|
Вступ.
Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті. Тому не випадково положення, що регулюють відносини, пов'язані з купівлею-продажем, відкривають частину другу Цивільного кодексу Російської Федерації, присвячену окремим видам цивільно-правових зобов'язань. І на наш погляд договір купівлі-продажу нерухомості займає ключове положення серед інших різновидів купівлі-продажу.
Останнім збільшується кількість угод з нерухомістю, зокрема, з будівлями, спорудами, нежитловими приміщеннями, які в більшості випадків використовуються фірмами і підприємствами в якості офісних центрів. Загострився інтерес і до купівлі-продажу торгових, складських, виробничих і інших нежитлових приміщень. У цій сфері виникає багато гострих, дискусійних проблем, які представляють тим більший інтерес, що позиція законодавця з цього питання не завжди бездоганна.
Актуальність обраної теми пояснюється, перш за все, тим, що договір купівлі-продажу нерухомості в останні кілька років в нашій країні у зв'язку з економічним зростанням, зростанням кількості та якості підприємництва набуває все більшого значення. Про актуальність даної теми свідчить і те, що на правову природу таких угод впливають численні фактори, наприклад, в залежності від того, належить приміщення приватній особі (фізичній або юридичній) або державі; до якого виду нерухомості відноситься відчужуване приміщення і т.д.
Метою даної роботи є розгляд особливостей договору купівлі-продажу нерухомості.
Отже, приступимо до розгляду купівлі-продажу нерухомості.
1. Нерухомість як об'єкт купівлі-продажу. Джерела правового регулювання договір купівлі-продажу нежитлових приміщень.
Поняття нерухомості дається в п.1 ст.130 ГК РФ. При цьому виділяються наступні ознаки:
По-перше, нерухомість (нерухоме майно) - це річ, т. Е. Предмет матеріального світу, який призначений задовольняти певні потреби і що може бути у володінні людини [1] [1]. Інші види майна, включаючи майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону.
По-друге, нерухомістю є земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею.
По-третє, переміщення об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Тут же в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дається приблизний перелік окремих видів нерухомості: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, інше майно, яке відповідає названим ознаками.
Наведений перелік нерухомого майна включений до Цивільного кодексу РФ не тільки для ілюстрації положень про ознаки нерухомості. Даний перелік має і самостійне значення. Розгляд ознак нерухомих речей в зіставленні з цим переліком дозволяє зрозуміти не тільки текст, а й підтекст закону, не тільки його "букву", а й дух. Наявністю зазначеного переліку як би "задається планка", розмежовує рухомі і нерухомі речі. Так, зрозуміло, що не можна розташовувати в одному логічному ряду земельну ділянку або будинок і садову лавку, навіть якщо вона дуже міцно пов'язана з землею і переміщення її неможливо без невідповідного збитку її призначенням. Садова лавка, незважаючи на наявність цих обставин, нерухомістю не визнається.
Вище відзначалися достатня визначеність ознак нерухомості і відносна простота відповідного поняття. Однак це аж ніяк не означає відсутності утруднень при вирішенні питання про визнання нерухомістю конкретного об'єкта: те, що виглядає чи не бездоганно з теоретичної точки зору, нерідко викликає практичні складності. Тим більше, коли використовуються оціночні категорії. Стосовно до поняття нерухомості до їх числа відносяться: "міцний зв'язок із землею", "невідповідних збиток".
Г. Ф. Шершеневич зазначав: "Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо" [2] [2].
Ясно, що рішення буде прийматися не тільки на основі об'єктивних критеріїв, сформульованих в ст.130 ГК РФ, а й під впливом суб'єктивних факторів. До числа останніх відносяться і рівень юридичних знань особи, що приймає рішення, і здатність трансформувати загальні уявлення про нерухомість стосовно конкретної ситуації з урахуванням специфіки того чи іншого предмета і т. Д. Важливе значення мають теоретичні розробки проблем класифікації майна на рухоме і нерухоме.
У юридичній літературі висловлюється думка, відповідно до якого нерухоме майно в ст. 130 ГК РФ - це поняття юридичне, а не фактичне. Як обгрунтування цієї позиції вказується, що нерухомістю може визнаватися "лише майно, на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна відповідна державна реєстрація" [3] [3].
Навряд чи такий підхід можна визнати правильним. Розподіл речей на рухомі і нерухомі обумовлено об'єктивно існуючими відмінностями між цими двома видами речей (природою цих речей). Нерухомість нерухомого майна протиставляється мобільності рухомого, і така різниця має, безсумнівно, правові наслідки [4] [4].
Здається, юридичній науці слід переглянути надзвичайно широко поширену концепцію, відповідно до якої заперечується факт існування в якості нерухомості самовільно побудованих приміщень, реально існуючих будівель, споруд і т. П. До моменту державної реєстрації цих об'єктів.
Та обставина, що на такі речі не виникає право власності, не повинно спричиняти висновку про те, що вони не вважаються нерухомістю, є рухомим майном і т. П.
Протилежний підхід породжує ряд питань. Зокрема, якщо самовільна споруда не є нерухомістю, то що ж підлягає знесенню? Коли в п.3 ст.222 ГК РФ мова йде про можливість визнання права власності на самовільну споруду, то хіба мається на увазі рухоме майно? Звичайно, мова йде про визнання права власності на житловий будинок, інша будівля, споруда, т. Е. На нерухомість. Але якщо вирішується питання про визнання права власності, отже, річ існує саме як нерухомість.
У п. 1 ст.222 ГК РФ прямо вказується, що самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно. Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї права власності. Остання вказівка, яку включено до п.2 ст.222 ГК РФ, звичайно, не "перекреслює" наведеного поняття самовільної будівлі як майна нерухомого. В іншому випадку, всупереч законам логіки, "повиснуть у повітрі" всі правила, що містяться в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ.
Право на новостворюваний об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт його створення.
Таким чином, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної реєстрації. Воно об'єктивно існує і до цього акту (інакше реєстрація неможлива), але права на нерухомість виникають після його скоєння. Чи не реєстрація перетворює майно в нерухоме, але "стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його" [5] [5].
У ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ передбачається, що до нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, встановлена можливість віднесення Законом до нерухомих речей та іншого майна.
Оголошення цих речей нерухомими багато в чому обумовлено їх високою вартістю, економічної значимістю, а також прагненням забезпечити публічний інтерес. Зокрема, в силу специфіки цих речей існує необхідність підвищеної (в порівнянні з іншими об'єктами цивільного права) контролю за володінням, користуванням і розпорядженням ними.
Визнання судів і космічних об'єктів, т. Е. Предметів, економічно і з інших підстав призначених для руху (рухомих за природою), нерухомими речами має основною метою поширення на ці об'єкти правового режиму нерухомості. Практично в даному випадку використовується таке юридико-технічний засіб, як фікція: факт дійсності "підводиться" під поняття (формулу), прямо суперечить даним фактом.
Нерухомістю визнаються суду і космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації, а не пройшли таку реєстрацію. Отже, дані об'єкти є нерухомими речами з моменту створення (а не з моменту реєстрації).
У ст.1 Закону РФ від 21.07.97г. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [6] [6] дан більш широкий перелік об'єктів нерухомості в порівнянні з переліком, що містяться в п.1 ст.130 ГК РФ. Поряд з об'єктами, зазначеними в названій статті Цивільного кодексу РФ, в Законі згадуються житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми, підприємства.
Характеристика підприємства як об'єкта нерухомості дана і в Цивільному кодексі України. Так, підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором (ст.132 ЦК України; ст. 22 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме иму єство і угод з ним »).
Кондоминиумом іменується єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень (домовласників) - приватної, державної, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх загальної до лівої власності (ст. 23 закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»; ст.14 ФЗ РФ від 15 червня 1996р. «Про товариства власників житла» [7] [7]).
Житловим визнається приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам і призначене для проживання громадян. До житлових приміщень належать: житлові будинки, квартири, житлові кімнати в квартирах чи будинках (ст. 4 ЖК УРСР [8] [8]).
Державна реєстрація приміщення здійснюється у випадках, коли дане приміщення є самостійним (окремим) об'єктом права. Так, якщо громадянин приватизував квартиру, займану ним за договором соціального найму, то державній реєстрації підлягає право власності на цю квартиру в цілому (окремо на кімнати, складові квартиру, реєструвати право власності не має сенсу: об'єкт права - квартира). Якщо ж за договором найму він користується тільки кімнатою в квартирі і приватизував її (у випадках, коли це допускається законодавством), то реєструється право власності на кімнату (об'єкт права - кімната).
Основним джерелом правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості є Цивільний кодекс Російської Федерації.І в першу чергу до даного договору застосовні норми про договір купівлі-продажу нерухомого майна, які об'єднані в Цивільному кодексі в окремому параграфі 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ).
Крім того, окремо слід виділити правове регулювання купівлі-продажу нежитлових об'єктів державної і муніципальної власності, яка перебуває поза межами цивільного законодавства і регулюється законодавством РФ про приватизацію. Основними джерелами правового регулювання в даному випадку є: Закон РФ від 21.07.97 р "Про приватизацію державного майна і про основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" [9] [9]; "Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств в РФ" [10] [10], затверджена Указом Президента від 22 липня 1994 р №1535 і ін. Нормативні акти.
Специфічні риси нерухомості - міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання і т. П. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Уже в частині першій ГК РФ передбачений ряд таких правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав.
Розглянемо тепер джерела правового регулювання реєстрації переходу прав на нерухоме майно.
Перш за все, хотілося б звернути увагу на абсолютний пріоритет ГК РФ над актами, що регулюють реєстрацію прав, з чого випливає, що при розбіжності Цивільного кодексу з іншими актами слід керуватися нормами ЦК [11] [11].
Основним же нормативним актом, що регулює порядок державної реєстрації прав на нерухомість, є Федеральний закон РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Як закріплено в статті 3 вищезгаданого закону, «законодавство Російської Федерації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним складається з Цивільного кодексу Російської Федерації, справжнього Федерального закону, інших федеральних законів та інших нормативних правових актів Російської Федерації.
Суб'єкти Російської Федерації приймають нормативні правові акти про поетапне створення органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ».
Таким чином, відносини з приводу державної реєстрації на федеральному рівні поряд з законодавчими актами можуть регулюватися нормативними указами Президента Російської Федерації, які не повинні суперечити вищезгаданого Закону та іншим федеральним законам. Федеральне Уряд має право приймати постанови, що містять норми, присвячені державній реєстрації, але тільки у випадках, прямо передбачених законами або указами Президента Російської Федерації.
До таких актів належать:
- постанова Кабінету Міністрів України від 18 лютого 1998р. № 219 "Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним" [12] [12];
- постанова Кабінету Міністрів України від 6 березня 1998 р. № 228 "Про затвердження Примірного положення про установу юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним" [13] [13];
- постанова Кабінету Міністрів України від 12 лютого 1998р. № 237 "Про встановлення централізуемих частки коштів, одержуваних у вигляді плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права" [14] [14];
- постанова Кабінету Міністрів України від 26 лютого 1998р. № 248 "Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права" [15] [15].
У зв'язку з тим, що на Міністерство юстиції Російської Федерації покладено завдання з розробки методичних матеріалів з питань практики ведення державної реєстрації прав, слід зупинитися на відомчих нормативних актах, прийнятих Мін'юстом Росії.
Відносно таких документів існує загальне правило, виражене в постанові Уряду Російської Федерації від 13 серпня 1997р [16] [16] 1009 «Про затвердження Правил підготовки нормативних правових актів федеральних органів виконавчої влади та їх державної реєстрації». Згідно з цим актом нормативні акти міністерств і відомств Російської Федерації, що зачіпають права, свободи і законні інтереси громадян або мають міжвідомчий характер, підлягають державній реєстрації в Міністерстві юстиції Російської Федерації та офіційному опублікуванню в "Российской газете". Офіційне опублікування актів здійснюється не пізніше десяти днів після їх державної реєстрації. При цьому акти, які не пройшли державну реєстрацію, а також зареєстровані, але не опубліковані в установленому порядку, не тягнуть за собою правових наслідків.
В даний час затверджені і зареєстровані Правила ведення справ правовстановлюючих документів і книг обліку документів [17] [17]. Крім того, готуються акти Мін'юсту Росії, предметом яких є особливості державної реєстрації окремих видів нерухомості (підприємств, кондомініумів та ін.).
Поряд з вищеназваними законами та підзаконними актами, як джерела правового регулювання автор необхідно виділити і матеріали судово-арбітражної практики в Російській Федерації. Незважаючи на те, що в нашій країні судова практика не є джерелом права і тим самим не обов'язкова в правозастосуванні (як це прийнято в англосаксонській системі права), тим не менше, в Російській Федерації нижчі суди часто користуються оглядами судової практики для розглядів справ. Тому важливо позначити огляди арбітражної практики у справах, пов'язаних з купівлею-продажем будівель, споруд. Так, наприклад, слід виділити інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості".
2. Особливості договору купівлі-продажу нерухомості за чинним цивільним законодавством РФ.
Норми про договір купівлі-продажу нерухомого майна об'єднані в Цивільному кодексі в окремому параграфі, виходячи із специфіки предмета купівлі-продажу, яка зумовлює особливості договору, які дозволяють виділити його в окремий вид договору купівлі-продажу: договір продажу нерухомості.
За договором продажу нерухомості продавець передає покупцеві нерухоме майно. До нерухомого майна (нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (в юридичному сенсі, звичайно). Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК).
Специфічні риси нерухомості - міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання і т. П. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Уже в частині першій ГК передбачено ряд таких правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав (ст. 131).
Вимоги до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550). На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми правочину, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.
Потрібно звернути увагу на те, що державну реєстрацію підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця (ст. 551). Для сторін договір вступає в силу з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що тільки після такої реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони (продавець і покупець) виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.
Як випливає з тексту Кодексу (ст. 550), договір продажу нерухомості не потребує нотаріального посвідчення. За законодавством, що діяло раніше, деякі договори купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема житлового будинку або його частини, вимагали кваліфікованої (нотаріальній) форми (див. Ст. 239 ЦК 1964 року). Однак введення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод. Разом з тим до тих пір, поки не буде прийнятий і введений в дію федеральний закон про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, для відповідних договорів купівлі-продажу нерухомості зберігають силу правила про обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів, встановлені законодавством до введення в дію частини другої ЦК РФ.
При ухиленні однієї із сторін від вчинення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, відсутність такої реєстрації не є непереборною перешкодою. Про це свідчить положення, що допускає вирішення питання про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість в судовому порядку (п. 3 ст. 551).
Як уже зазначалося, нерухомість - це перш за все земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язано з землею. Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу будівлі, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. Цивільний кодекс містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552-553).
Покупець будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. В цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди і т. П.). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі.
Коли предметом договору купівлі-продажу нерухомості, навпаки, є земельна ділянка, а знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі-продажу.Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Істотною умовою будь-якого цивільно-правового договору визнається його предмет (див. Ст. 432 ЦК). Правила визначення предмета договору стосовно продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Кодексу. Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається узгодженим сторонами, якщо в ньому є дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. В іншому випадку договір не вважається укладеним.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ЦК України):
По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинно бути оплачено за ціною, зазвичай стягується за таких же обставин за аналогічні товари (ст. 424 ЦК України), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.
Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ЦК України). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї зі сторін від передачі майна або підписання передавального акта розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості.
Додаткові вимоги, спрямовані на захист проживають в житлових приміщеннях громадян, сформульовані для продажу житла (ст. 558 ЦК України). Зокрема, державної реєстрації підлягає договір купівлі-продажу не тільки житлового будинку або квартири в цілому, але й частини будинку або квартири. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб із зазначенням їх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
3. Реєстрація переходу прав при купівлі-продажу нерухомості.
Необхідність проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним як обов'язкова вимога до всіх операціях, що здійснюються з нерухомістю, вперше була передбачена Цивільним кодексом Російської Федерації.
Запровадження такої системи переслідувало кілька цілей:
а) надати граничну відкритість (прозорість) прав на нерухоме майно, а також інформації про ці права;
б) ввести державний контроль за здійсненням операцій з нерухомим майном (переходом прав на неї) і тим самим максимально захистити права і законні інтереси громадян, юридичних осіб і публічних утворень (Російської Федерації в цілому, суб'єктів Федерації, муніципальних утворень);
в) внести одноманітність в процедуру реєстрації прав на нерухомість на всій території Росії.
Для досягнення цих цілей слідом за ГК РФ був прийнятий Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Відповідно до закону, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.
Аналіз даного поняття дозволяє назвати ряд характерних ознак реєстрації:
а) це акт, що має юридичне значення. Отже, закон з його прийняттям (вчиненням) пов'язує певні юридичні наслідки: виникнення, обмеження (обтяження), перехід або припинення прав на нерухоме майно. Важливо, що права виникають, змінюються і припиняються відповідно до вимог ГК РФ. Тому при відповіді на конкретне запитання - виникло право чи ні - необхідно використовувати норми ЦК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 і ін.) І Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "(ст.ст 2, 13 14, 17 та ін.);
б) це акт визнання та підтвердження державою виникнення або припинення прав на нерухомість. Даний ознака підкреслює публічний характер державної реєстрації. З одного боку, держава в особі відповідного органу юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним перевіряє законність прав на нерухоме майно у заявників і, переконавшись в цьому, реєструє їх. З іншого - державна реєстрація носить відкритий характер як з точки зору дотримання процедури усіма її учасниками, так і з позицій можливості отримати інформацію про відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав;
в) державна реєстрація є єдиним доказом існування суб'єктивного права на нерухомість. Зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку, що створює презумпцію його законності.
Процедура реєстрації переходу прав на нежитлові приміщення за договором купівлі-продажу здійснюється за загальними правилами, закріпленим в законі.
Реєстраційні дії починаються тільки з моменту прийому документів на державну реєстрацію прав.
Подання документів на державну реєстрацію прав, здійснюється відповідно до ст. 16 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Вимоги ж до документів, наданих до реєстрації, визначені в ст. 18 названого Закону.
Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Заява про державну реєстрацію переходу прав на нежитлове приміщення за договором купівлі-продажу, повинна подати кожна зі сторін учасниць договору.
При ухиленні однієї із сторін від державної реєстрації прав перехід права власності реєструється на підставі рішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони. Збитки, що виникли в результаті призупинення державної реєстрації прав, несе похилена сторона.
Також, до заяви про державну реєстрацію прав повинні бути додані документи, необхідні для її проведення. Перелік таких документів закріплюється в ст. 17 і в розділі 4 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», а також випливає з окремих статей цього закону.
Крім того, фізична особа пред'являє документ, що засвідчує його особу, а представник юридичної особи - установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу і документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи (як правило, довіреність).
Отже, розглянемо документи необхідні для державної реєстрації купівлі-продажу нежитлових приміщень. Крім заяви (від обох сторін, або ж від однієї - це зазначалося вище) і квитанції про сплату реєстраційного збору, це досить великий пакет документів:
1). Документи, що засвідчують особу звертається особи;
2). Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;
3). Установчі документи юридичної особи, включаючи всі зміни і доповнення;
4). Інформаційний лист податкової інспекції про присвоєння ІПН;
5). Лист про присвоєння державних статистичних кодів, видане Державним комітетом статистики;
6). Документ, що підтверджує повноваження керівника (протокол про обрання, наказ про призначення на посаду, контракт і т. Д.), Відомості із зазначенням прізвища, імені, по батькові, робочого телефону керівника на дату подачі заяви і місця знаходження організації;
7). Протоколи засідань засновників юридичної особи;
8). При зверненні представника юридичної особи - належним чином оформлена довіреність, підписана уповноваженою особою та скріплена печаткою юридичної особи, що містить відомості про терміни повноваження представника і межах його компетенції.
Крім того, в пакет документів необхідно включити:
1). Правовстановлюючий документ на об'єкт нерухомості, а також акт прийому передачі, якщо вона не передбачена правовстановлюючим документом;
2). Довідка про балансову належність об'єкта нерухомості, право на яке реєструється, із зазначенням вартості об'єкта;
3). Технічний паспорт, довідка БТІ;
4). Кадастровий план земельної ділянки;
5). Державний акт на право власності на землю, довічного успадкованого володіння, постійного користування землею;
6). Постанова адміністрації про відведення земельної ділянки;
7). Спеціальні документи (наприклад, постанова про скасування накладення арешту на майно).
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться в послідовності, визначеною порядком прийому документів. Угода вважається зареєстрованою, а правові наслідки - наступними з дня внесення запису про угоду чи праві до Єдиного державного реєстру прав. Закінченням процедури державної реєстрації є видача Свідоцтво про державну реєстрацію права. Даний документ є підсумковим і свідчить про державну реєстрацію переходу прав.
Висновок.
У висновку хотілося б відзначити деякі важливі аспекти, пов'язані з укладенням та реалізацією договору купівлі-продажу нерухомості в загальному.
За договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт нерухомості і сплатити за нього певну грошову суму.
Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет і ціна.
Сторонами в договорі купівлі-продажу нерухомості - продавцем і покупцем - можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права: громадяни, юридичні особи, держава.
Такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Крім того, Цивільним кодексом РФ передбачена обов'язкова реєстрація переходу прав за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень. Державної реєстрації підлягає не сам договір продажу нежитлових приміщень, а перехід права власності на будівлю (споруду) за таким договором від продавця до покупця.
Договір купівлі-продажу нерухомості вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. До державної реєстрації переходу до покупця права власності на об'єкт нерухомості не має права здійснювати операції по його відчуженню.
Для здійснення державної реєстрації сторони повинні подати до відповідного державного органу достатній пакет документів, що підтверджують їх повноваження і права на предмет угоди.
Термін державної реєстрації за загальним правилом становить один місяць, однак на практиці застосовується прискорена процедура реєстрації переходу прав на нежитлові приміщення, що дозволяє значно скоротити терміни державної реєстрації переходу прав на нерухомість.
Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним.
Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу нерухомості, будови знаходяться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. Так, наприклад, покупець будівлі, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.
Купівля-продаж об'єктів нерухомості державній або муніципальній власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію. Коло суб'єктів, які мають право на придбання у власність зданих в оренду будівель, споруд, приміщень, а також земельних ділянок під приватизованими підприємствами, що знаходяться в оренді або фактичному володінні, строго обмежений.
Список літератури
Нормативні акти:
1. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 1 від 30 листопада 1994 р №51-ФЗ // Відомості Верховної Ради України. 1994. - N 32. - Ст. 3301.
2. Федеральний закон від 30 листопада 1994 р №52-ФЗ "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" // Російська газета. - 8 грудня 1994 р
3. Федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" // Російська газета. - 30 липень 1997 року - № 145.
4. Федеральний закон від 21 липня 1997 р №123-ФЗ "Про приватизацію державного майна і про основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" // "Російська газета". - 2 серпня 1997 р
5. Федеральний закон РФ від 2 січня 2000 р №28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" // Відомості Верховної Ради України. - 10 листопад 2000 р - №2. - У розділі ст. 149.
6. Цивільний кодекс Української РСР від 11.06.84г. // Відомості Верховної Ради УРСР. - 1964. - №24. - У розділі ст. 406; 1966. - №32. - У розділі ст. 771; 1973. - №51. - У розділі ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - № 23. - Ст. 638; 1987. - №9. - У розділі ст. 250; 1988. - №1. - У розділі ст. 1; 1991. - №15. - У розділі ст. 494; 1992. - №15. - У розділі ст. 768; - №29. - У розділі ст. 1689; - №34. - У розділі ст. +1966.
7. Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р №1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" // Російські вести. - №210. - 1993 р
8. Указ Президента РФ від 11 грудня 1993 р N 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість" // Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1993. - №50. - У розділі ст. 4868.
9. Указ Президента РФ від 24 грудня 1993 р N 2284 «Про затвердження Державної Програми приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації» // "Російська газета". - 4 січня 1994 р
10. Указ Президента РФ від 22 липня 1994 р N тисячу п'ятсот тридцять п'ять "Про Основні положення Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації після 1 липня 1994 року" // Відомості Верховної Ради України. - 25 липня 1994, - №13. - У розділі ст. 1478.
11. Постанова Уряду РФ від 18 лютого 1998 р №219 "Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним" // Відомості Верховної Ради України. - 23 лютого 1998, - №8. - У розділі ст. 963.
12. Постанова Уряду РФ від 21 лютого 1998 № 237 "Про встановлення централізуемих частки коштів, одержуваних у вигляді плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права" // Російська газета. - 4 березня 1998 р
13. Постанова Уряду РФ від 26 лютого 1998 № 248 "Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права" // Російська газета. - 4 березня 1998 р
14. Постанова уряду РФ від 11.01.01 №22 «Про затвердження Положення про Федеральної службі земельного кадастру Росії» // Відомості Верховної РФ. - 20 січня 2001 року - № 3. - Ст. 273.
15. Наказ Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ, Мінземстроя РФ від 22 липня 1998 № 83/172/23 "Про затвердження Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним". Зареєстровано в Мін'юсті РФ 31 липня 1998 Реєстраційний № 1577 // Фінансова Росія. - 13 - 19 серпня 1998, - № 29.
Спеціальна література:
1. Брагінський М. І Коментар до частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації для підприємців. - М .: Фонд «Правова культура», 1997.
2. Брагинський М. І., Витрянский В. В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М .: Статут, 2000..
3. Витрянский В. В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. - М .: Статут, 1999..
4. Цивільне право. Підручник / За ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергєєва. - Частина 2. - М .: Проспект, 1998..
5. Козир О. М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії // Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С. А. Хохлова / Відп. ред. А. Л. Маковський. М., - один тисяча дев'ятсот дев'яносто вісім.
6. Крашенинников П. В. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". - М .: Спарк, 1999..
7. Нам К. Сутність гарантійних зобов'язань у договорі купівлі-продажу // Господарство і право. - 1997. - №№ 8, 9.
8. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування // Господарство і право. - 1998. - №7.
9. Сават Р. Теорія зобов'язань. - М., 1972.
10. Скловський К. Договір купівлі-продажу: речовий ефект // Відомості Верховної Ради. - 1998 - №10.
11. Радянське цивільне право: Підручник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчікова. - М., 1985. - Т. 1.
12. Хвостов В.М. Система римського права. - М., 1996.
13. Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація // Господарство право 1998. - №2.
14. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907г.). - М .: Спарк, 1995.
[1] [1] Радянське цивільне право: Підручник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчікова. - М., 1985. - Т. 1. - С. 180-181.
[2] [2] Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 г.). - М .: Спарк, 1995. - С. 96.
[3] [3] Козир О. М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії // Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С. А. Хохлова / Відп. ред. А. Л. Маковський. М., - 1998. - С. 276.
[4] [4] Сават Р. Теорія зобов'язань. - М., 1972. - С. 57.
[5] [5] Сават Р. Теорія зобов'язань. - М .: 1972. - С. 58.
[6] [6] Федеральний закон від 21 липня 1997 р №122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" // "Російська газета". - 30 липень 1997 року, - № 145.
[7] [7] Відомості Верховної Ради України. - 17 червня 1996 р - №25, ст. 2963.
[8] [8] Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. - 1983 р - №26. - У розділі ст. 883.
[9] [9] Російська газета. - 2 серпня 1997 р
[10] [10] Державна Програма приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації (затв. Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р N 2284) // Російська газета. - 4 січня 1994 р
[11] [11] Крашенинников П. В. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". - М .: Спарк, 1999. - С.9.
[12] [12] Російська газета. - 4 березня 1998 р
[13] [13] Російська газета. - 18 березень 1998 р
[14] [14] Російська газета. - 4 березня 1998 р
[15] [15] Російська газета ". - 4 березня 1998 р
[16] [16] Російська газета. - 21 серпень 1997 р
[17] [17] Наказ Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ, Мінземстроя РФ від 22 липня 1998 № 83/172/23 "Про затвердження Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ". Зареєстровано в Мін'юсті РФ 31 липня 1998 Реєстраційний №1577 // Фінансова Росія. - 13 - 19 серпня 1998, - № 29.
|