповіді на питання про те, на яку дату повинні розраховуватися збитки, що підлягають відшкодуванню. Спробуємо в цьому розібратися.
Порядок відшкодування збитків власникам земельних ділянок, при їх вилученні для державних або муніципальних потреб досить докладно регламентований. Зокрема, роз'яснені підстави вилучення, визначено, що необхідно включати до складу збитків при визначенні розміру їх відшкодування, як виробляти їх оцінку та інші супутні питання.
Разом з тим, процес вилучення земельної ділянки - тривала процедура. Досить згадати той факт, що вилучення земельної ділянки неможливо без згоди власника до закінчення року з дня отримання власником повідомлення про його вилучення. Очевидно, що за такий тривалий термін вартість вилучається земельної ділянки може істотно змінитися в силу об'єктивних ринкових умов, а також в результаті дій (бездіяльності) власника або інших осіб щодо цієї земельної ділянки. У зв'язку з цим, питання визначення викупної ціни, а точніше дати, на яку вона визначається, є надзвичайно важливим. Але він, на жаль, якраз, не є достатньо регламентованим.
Вимоги ГК РФ і ЗК РФ
У Цивільному кодексі РФ (далі - ГК РФ) в п.2 ст.281 вказано, що при визначенні викупної ціни земельної ділянки, що вилучається для державних або муніципальних потреб в неї включаються ринкова вартість земельної ділянки і знаходиться на ньому нерухомого майна, а також всі збитки, завдані власникові вилученням земельної ділянки, включаючи збитки, які він несе у зв'язку з достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі упущену вигоду. Однак ГК РФ не визначає дату, станом на яку повинен проводитися розрахунок викупної ціни.
Відповідно до ст. 280 ЦК України власник земельної ділянки, що підлягає вилученню для державних або муніципальних потреб, з моменту державної реєстрації рішення про вилучення ділянки до досягнення угоди або прийняття судом рішення про викуп ділянки може володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд і проводити необхідні витрати, що забезпечують використання ділянки відповідно до його призначення. Однак власник несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни земельної ділянки витрат і збитків, пов'язаних з новим будівництвом, розширенням і реконструкцією будівель і споруд на земельній ділянці в зазначений період.
Таким чином, ГК РФ дозволяє зробити висновок про те, що викупна ціна земельної ділянки визначається на день, що передує реєстрації рішення про вилучення земельної ділянки, оскільки ризик несення витрат і збитків після цього моменту несе власник. При цьому, важливо помітити, що до таких витрат і збитків ГК РФ прямо відносить тільки ті, які пов'язані з новим будівництвом, розширенням і реконструкцією будівель і споруд на земельній ділянці. Всі інші за змістом норми, наприклад, поліпшення, добриво земель, підлягають відшкодуванню.
У ЗК РФ, є схожа норма, але вона встановлює дещо інші правила. Відповідно до п.3 ст. 63 ЗК РФ витрати, понесені власниками земельних ділянок, землекористувачами, землевласниками, орендарями земельних ділянок на здійснення забудови земельних ділянок будівлями капітального типу і проведення інших заходів, що істотно підвищують вартість землі, після повідомлення про майбутнє вилучення, в тому числі шляхом викупу, земельних ділянок, відшкодуванню не підлягають.
Таким чином, дана норма відрізняється від ст. 280 ГК РФ, по-перше, тим, що до витрат, які не підлягають відшкодуванню відносяться не тільки пов'язані із забудовою земельних ділянок, а й інші заходи, що істотно підвищують вартість землі, по-друге, період здійснення таких витрат починається не з дня реєстрації рішення про вилучення, а з моменту отримання повідомлення про майбутнє вилучення.
Крім того, слід звернути увагу на п. 4 ст. 57 ЗК РФ, відповідно до якого при розрахунках розмірів відшкодування збитків власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок визначаються з урахуванням вартості їх майна на день, що передує прийняттю рішення про вилучення земельних ділянок, про тимчасове зайнятті земельних ділянок або про обмеження прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок. Однак застосування даного пункту до всіх випадків вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб є сумнівним, оскільки за змістом п.1 та п.2 ст.57 ЗК РФ дана стаття не охоплює випадки відшкодування збитків власникам земельних ділянок, при їх вилученні для державних або муніципальних потреб.
Перераховані вище норми, свідчать про те, що навіть в одному і тому ж нормативно-правового акта містяться різні правила визначення дня розрахунку викупної ціни [1]. Якщо у Цивільному кодексі України такий момент визначається днем, що передує державної реєстрації рішення про вилучення ділянки, з обмеженнями по виду витрат, про які говорилося вище, то ЗК РФ виділяє два випадки, в ст. 57 - день, що передує прийняттю рішення про вилучення земельних ділянок, в ст. 63 - день, наступний за днем повідомлення про майбутнє вилучення.
Вимоги підзаконних правових актів
Крім федеральних законів порядок викупу земельних ділянок регулюється спеціальними правилами та методичними рекомендаціями.
Подивимося, чи зможуть вони внести ясність в досліджуваний нами питання.
Постановою Уряду від 07.05.2003 р №262 затверджено «Правила відшкодування власникам земельних ділянок, землекористувачам, землевласникам і орендарям земельних ділянок збитків, заподіяних вилученням або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, обмеженням прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок або погіршенням якості земель в результаті діяльності інших осіб »(далі - Правила). Дані Правила дату, на яку проводиться розрахунок викупної ціни не визначають. Існує лише вказівку, що збитки, завдані власникові вилученням земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, включаються в плату за вилучається земельна ділянка (викупну ціну), порядок визначення якої регулюється цивільним законодавством. Крім того, слід звернути увагу, що вони розроблені відповідно до ст.57 ЗК РФ в застосуванні, якій можна виділити обмеження, про що вже згадувалося вище.
Більш цікавими, представляються Тимчасові методичні рекомендації, затверджені Росземкадастром 11.03.2004 р, пункт 5.3. яких встановлює наступні правила визначення викупної ціни землі при вилученні земельних ділянок.
Розрахунок розміру збитків, завданих власникам прав на земельні ділянки їх вилученням, тимчасовим зайняттям або обмеженням прав на них, здійснюється за станом на календарну дату, що передує дню прийняття рішення про вилучення земельної ділянки, тимчасове зайняття земельної ділянки або про обмеження прав відповідно.
Підсумкова величина розміру збитків, зазначена у висновку про розмір збитків, складеному відповідно до Методичних рекомендацій, може бути визнана рекомендованої для цілей відшкодування збитків, якщо з дати складання висновку про розмір збитків до дати відшкодування збитків пройшло не більше 6 місяців.
Таким чином, остаточної відповіді на питання, на жаль, ми не отримали. «Правила» відсилають до цивільного законодавства, а Методичні рекомендації містять норму аналогічну ст. 57 ЗК РФ, тільки додатково уточнюють, що з моменту визначення розміру збитків до їх відшкодування не повинно пройти більше 6 місяців.
Судова практика
У судовій практиці практично не зустрічається випадків, які змогли б вирішити нашу дилему про дату визначення викупної ціни земельної ділянки, що вилучається для державних або муніципальних потреб. Проте, варто відзначити наступні.
Постанова Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 р №11 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» роз'яснює, що у випадках, коли власник не згоден з вартістю об'єкта, встановленої в рішенні уповноваженого органу про вилучення земельної ділянки, або коли викупна ціна в ньому не зазначена і сторонами після прийняття рішення про вилучення не досягнуто угоду про викупну ціну, арбітражний суд визначає вартість об'єкта, виходячи з його ринкової вартості на момент розгляду спору. Таким чином, постанова Пленуму ВАС РФ містить ще один момент визначення викупної ціни, який суттєво відрізняється від встановленого законом.
У певних випадках цей висновок Вищого арбітражного суду може привести до наступного. Власник земельної ділянки вчиняє дії по збільшенню його вартості після реєстрації рішення про його вилучення і повідомлення про це власника, але ці витрати не враховуються при визначенні викупної ціни. У цьому випадку, відповідно до постанови, власнику досить не погодитися з виробленої оцінкою, щоб уникнути обмежень по відшкодуванню збитків встановлених законом і в судовому порядку визначити ринкову вартість на момент розгляду спору.
висновки
Як ми побачили зробити однозначного висновку про дату, на яку визначається викупна ціна землі, при буквальному тлумаченні норм містяться в різних нормативних актах не представляється можливим в силу їх суперечливості.
У цьому випадку доцільно врахувати наступні обставини.
Згідно зі статтею 44 ЗК РФ право власності на земельну ділянку припиняється при відчуженні власником своєї земельної ділянки іншим особам, відмову власника від права власності на земельну ділянку, в силу примусового вилучення у власника його земельної ділянки в порядку, встановленому цивільним законодавством.
Пункт 3 ст. 49 ЗК РФ передбачає, що умови і порядок вилучення, в тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для державних або муніципальних потреб встановлюються статтею 55 ЗК РФ.
У ст. 55 ЗК РФ встановлено наступне: порядок викупу земельної ділянки для державних або муніципальних потреб у його власника; порядок визначення викупної ціни земельної ділянки, що викуповується для державних або муніципальних потреб; порядок припинення прав володіння і користування земельною ділянкою при його вилученні для державних або муніципальних потреб, права власника земельної ділянки, що підлягає викупу для державних або муніципальних потреб, встановлюються цивільним законодавством.
Вищевказані норми дозволяють віддати перевагу ГК РФ.
Крім того, якщо вибирати між правилами ГК РФ і ЗК РФ, то визначення викупної ціни на день, що передує державної реєстрації рішення про вилучення ділянки (ГК РФ), нам представляється більш привабливим варіантом, ніж день, що передує прийняттю рішення про вилучення земельних ділянок (ст . 57 ЗК РФ), або день, наступний за днем повідомлення про майбутнє вилучення (ст.63 ЗК РФ). Це обумовлено тим, що тільки при реєстрації рішення можна говорити про юридичну силу такого рішення і про дійсний вилучення в майбутньому земельної ділянки.
Однак, зроблений висновок про перевагу норм ГК РФ, може бути дещо затьмарений наступним.
Згідно п.1 ст.2 ЗК РФ норми земельного права, що містяться в інших федеральних законах, законах суб'єктів Російської Федерації, повинні відповідати ЗК РФ.
Відповідно до п.3 ст. 3 ЗК РФ майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами.
Таким чином, з огляду на, що одні норми ЗК РФ про визначення викупної ціни землі відсилають до цивільного законодавства, інші норми ЗК РФ, що регулюють ті ж питання не містять посилань на інше законодавство, але при цьому встановлюють інші правила, ніж в цивільному законодавстві, до якого йде відсилання можна говорити про нерозв'язною, без втручання законодавця, колізії, яка може привести до серйозних проблем на практиці.
У цій статті ми не порушували питання справедливості тих чи інших положень законодавства та судової практики. Це дуже специфічний і складний питання. Дійсно, багато, можуть погодитися з точкою зору про те, що ціна, в т.ч. витрати і збитки, повинна визначатися як можна ближче до моменту фактичного вилучення земельної ділянки. Як ми вже згадували, за період від прийняття рішення до закінчення процедури вилучення може пройти досить тривалий термін. А що робити власнику в цей період? Він звичайно, побоявшись марної трати грошей, може закинути земельну ділянку і припинити свою діяльність, що само по собі може призвести до серйозних фінансових втрат. А якщо з якихось причин рішення про вилучення буде скасовано, чи зможе власник відновити свою діяльність після цього?
Здається законодавцю варто все-таки конкретизувати свою позицію з питання моменту визначення викупної ціни земельної ділянки, що вилучається для державних або муніципальних потреб шляхом усунення наявних протиріч в законодавстві.
[1] Правила про несення ризику витрат і збитків ми враховуємо при визначенні моменту розрахунку викупної ціни землі остільки, оскільки в викупну ціну землі, як раз таки, включаються такі витрати і збитки.
|