Історія оціночної діяльності в Росії

У разі якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, в звіті повинні бути вказані критерії встановлення оцінки об'єкта оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

У звіті повинні бути вказані:

· Дата складання і порядковий номер звіту;

· Підставу для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

· Юридична адреса оцінювача і відомості про видану йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна;

· Точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкта оцінки;

· Стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;

· Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;

· Дата визначення вартості об'єкта оцінки;

· Перелік документів, які використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.

Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством Російської Федерації можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.

Підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах і в порядку, які передбачені Федеральним законом Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 12, визнається достовірної і рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядку не встановлено інше.

У разі наявності спору про достовірності величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 13, регулюючі оціночну діяльність.

Суд, арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторони здійснити операцію за ціною, визначеною в ході розгляду спору в судовому засіданні, лише у випадках обов'язковості укладання угоди відповідно до законодавства Російської Федерації.

2.3. Сучасний стан регулювання оціночної діяльності в Росії

"Положення про ліцензування оціночної діяльності" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України № 285 від 11 квітня 2001 року, а "Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності" були затверджені постановою Кабінету Міністрів України № 519 від 6 липня 2001 р

Положення про ліцензування встановлює порядок ліцензування і умови видачі ліцензій на здійснення оціночної діяльності та визначає, що ліцензування оціночної діяльності здійснює Міністерство майнових відносин Російської Федерації (орган, що ліцензує). Оціночна діяльність відповідно до виданої ліцензії може здійснюватися на всій території Російської Федерації.

Згідно з Положенням, ліцензує орган має право за погодженням з органами державної влади суб'єктів Російської Федерації делегувати частину своїх повноважень з ліцензування оціночної діяльності органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації. Такі повноваження в даний час передані більш половині суб'єктів Російської Федерації.

Ліцензія видається на здійснення таких робіт (послуг) в області оціночної діяльності:

а) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) щодо нерухомого майна, за винятком підприємств як майнових комплексів, що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;

б) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до рухомого майна (за винятком грошей та цінних паперів), а також підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;

в) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до результатів інтелектуальної діяльності, в тому числі виключних прав на них (інтелектуальної власності), а також конфіденційної інформації, що має комерційну цінність;

г) оцінка вартості права власності, інших прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) по відношенню до цінних паперів, паїв, часток (вкладів) в статутному (складеному) капіталі, а також підприємств як майнових комплексів.

Згідно з Положенням ліцензійними основними вимогами і умовами здійснення оціночної діяльності є:

а) дотримання ліцензіатом законодавства Російської Федерації і законодавства суб'єктів Російської Федерації про оціночну діяльність;

б) надання за запитом ліцензує органу інформації, необхідної для контролю за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов;

в) здійснення страхування цивільної відповідальності оцінювачів шляхом укладення договору страхування за вказаними в ліцензії робіт (послуг) в області оціночної діяльності або по кожному майбутнього договору про оцінку;

г) для ліцензіата - юридичної особи - наявність в штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності;

д) для ліцензіата - індивідуального підприємця - наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності.

Для отримання ліцензії її здобувач представляє в орган, що ліцензує наступні документи:

а) заяву про видачу ліцензії із зазначенням:
для юридичної особи - найменування, організаційно-правової форми та місця його знаходження, ідентифікаційного номера платника податків, реквізитів розрахункового рахунку в банку;

для індивідуального підприємця - прізвища, імені, по батькові, даних документа, що посвідчує особу;

ліцензованої діяльності (з перерахуванням робіт (послуг);

терміну, протягом якого буде здійснюватися ліцензована діяльність;

б) копії установчих документів з усіма змінами і доповненнями до них і копія свідоцтва про державну реєстрацію претендента ліцензії як юридичної особи;

копія свідоцтва про державну реєстрацію претендента ліцензії як індивідуальний підприємець;

в) копії документів про освіту працівників (для юридичних осіб) або індивідуального підприємця, що підтверджують отримання професійних знань із зазначених в заяві робіт (послуг) в області оціночної діяльності відповідно до освітніми програмами, погодженими з органом, що ліцензує;

г) довідка про постановку претендента ліцензії на облік в податковому органі з вказівкою ідентифікаційного номера платника податків;

д) відомості про раніше отримані ліцензії на здійснення оціночної діяльності;

е) документ, що підтверджує внесення здобувачем ліцензії плати за розгляд заяви.

У Росії історія розвитку оціночної діяльності розпадається на два періоди: дореволюційний і сучасний. Уже в 1992-93 рр. окремі фахівці почали заявляти про себе як про професійних оцінювачів. У 1993 році була створена перша загальноросійська професійна організація оцінювачів - Російське Товариство Оцінювачів.

Оцінка в сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб, потім додалися стандарти професійних організацій, з'явилися спеціальні закони і акти регулюють.

У новітній період чітко визначилися два напрямки оцінки:

? для державних потреб

? для потреб приватних власників та інших приватних юридичних і фізичних осіб.

Головні моменти взаємодії замовника і оцінювача були законодавчо закріплені в 1998 році федеральним законом про оціночну діяльність. Поряд з федеральними та місцевими законами в систему державного регулювання оціночної діяльності входять і відповідні підзаконні акти.

Цілі, завдання, напрями та принципи державного регулювання системи оціночної діяльності в країні визначає Концепція розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації. Відповідно до цієї Концепції, питання створення та розвитку правової держави включають в себе цілий комплекс заходів щодо забезпечення рівних прав усім членам суспільства, включаючи і майнові права. Необхідними гарантіями при цьому є справедлива оцінка цих прав.

Досліджуючи світовий досвід розвитку оцінки в сучасній Росії можливо розвивати національну систему оцінки. Не можна сліпо копіювати досвід інших країн або створювати принципово нових підходів, які не враховують загальносвітові тенденції в розвитку оціночної діяльності.

Формування оцінки можливо тільки на основі створення загального правового, методологічного та інформаційного простору на всій території Російської Федерації. Створення ізольованих регіональних або відомчих нормативних та інструктивних актів чи інших документів, які пов'язані із загальною системою оцінки в РФ, є неприпустимим.

Оцінка як професійний вид діяльності повинна відповідати поточним потребам проведених економічних реформ, а також враховувати як регіональні, так і галузеві особливості.

Основною функцією держави у формуванні оцінки має з'явитися, в першу чергу, створення системи правового регулювання цього виду діяльності.

Перспективна мета - створення в Російській Федерації саморозвивається і адаптивної до зовнішніх умов системи оціночної діяльності, що забезпечує якісні послуги з оцінки вартості. Реалізація перспективної мети багато в чому залежить від ходу розвитку ринкових відносин в економіці Росії, разом з цим основні інститути, що забезпечують реалізацію перспективної мети, передбачається сформувати до 2005 року. Для реалізації перспективної мети необхідно вирішити такі завдання:

· Забезпечити ефективний державно-громадський контроль якості оціночних робіт;

· Створити умови для становлення і розвитку саморегулівних організацій оцінювачів;

· Максимально уніфікувати понятійний апарат і термінологію, яка застосовується в оціночної діяльності, з понятійним апаратом і термінологією бухгалтерського та первинного обліку, оподаткування, реєстрації об'єктів оцінки в Російській Федерації, а також з понятійним апаратом і термінологією міжнародних стандартів оцінки;

· Створити систему підготовки та перепідготовки кадрів в області оцінки;

· Організувати комплексні наукові дослідження в області оціночної діяльності;

· Усунути на законодавчому рівні прогалини, пов'язані з обігом результатів інтелектуальної діяльності, земельних ресурсів;

· Створити систему інформаційного забезпечення оціночної діяльності.

В основу державного регулювання оціночної діяльності покладено такі принципи:

· Оціночна діяльність є самостійним видом підприємницької діяльності;

· Оцінка є самостійним науковим напрямом, зі своєю методологією, термінологією, принципами досліджень;

· Становлення і розвиток оцінки можливе тільки в умовах ринкових відносин і правового регулювання підприємницької діяльності;

· Базуючись на світовому досвіді оціночної діяльності, в сучасних умовах Росії необхідно створювати і розвивати національну систему оцінки. Неприпустимо як копіювання зарубіжного досвіду, так і створення "принципово нових" підходів;

· Розвиток оціночної діяльності можливо тільки на основі загального правового, методологічного та інформаційного простору на всій території Російської Федерації.

· Створення ізольованих регіональних або відомчих нормативних та інших документів, які не грунтуються на загальноукраїнському законодавства з оцінки майна, є неприпустимим;

· Заходи щодо розвитку оціночної діяльності повинні відповідати поточним потребам проведених економічних реформ;

· Ефективним розвиток оціночної діяльності може бути тільки при дотриманні принципу балансу прав, обов'язків і відповідальності всіх учасників оціночного процесу, при наявності добросовісної конкуренції незалежних оцінювачів.

Забезпечення взаємодії та координації діяльності органів державної влади з питань оціночної діяльності є необхідною умовою ефективного державного регулювання ринку оцінки. Для реалізації цього завдання відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 20 серпня 1999р. № 932 Мингосимуществом Росії створено Міжвідомчу раду з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації.

Міжвідомча рада з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації:

· Забезпечує взаємодію федеральних органів виконавчої влади з питань оціночної діяльності;

· Готує пропозиції щодо вдосконалення законодавчих та інших нормативно-правових актів у сфері регулювання оціночної діяльності;

· Попередньо розглядає проекти рекомендацій законодавчим і виконавчими органами влади суб'єктів Російської Федерації з питань прийняття законодавчих і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, що регулюють оціночну діяльність;

· Розглядає і висловлює думку з репрезентованою на затвердження Міністру державного майна Російської Федерації проектам інструкцій і методичних матеріалів, обов'язкових для застосування органами, що ліцензують оціночну діяльність;

· Проводить аналіз практики застосування чинного законодавства та відомчих актів, а також пропозицій зацікавлених федеральних органів виконавчої влади, органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, організацій і громадян з питань, що належать до компетенції Ради;

· Ініціює проведення досліджень з питань оціночної діяльності; Для розробки і / або експертизи нормативно-методичних документів при Міжвідомчій раді створюються робочі групи.

У становленні і розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації активну участь беруть саморегульовані організації оцінювачів. Законом передбачено крім державного регулювання саморегулювання діяльності оцінювачів. За кордоном саморегульовані організації оцінювачів грають важливу роль в регулюванні оцінної діяльності. У зв'язку з цим державне регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації має бути тісно пов'язане з саморегулюванням оцінювачів.

Основними напрямками розвитку оціночної діяльності як інструмент ефективного управління власністю в Росії є:

· Оцінка інвестиційних проектів.

· Оцінка для цілей застави майна та іпотечного кредитування.

· Оцінка збитків.

· Оцінка для цілей виконавчого провадження та судочинства.

· Оцінка нерухомості і земельних ресурсів.

· Оцінка (переоцінка) основних фондів.

· Оцінка інтелектуальної власності.

· Оцінка боргів підприємств.

Оцінка є невід'ємною частиною ринку фінансових послуг і тому необхідна уніфікація понятійного апарату і термінології оціночної діяльності з понятійним апаратом і термінологією бухгалтерського та первинного обліку, оподаткування. З метою створення сприятливих умов для аналізу даних, прогнозування, вирішення питань інвестиційної, амортизаційної і податкової політики на регіональному та федеральному рівнях, що здійснюються, як правило, із залученням статистичних даних, доцільно вжити заходів до гармонізації оцінки та статистичного обліку.

Спочатку в Росії не існувало власних методичних матеріалів для проведення оціночних робіт, тому застосовувалися західні методики. Однак використовувати їх в умовах нерозвиненого і "непрозорого" російського ринку найчастіше неможливо без відповідної адаптації, а нестача практичних навичок у вирішенні цих питань призводить не тільки до значних помилок при визначенні вартості оцінюваних об'єктів, а й просто до абсурдних ситуацій.

В даний час напрацьований і узагальнений досвід уже дозволяє адаптувати західні методики до російських умов і веде до підвищення якості оціночних послуг. Внаслідок цього управлінські рішення, засновані на результатах кваліфікованої оцінки, більш обгрунтовані і знижують ймовірність помилкових дій керівника в нестабільній ринковому середовищі.

Ця обставина є основою того, що грамотно проведена оцінка стає невід'ємним інструментом ведення бізнесу, зокрема, основою ефективного управління системою активів підприємства.

Кваліфікована оцінка бізнесу дозволяє виявити недооцінені, а часто і невраховані активи, і належним чином їх оптимізувати. Проведення незалежної оцінки також сприяє формуванню привабливого інвестиційного вигляду компанії, підвищенню кредитного рейтингу і стає одним з найважливіших важелів в побудові партнерських відносин з потенційними інвесторами та кредиторами.

Розвиток оціночної діяльності є необхідною умовою для зміцнення ринкових відносин і подальшого просування країни по шляху реформ.

Об'єктом контролю є дотримання ліцензіатами ліцензійних вимог і умов при здійсненні ними оціночної діяльності. Ліцензійні вимоги і умови встановлені в п.5 Положення про ліцензування оціночної діяльності:

а) дотримання ліцензіатом законодавства Російської Федерації і законодавства суб'єктів Російської Федерації про оціночну діяльність Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"; Положення про ліцензування оціночної діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2001 р № 285; постанову Кабінету Міністрів України від 06.07.2001 р № 519 "Про затвердження стандартів оцінки" .;

б) надання за запитом ліцензує органу інформації, необхідної для контролю за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов;

в) здійснення страхування цивільної відповідальності оцінювачів шляхом укладення договору страхування за вказаними в ліцензії на здійснення оціночної діяльності робіт (послуг) в області оціночної діяльності або по кожному майбутнього договору про оцінку;

г) для ліцензіата - юридичної особи - наявність в штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності;

д) для ліцензіата - індивідуального підприємця - наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності.

Заходи з контролю будуть включати в себе документальну перевірку діяльності ліцензіатів, проведення експертиз звітів по оцінці вартості об'єктів оцінки, складання актів і прийняття рішень.

Заходи з контролю будуть здійснюватися на основі:

а) зведеного плану контрольних заходів Мінмайна Росії, за планом територіального органу Мінмайна Росії;

б) заяв юридичних та фізичних осіб, державних наглядових органів, інших органів державної влади, в тому числі територіальних органів Мінмайна Росії, а також з надання відомостей структурних підрозділів про звіти з оцінки вартості об'єктів оцінки, що використовуються в роботі Мінмайна Росії.

У випадках, якщо заява не дозволить встановити особу, яка звернулася в орган, або в заяві юридичної або фізичної особи не вказується мотивоване порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов, заходи щодо контролю не проводитимуться.

Відносно одного ліцензіата плановий захід з контролю буде проводитися не більше ніж один раз на два роки.

При проведенні заходів по контролю посадові особи не матимуть права:

- перевіряти виконання обов'язкових вимог, що не відносяться до компетенції органа, що ліцензує;

- поширювати інформацію, що становить охоронювану законом таємницю і отриману в результаті проведення заходів з контролю, за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації;

- перевищувати встановлені терміни проведення заходів з контролю.

При проведенні перевірки повинні будуть запитуватися виключно ті документи, які мають відношення до перевірки ліцензіата, наприклад:

- договір про оцінку об'єкта оцінки;

- додатки і зміни до даного договору;

- звіт про оцінку об'єкта оцінки;

- договір (страховий поліс) страхування цивільної відповідальності оцінювача;

- установчі документи з усіма змінами і доповненнями до них; свідоцтва про державну реєстрацію як юридичної особи, індивідуального підприємця;

- копії документів про освіту працівників (для юридичних осіб) або індивідуального підприємця, що підтверджують отримання професійних знань із зазначених в заяві робіт (послуг) в області оціночної діяльності відповідно до освітніми програмами, погодженими з органом, що ліцензує і ін.

За результатами заходи щодо контролю посадовою особою (особами), що ліцензує органу, що здійснює перевірку, буде складатися акт перевірки.

При цьому порушеннями можуть вважатися:

а) неподання в термін документів, витребуваних територіальним органом Мінмайна Росії;

б) встановлення факту подання до територіального органу Мінмайна Росії недостовірної інформації;

в) неповідомлення у встановлений термін до територіального органу Мінмайна Росії про зміни та доповнення, внесених в документи, які були підставою для видачі ліцензії (з поданням підтвердних документів);

г) відсутність у ліцензіата договору (страхового поліса) страхування цивільної відповідальності оцінювача;

д) виявлення факту відсутності в штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених в ліцензії робіт (послуг) в області оціночної діяльності.

У разі якщо виявлені порушення, може бути винесено одне з таких рішень:

а) зобов'язує ліцензіата усунути виявлені порушення з зазначенням строку їх усунення. Термін усунення не може перевищувати 6 місяців;

б) попередження ліцензіату про призупинення дії ліцензії, при цьому зобов'язує ліцензіата виправити порушення, які можуть спричинити призупинення дії ліцензії;

в) рішення про втрату юридичної сили ліцензії (в разі виявлення в ході перевірки даних про ліквідацію юридичної особи або припинення його діяльності в результаті реорганізації, за винятком його перетворення, або припинення дії свідоцтва про державну реєстрацію громадянина як індивідуального підприємця);

г) рішення про призупинення ліцензії (ліцензуючі органи мають право припиняти дію ліцензії у разі виявлення ліцензують органами неодноразових порушень (два і більше разів) або одноразового грубого порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов);

д) рішення про звернення до суду з позовною заявою про анулювання ліцензії.

Підставою для призупинення дії ліцензії будуть:

а) виявлення органом, що ліцензує, державними наглядовими і контрольними органами, іншими органами державної влади в межах їх компетенції порушень ліцензіатом ліцензійних вимог і умов, які можуть спричинити за собою заподіяння шкоди правам, законним інтересам, моральності і здоров'ю громадян, а також обороноздатності і безпеки держави ;

б) невиконання ліцензіатом рішень ліцензує органу, що зобов'язують ліцензіата усунути виявлені порушення.

У разі призупинення дії ліцензії строк, на який видана ліцензія, що не буде продовжується, плата за відновлення дії ліцензії не стягуватиметься.

Ліцензіат зобов'язаний буде усунути обставини, які потягли за собою призупинення дії ліцензії, і направити в орган заяву про поновлення дії ліцензії. Якщо в установлений строк зазначені обставини не будуть усунуті, ліцензія в установленому порядку анулюється.

Ліцензує орган протягом 30 днів з дня отримання заяви буде здійснювати перевірку усунення ліцензіатом зазначених обставин і за результатами перевірки - приймати рішення про відновлення або про неможливість відновлення дії ліцензії.

Ліцензія буде вважатися відновленою з дати прийняття органом, що ліцензує відповідного рішення. Про зазначене рішення ліцензіат буде повідомлятися в 3-денний термін з дня прийняття рішення.

Підстави і дати припинення і відновлення дії ліцензії будуть вказуватися в реєстрі ліцензій.

Документ, що підтверджує усунення зазначених обставин, буде визначатися органом, що ліцензує при ухваленні рішення про призупинення дії ліцензії.

Для встановлення факту усунення ліцензіатом обставин, які спричинили призупинення дії ліцензії, ліцензіат буде мати право вимагати проведення незалежної експертизи.

Необхідні відомості будуть вноситися до реєстру ліцензій в 3-денний термін з дня прийняття відповідного рішення.

Призупинення дії ліцензії означатиме заборону ліцензіату укладати договори про проведення оцінки об'єкта оцінки.

Подання ліцензіатом у встановлений термін документів, що свідчать про усунення порушень, що послужили причиною для призупинення дії ліцензії, буде підставою для поновлення дії ліцензії.

Ліцензія може бути анульована рішенням суду на підставі заяви ліцензує органу, що видав ліцензію, або органу державної влади відповідно до його компетенцією. Одночасно з подачею заяви в суд ліцензує орган матиме право призупинити дію зазначеної ліцензії на період до вступу в силу рішення суду.

Підставою для анулювання ліцензії в судовому порядку будуть:

а) виявлення недостовірних або перекручених даних у документах, поданих для отримання ліцензії;

б) неодноразове або (одноразове) грубе порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов.

Рішення про направлення до суду заяви про анулювання ліцензії буде доводитися органом, що ліцензує до ліцензіата в письмовій формі з мотивованим обґрунтуванням не пізніше ніж через три дні з дня прийняття рішення.

Анулювання ліцензії спричинить за собою:

а) припинення права ліцензіата здійснювати оціночну діяльність;

б) виключення ліцензіата з реєстру ліцензій.

Дія ліцензії призупиниться, відновиться з моменту видання відповідного наказу Мінмайна Росії.

У разі наявності спору про достовірності величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оціночну діяльність.

2.1. Методична база оцінки

"Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності", затверджені Постановою Уряду Російської Федерації N 519 6 липня 2001 року, є обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності при визначенні виду вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки і методів оцінки і також при проведенні оцінки .

При проведенні оцінки об'єкта на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду або рішення уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації оцінювач зобов'язаний використовувати вид вартості об'єкта оцінки, вказаний у відповідному визначенні або рішенні. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.

Стандарти оцінки визначають види вартості об'єкта оцінки, підходи до оцінки і методи оцінки.

Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

Види вартості об'єкта оцінки, відмінні від ринкової вартості:

а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів;

б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;

в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;

г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання;

д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях;

е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, що визначається для обчислення податкової бази та розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість);

ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів;

з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він в себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;

і) спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативно-правового акта обумовлено, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної в стандартах оцінки.

Підходи до оцінки:

витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;

порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;

дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.

Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки в рамках одного з підходів до оцінки.

Оцінка в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Поступово і в Росії з формуванням класу власників постає проблема її ефективного використання та відповідно виникає потреба в послугах оцінювача.

Основні проблеми, які зазвичай покликані вирішувати оцінювачі, пов'язані з оцінкою вартості. Вона має велике значення для потенційного покупця або продавця при визначенні обгрунтованої ціни угоди, для кредитора - при прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту, для страхової компанії - при відшкодуванні шкоди. Якщо уряд відчужує власність, власнику може знадобитися її оцінка, щоб оскаржити пропозицію уряду про "справедливу сатисфакцію".

При укладанні орендного договору з включенням положення про підвищення рівня орендної плати остання встановлюється у відсотках від ринкової вартості. Якщо одна компанія прагне придбати іншу, то їй може знадобитися оцінка поточної вартості нерухомості, що належить останньої. Оцінка може проводитися з метою оптимізації оподаткування і т.д.

Потреба в оцінці вартості може виникати в ряді випадків. Так, якщо громадянин або організація володіють яким-небудь майном, що перебуває у власності держави або уряду Москви на правах господарського відання, то при приватизації даного об'єкта необхідне укладення професійного оцінювача. Обов'язковість оцінки передбачається також при викупі або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Наприклад, якщо приватний гараж стоїть на місці планованого проведення чергового автомобільного кільця, і його власнику пропонують звільнити місце для майбутньої дороги, то сума компенсації повинна буде визначатися незалежним оцінювачем. При внесенні до статутного капіталу підприємства негрошового вкладу, що перевищує 200 мінімальних оплат праці, необхідна його ринкова оцінка.

Найбільш часто незалежний оцінювач залучається при переоцінці основних фондів підприємства. Оцінка необхідна також при залученні інвестицій. Традиційний спосіб покриття дефіциту оборотних коштів - кредит. Забезпеченням по кредиту може бути застава майна. Як показує міжнародний досвід, базою при визначенні заставної вартості є ринкова вартість об'єкта застави. Для оцінки рівня ризику, який бере на себе кредитна установа, що забезпечує себе можливістю відшкодувати достатню суму коштів у разі неповернення позичальником кредиту, необхідно визначити відношення між ринковою вартістю застави і розміру кредиту.

Необхідна оцінка і в разі страхування майна, так як потрібно визначити страхову вартість цього майна або оскаржити суму, в яку страхова компанія оцінила збитки.

Відповідно до нового законодавства при укладанні шлюбного контракту можна залучити оцінювача для визначення вартості майна, що в разі розлучення значно полегшить вирішення майнових суперечок.

Цілі оцінки тісно пов'язані з її методами. Оптимальність вибору того чи іншого методу оцінки об'єкта в великій мірі залежить від кваліфікації і практичного досвіду оцінювача.

У стандартах оцінки оцінювачам рекомендується визначати вартість об'єктів, застосовуючи якомога більше число методів оцінки, обмежене лише відсутністю необхідної інформації. Тоді при узгодженні результатів оцінки за різними методами ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта значно зростає.

Методи оцінки нерухомості можуть бути згруповані відповідно до витратним, дохідним і порівняльним (ринковим) підходом.

Методи витратного підходу мають на увазі знання оцінювачем специфіки, правильно оцінювати фізичний, функціональний, економічний знос, вартість об'єкта при найкращому і найбільш ефективному використанні. Для визначення вартості за методами дохідного підходу необхідно знання фінансової математики, володіння поняттями капіталізації і дисконтування, вміння адекватно оцінювати ризики вкладення капіталу, прогнозувати грошові потоки, аналізувати ринкову інформацію і передбачити динаміку зміни вартості об'єкта в залежності від зовнішніх факторів. Методи порівняльного підходу припускають наявність достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних об'єктів. Ці методи є найбільш достовірними, однак від оцінювача потрібно знання ринку, аналітики достатньої кількості реальних угод і правильне застосування необхідних поправок (на дату продажу, місце розташування, призначення і т.д.).

Розглядаючи сфери застосування цих методів, можна зробити висновок, що якщо об'єкт не є прибутковим, то для його оцінки доцільно застосовувати витратний та порівняльний підходи. У разі, якщо об'єкт приносить дохід, то основним методом стає прибутковий, а допоміжними - витратний і порівняльний. Комплексне використання всіх трьох методів дозволяє більш точно обгрунтувати ринкову вартість об'єкта. В рамках кожного з підходів існують цілий ряд методик розрахунку ринкової вартості.

2.1.1. витратний підхід

При застосуванні витратного методу слід пам'ятати, що отримана на його основі вартість є базисом ринкової вартості доходопріносящіх об'єкта. Наприклад, ринкова вартість комплексу автозаправної станції буде значно більше витрат на будівництво, а вартість готелю, розташованого в невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом.

Практика показує, що найбільші проблеми при використанні витратного підходу виникають у зв'язку з оцінкою ринкової вартості землі. Найбільш достовірним методом оцінки землі з позицій західної теорії є метод порівняльного аналізу порівнянних продажів. Використання цього методу в російських умовах практично неможливо через невизначеність російського законодавства про землю та непрозорості інформації про угоди з купівлі або продажу земельних ділянок.

Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

Однак тут необхідно розуміння відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.

Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно-планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюються той же функціональний знос об'єкту і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.

Кордон між відновною вартістю об'єкта і вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки в залежності від умов застосування витратного підходу.

Згідно зі стандартами Російського товариства оцінювачів (СТО РОО 21-01-95) при оцінці витратним підходом необхідно визначити: ринкову вартість ділянки землі; вартість відновлення об'єкта або його заміщення; величину накопиченого зносу об'єкта; ринкову вартість нерухомості витратним методом як суми вартості ділянки землі та відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.

У російських умовах об'єктом оцінки є не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди. Теорія оцінки вартості земельної ділянки виділяє тут п'ять основних методів визначення вартості: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів. Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів. У Росії мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні і муніципальні земельні ділянки. При цьому нормативна ціна землі неадекватна її ринкової вартості.

Самим надійним з усіх вищевказаних методів в світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним та внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками і оцінюваним. В результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожного порівнянного ділянки, як якщо б він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку, а потім визначається середньозважена вартість оцінюваного земельної ділянки.

Наступним етапом застосування витратного підходу є визначення відновної вартості об'єкта або вартості заміщення. Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення.

Метод кількісного аналізу полягає в складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта і об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати і прибуток забудовника, а також витрати з проектування, будівництва, придбання та монтажу обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень.

Кількісний аналіз найбільш точний, але і найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібні висока кваліфікація оцінювача і великий досвід в складанні будівельних кошторисів.

Поелементний спосіб розрахунку є модифікацією кількісного методу, але він набагато менш трудомісткий, так як заснований на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. В якості одиниць виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб.м цегляної кладки, 1 кв.м покрівельних покриттів і т.п.).

Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди.Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта підбирають об'єкт-аналог, подібний до оцінюваним по конструкційним характеристикам, що використовуються, і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м та ін.) Множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта.

Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості і широко застосовується оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.

Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом РФ і періодично публікуються у пресі.

Визначення накопиченого зносу є заключним етапом витратного підходу.

При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюється об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.

Залежно від чинників зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).

Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних і природних факторів.

Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний (найточніший, але і найбільш трудомісткий, розраховується на основі створення дефектної відомості і визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди); нормативний (або бухгалтерський); вартісної і метод розрахунку терміну життя будівлі.

Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, по архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос усувний. Елементом усувного функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості і ринкової вартості нерухомості. Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів. До непереборний функціональному зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язаних як з недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.

Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості випадків неустраним.

Зовнішній (економічний) знос - це втрата у вартості, обумовлена впливом зовнішніх чинників. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні, внутрішньогалузеві, правові зміни або зміни, які стосуються законодавства, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.

Основними факторами зовнішнього зносу в Росії є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими факторами, наявність дискримінує законодавства для окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення навколишнього середовища.

Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу - порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах і капіталізація втрат в доході, що відноситься до зміни зовнішніх умов. Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновної вартості об'єкта і накопиченого зносу.

Витратний підхід застосовується до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка доходопріносящіх нерухомості).

Найбільш поширеною сферою застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на "пасивних" або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язане з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі-продажу об'єктів-аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.

Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обгрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва і реконструйованих об'єктів. У цьому випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.

Використовуючи поєднання витратного і дохідного підходу, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективне використання земельної ділянки, що належить до об'єкта оцінки. Для відображення результатів оцінки у фінансовій звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі на підставі Положення з бухгалтерського обліку (ПБО 6-97) "Облік основних засобів" визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.

Постійно розширюється сферою застосування витратного підходу виступає ринок страхових послуг. В даному випадку перевагу цьому підходу віддається тому, що страхова сума, сума страхового внеску і страхового відшкодування визначаються виходячи з витрат страхувальника витратним підходом.

2.1.2. ринковий підхід

Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо тільки за умови високої розвиненості ринку нерухомості.

У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю.

При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості зазвичай розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що перебувають в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для російської практики даний підхід в даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції російських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котируються. Проте, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиття залишається актуальною.

2.1.3. прибутковий підхід

Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості.

Загальновизнано, що дохідний підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості Росії. Крім того, дохідний підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в області нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін. Розглянемо дохідний підхід докладніше.

У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.

Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) в вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендними ставками, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найтиповіший рік володіння.

Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основним видом діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінного реклами і т.д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ і несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з ймовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого роки не буде зібрана, а частина площ залишиться вільною від орендарями. Так як в оціночної діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.

ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкта і відтворення доходу, їх прийнято ділити на:

· Умовно-постійні;

· Умовно-змінні (експлуатаційні);

· Витрати (резерв) на заміщення.

До умовно-постійних ЗР відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування.

До умовно-змінних ЗР відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкта і рівня послуг, що надаються. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д.

Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) в фонд заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації).

Формула оцінки виглядає так:

V ₀ = CF / R, (1)

де: V ₀ - поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу, CF - річний грошовий потік, R - коефіцієнт капіталізації.

Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який зі ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і ціна продажу. Практика показує, що в російських умовах знайти таку інформацію неможливо.

Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства і очікуваним середньорічним темпом зростання доходу підприємства.

Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:

де: R - коефіцієнт капіталізації, r - ставка дисконту, g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.

Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний менеджмент та ін .).

Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, в західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод в майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошовий вираз цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.

Формула оцінки бізнесу в даному випадку має вигляд:

Помилка! Невідомий аргумент ключа.

де: V ₀ - оцінка вартості компанії (чиста поточна вартість), n - 0,1,2, ..., N - інтервали планування, CF _n - грошовий потік (негативний або позитивний) в інтервал планування n, CF _{(N + 1)} - стабільний річний грошовий потік залишкового періоду, який визначається за перший рік, наступного після періоду планування, r - ставка дисконти (ставка доходу на інвестований капітал), R - коефіцієнт капіталізації для залишкового періоду.

При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються:

· Термін прогнозного періоду (термін проекту);

· Чистий операційний дохід;

· Прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту;

· Можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду;

· Ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків;

· Ринкова вартість об'єкта нерухомості.

Термін прогнозного періоду залежить від ряду факторів: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін. В міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 років. Для російських умов типовим терміном проекту можна прийняти період, рівний 3-5 років.

Відповідно до принципу очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати в вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат.

Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів:

· Пряме завдання величини реверсії;

· Прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння;

· Застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків післяпрогнозний періоду.

Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у покупку даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів в даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тим або іншим ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується кілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування.

Так як метод підсумовування було розглянуто вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень.

Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів:

· Номінальна безризикова ставка;

· Загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів);

· Коефіцієнт бета.

При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризиковим операціям - як середньоєвропейськими, так і російськими. Для підвищення точності розрахунку безрисковую складову ставки дисконтування можна обчислювати виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів.

Як середньоринкової прибутковості використовується прибутковість по збалансованому інвестиційним портфелем цінних паперів. Список акцій на основі котирувань яких розраховується середня прибутковість, регулярно публікується в засобах масової інформації та в Інтернеті.

Метод розрахунку коефіцієнта бета полягає в аналізі ключових чинників макроекономічного, галузевого, фінансового і законодавчого ризиків, що впливають на компанію.

Процес розрахунку теперішньої вартості здійснюється за допомогою приведення до поточної вартості майбутніх грошових потоків по кожному періоду проекту на основі застосування теорії грошової вартості в часі і полягає в наступному додаванні всіх отриманих значень і виручки від продажу (реверсії).

Хотілося б відзначити, що в умовах розвинутого ринку нерухомості все три підходу при використанні достовірних даних повинні призводити до приблизно однакових результатів. Результат оцінки, отриманий будь-яким методом, істотно відрізняється від інших, є симптомом того, що в процесі оцінки була або використана недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру.

Щоб скласти підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості, необхідно провести остаточне узгодження результатів оцінки. Для цього потрібно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним з трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного з застосовуваних методів оцінки, присутній в підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта.

Узгодження результатів, так само як і цілі оцінки, в якійсь мірі відображає адекватність застосування кожного з підходів. Так, якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, перевага віддається витратним підходу. Якщо необхідно визначити ринкову вартість об'єкта для купівлі-продажу, то частіше використовують методи дохідного і порівняльного підходів. Якщо результати оцінки необхідні для того, інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, то краще використовувати один з методів дохідного підходу.

2.2. Звіт про оцінку

Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку Федеральний закон від 29.07.98 р № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", стаття 11 такі.

Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обязат ...........